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작은 땅이라도 대로변에 접하는 면이 길면 좋다장인석의 착한 부동산
장인석 착한부동산투자연구소 소장 | 승인 2019.12.27 10:42

[여성소비자신문]대로변에 길게 접해 있지만 땅이 18평밖에 되지 않고, 월세가 얼마 나오지 않는 근린생활시설이 있다. 1층에는 분식집과 미장원이 있고, 2층은 주택으로 사용하고 있다. 월세가 140만원밖에 나오지 않는다.

이 집을 7억원에 구입한 J씨는 급한 사정이 생겨 급매로 처분하기 위해 인근 부동산 수십 군데를 돌아다녔으나 팔지 못했다. 이유는 땅이 작고 못생겼고, 월세가 얼마 나오지 않아 수익률이 2.4%밖에 되지 않았기 때문이었다.

하지만 이 땅은 미래가치가 높아 가격이 높게 형성돼 있어 현재 수익률이 낮은 것일 뿐, 투자해서 보유하면 향후 상당한 시세 차익이 보장되는 물건이었다. 주변에 엄청나 개발 계획이 잡혀 있는 서울의 요지라서 개발 얘기만 나와도 가격이 뛰는 것은 물론이고 개발이 확실히 진행되면 최소한 2배는 가격이 오를 땅이었다.

땅이 작더라도 대로변에 인접한 면이 길면 투자가치가 아주 높다. 게다가 미래가치가 높은 지역이라면 보물이 될 수도 있다. 땅이 작다면 건물을 예쁘게 지어 동네의 명소로 만들게 되면 부가가치는 더욱더 높아질 수 있다. 하수는 땅이 큰 것을 좋아하지만 고수들일수록 작은 땅을 선호한다. 초기투자비용이 적게 들기 때문이다.

우리는 이렇게 신축하기로 하고 이 땅을 8억5000만원에 매입했다. 5억원 정도의 공사비용을 들여 상가 두 개와 원룸 두 개로 신축하면 40% 이상의 수익이 당장 발생하게 되고, 미래가치가 높은 지역이라서 보유할수록 상당한 시세 차익도 실현할 수 있다.

위 매물과 가까운 주택가에 오래된 단독주택(A)이 눈에 띄었다. 땅은 비록 18평으로 작지만 윗 땅과 마찬가지로 차가 다닐 수 있는 골목길에 인접한 면이 길어 활용가치가 충분했다. 하지만 더 매력적인 것은 이 집 뒤에 33평 정도 되는 구옥(B)이 한 채 있다는 점이었다.

이 구옥으로 들어가는 골목은 4m도 되지 않아 신축 건축 허가가 나지 않는 맹지였다. 만약 앞에 있는 단독주택 A를 매입한 후 B를 매입하게 되면 대지가 58평 정도가 되어 신축 사업 시 매우 유리하게 된다. B는 자체적으로 신축 사업을 할 수 없는 대지이므로 가치가 매우 낮아 매도하기가 아주 힘들다. 유일한 매도 방법은 A에게 파는 것뿐이다.

먼저 A의 매입 작업에 들어간다. A는 다소 비싸게 사도 괜찮다. B를 싸게 매입하면 충분히 큰 이익을 볼 수 있기 때문이다. A 집 주인은 땅이 작아 활용가치가 적다고 생각하고 있었기 때문에 적당한 금액으로 매매가 성사될 수 있었다.

그런 다음 B의 매입을 시도했다. 하지만 B의 주인은 좀 터무니없이 가격을 높게 불렀다. 이럴 때는 일단 대화를 중단하는 것이 현명하다. 아쉬울 게 없다는 태도를 보일 필요가 있기 때문이다.

B의 매입이 힘들다고 해서 A를 헐고 건물을 새로 지어서는 곤란하다. 신축을 하면 B로 들어가는 진입로를 확장해야 하기 때문에 이렇게 되면 B에게 신축의 기회를 제공하게 되어 가격이 뛰게 되고 매입하기가 힘들어진다.

A를 확보하고 아무것도 하지 않고 B의 매입을 꾸준히 시도하는 게 현명하다. 만약 매입 작업이 장기화되면 A를 리모델링해서 부가가치를 높여 월세나 전세 수익을 올려놓는 것도 한 방법이다.

 

장인석 착한부동산투자연구소 소장  jis1029@naver.com

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