[여성소비자신문]주택임대소득이 있는 거주자는 5월중 종합소득세 신고를 하여야 한다. 여기서 거주자란 2018년부터는 국내에 주소를 두거나 1과세 기간 동안에 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말한다.  주택 수 계산은 부부합산이지만 수입금액 계산은 각자 개별적으로 한다.

주택임대 과세기준 및 주택수 계산

<월  세>
① 2주택 이상 소유자(주택수:부부합산)
② 1주택소유자로서 고가주택 (과세기간종료일 또는 양도일현재 기준시가 9억원 초과)
⓷ 국외에 소재하는 주택의 임대소득

<보증금>
3주택 이상 소유자(주택수 :부부합산)로서 보증금 합계 3억원 초과하는 경우에 과세
※ 주택 수 및 보증금 과세제외:소형주택(2018년 60㎡ 이하로서 기준시가 3억 이하, 2019년 40㎡ 이하 기준시가 2억원 이하의 주택)

_ 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용한 경우 주택임대소득으로 과세한다.
- 다가구주택은 1주택으로 보되, 구분 등기한 경우 각각 1주택으로 본다.
- 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다,

보증금, 전세금 등의 총수입금액 계산(개인별계산)

 ※ 주택임대보증금 총수입금액
   (임대보증금-300,000,000)×임대일수×60/100×정기예금이자율(18년 1.8%)×1/365

주택임대소득계산

 ⓵ 2018년 귀속 총수입금액 2천만원 이하는 비과세하며 2천만원 초과시 전체 금액을  과세대상으로 한다.

⓶ 2019년 이후 귀속 총수입금액 2천만원 이하시 14% 분리 과세 선택, 2천만원 초과시 전체 종합과세 한다.

 ※ 분리과세방법=〔주택임대수입금액×(1– 필요경비 60%, 50% - 소득공제 4백만원, 200백만원)〕 × 14%

― 타소득이 2천만원 이하인 경우
― 필요경비율 60% 및 400만원 적용대상 : 아래 요건을 모두 충족하는 경우

·임대등록사업자(단기민간임대, 장기일반임대, 공공지원민간임대)
   ·소득세법에 따른 사업자등록
   ·임대료 임대보증금 연간증가율 5% 이하
― 미등록시 50%와 200만원 적용(위 요건 미충족시)

③ 소형주택 (85㎡ 이하) 임대사업자 세액감면

사업자등록하고 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하의 소형주택 1호 이상을 건설임대 주택, 매입임대주택 4년 이상 임대를 조건으로 30%, 장기일반민간, 공공지원 민간임대주택  8년 이상은 75%의 소득세 또는 법인세를 감면하며, 2019년 이후 분리과세 선택 시에도 적용한다.
⓸ 주택임대 소득에서 발생된 결손금 및 이월결손금은 다른 종합소득에서도 공제가 가능하다.

⓹ 주택임대사업자는 2019년 12월 31일까지 소득세법에 의한 사업자등록을 하여야 하며, 미등록의 경우 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지 주택임대수입금액의 1천분의 2에 해당하는 미등록가산세가 적용된다.(2020년 1월 1일 이후부터 적용)

이찬희 세무법인 춘추 대표세무사  taxcut01@hanmail.net

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