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[여성소비자신문 한지안 기자] 전세가격이 하향 안정세를 지속하면서 전국에 ‘역전세 위험’ 주택이 100만 호에 달하는 것으로 추산됐다. 특히 전세금보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 주택이 12만호 이상인 것으로 추정된다.

15일 국토연구원은 ‘주택 역전세 현황과 임차인 보호를 위한 정책개선방안’ 연구보고서를 통해 ‘2018년 가계금융복지조사’ 자료를 이용해 전세보증금을 부채로 보유한 196만호를 표본으로 분석한 결과 이같이 분석됐다고 밝혔다.

전월세 보증금이 있는 주택 약 327만호 중 3400만원 초과 주택을 대상으로 전세주택의 역전세 수준에 따라 ▲역전세 위험노출 주택 ▲역전세 위험 노출가능 주택 ▲역전세 위험 비노출 주택 등으로 분류한 결과다.

역전세 위험 노출 주택은 ‘전세계약 만료 시, 임대인의 차입이 용이하지 않아 전세보증금 차액을 마련하지 못해 전세보증금 상환이 어려운 주택’으로 전국에 최소 12만호 이상이 있을 것으로 추정된다. 이들 주택은 임대인의 소득과 금융자산 등을 고려하고, 차입 여력(총부채원리금상환비율·DSR 40%)까지 종합적으로 감안하더라도 상환 가능성이 희박한 일종의 ‘한계 주택’이다.

‘역전세 위험 노출가능 주택’은 임대인이 보증금 상환 여력이 있지만, 추가적인 차입을 통해 전세보증금을 돌려줘야 하는 주택을 말한다. 임대인의 자금 상황을 고려했을 때 상한 자체는 가능한 것으로 보이지만, 현거주지 임차보증금 상환이나 차입에 따른 시차가 생길 수 있다는 뜻이다. 즉 이는 임차인이 일시적으로 주거이동에 불편을 일으킬 가능성이 있는 주택으로 최소 79만8158호에 이르는 것으로 추산됐다.

현재 국토연은 역전세 위험 자체는 크지 않을 것으로 보면서도 전세가격 하락이 지속될 경우 이같은 위험 가구가 점차 증가할 것으로 예측하고 있다.

실제로 국토연이 국토교통부 실거래가 시스템의 전월세 거래를 분석한 결과, 올해 2분기(4~6월) 거래된 전국 아파트의 37.35%는 전세가격이 직전계약 시점(2년 전) 대비 하락해 대출 등을 통해 보증금 하락분을 메꿔야 했다.

이는 지난 2017년 1분기(7.48%)보다 약 5배 확대 된 수치다. 전분기(30.59%) 대비 전세가격 하락 주택의 비중도 증가 추세로 나타났다. 국토연은 시뮬레이션 결과 특히 전세가격 하락률이 5~6%인 구간에서 역전세 위험 노출·노출가능 주택의 규모가 급격하게 증가하는 것으로 나타났다고 밝혔다.

한국감정원 주간아파트동향 자료에 따르면 최근 2년간(2017년 6월말~올해 6월말) 전국 아파트 전셋값 변동률은 -5.76%를 기록 중이다. 국토연은 전세가격 하락률이 6%일 때 전세주택의 42.13%가 차입 또는 현 거주지 임차보증금으로 전세보증금을 상환해야 할 것으로 분석했다.

지역별로 보면 지방과 수도권 모두 역전세 현상이 심화하고 있다. 울산에서는 올해 2분기 거래된 주택 중 84.92%가 2년 전 전세가격보다 하락한 것으로 분석돼 역전세 현상이 전국 도시 중 가장 심각한 것으로 나타났다. 경남(58.61%), 충북(50.71%), 경북(45.36%) 등 순으로 이어졌다.

뿐만 아니라 경기(46.83%), 인천(43.86%) 등 수도권도 전세가격 하락 주택의 비중이 상대적으로 높게 나타났다. 서울은 올해 2분기 기준 17.75%에 그쳤지만 전세가격 하락 비중이 가장 적었던 지난 2016년(3.06%)과 비교하면 5.8배 높은 수준이라 안심할 수 없는 상황이다.

주택유형별로는 ▲아파트 37.35% ▲단독·다가구 25.72% ▲연립·다세대 18.5% 순으로 집계됐다.

국토연 김지혜 책임연구원은 “전체적으로 역전세 위험에 직접적으로 노출된 주택의 규모는 크지 않은 것으로 보인다”면서도 “최근 3년간 금융자산 증가율이 3.2%이고 전세보증금 증가율이 4.1%임을 감안하면 임대인의 보증금 상환능력은 감소한 반면 전세가격 하락이 지속되면서 현재 역전세 위험 노출 주택의 규모는 더 확대됐을 가능성이 있다”고 밝혔다.

그러면서 “전세가격 하락률 5~6%를 기점으로 역전세 위험에 노출될 가능성이 있거나 노출되는 주택의 규모 변화가 크므로 이를 고려해 전세가격 하락률을 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다”고 지적했다.

한지안 기자  hann9239@wsobi.com

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