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[여성세무사가 안내하는 세금네비게이션]증여ㆍ상속 통해 취득가액을 올려 양도소득세를 절세하라다주택자 또는 비사업용 토지를 소유하고 있거나 상속받은 경우 증여ㆍ상속을 통해 취득가액을 올려 양도소득세를 절세하라
고경희 세무사 | 승인 2018.08.17 10:13

[여성소비자신문]지난해 발표된 8‧2 대책으로 인한 다주택자들에 대한 양도소득세 중과제도(장기보유특별공제를 배제하고 10% 또는 20% 추가 과세)와 나대지 등 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과제도(10% 추가 과세)로 인해 다주택자가 양도차익이 많은 주택을 양도하거나 비사업용 토지를 양도하는 경우에 양도소득세 등 부담이 거의 폭탄 수준이어서 걱정이 이만저만 아니다. 본 고에서는 양도소득세 부담을 조금이라도 줄일 수 있는 절세방안 두 가지를 소개하고자 한다.

첫째, 배우자에게 증여재산공제액 범위 내에 부동산을 증여하여 취득가액을 높여라.

배우자로부터 부동산 등 재산을 증여받은 경우 증여세 과세가액에서 6억원을 공제받을 수 있다. 이를 증여재산공제라 하며, 이 경우 수증자는 반드시 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 사람을 말한다)이어야 한다. 이러한 증여재산공제 제도를 잘 활용하면 배우자로부터 사랑받고 또는 세금도 절약할 수 있다.

가령, 중과세 대상인 2주택을 보유한 부부가 있는데, 남편이 2억원에 취득한 아파트가 있고 현재 시가가 6억원인 아파트를 제3자에게 6억원에 양도하여 양도차익이 4억원이라고 가정하면 양도소득세 등이 무려 192백만원[40천만원 + 9460만원+(3억원을 초과하는 금액의 40%) + 지방소득세)이 된다.

이러한 아파트를 남편이 부인에게 증여하는 경우로서 부인이 거주자에 해당하고 해당 증여전 최근 10년 이내에 부인이 배우자로부터 다른 증여받은 재산이 없는 경우에는 6억원을 증여세 과세가액에서 공제가능하다.

그러므로 부인이 증여받은 아파트에 대하여 6억원을 시가로 하여 증여세를 신고하는 경우에는 증여재산공제액 범위 이내이므로 부인이 부담할 증여세는 없다.

이후 부인이 5년이 지난 후에 증여받은 아파트를 양도하는 경우에는 그 아파트의 취득가액은 6억원이 되므로 6억원에 양도하는 경우 양도소득세가 없고 6억원을 초과하여 양도하는 경우에도 취득가액이 높아져 양도소득세 부담이 훨씬 줄게 된다. 그러므로 1세대 2주택 이상자 또는 비사업용토지 등 양도소득세가 중과되는 부동산이 있는 경우에는 배우자에게 증여를 하여 취득가액을 높이는 것도 절세의 방법이다.

하지만 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법 제97조의2에 따른 배우자 이월과세가 적용되어 증여한 남편의 취득 당시 취득가액 등으로 계산한 양도소득세와 부인이 증여받은 날 기준으로 계산한 양도소득세 중 큰 금액으로 양도소득세를 부담해야 하게 됨을 유의해야 한다.

둘째, 상속받은 부동산에 대해 납부할 상속세가 없는 경우에도 시가로 상속세를 신고하라.

거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 자를 말함)의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 상속세를 계산할 때 상속인으로 배우자와 자녀가 있고 그들이 상속받은 경우에 한해 가장 기본적으로 배우자 상속공제 5억원과 일괄공제 5억원을 각각, 자녀만 있는 경우에는 일괄공제 5억원을 상속세 과세가액에서 공제받을 수 있으므로 해당 공제액에 미달하는 재산을 상속받은 경우 상속세 부담이 없다.

일반적으로 상속받은 재산가액이 상속공제액에 미달해 부담할 상속세가 없는 경우에는 신고서 작성의 어려움, 신고대행 수수료 등 여러 가지 문제로 인해 상속세를 신고하지 않는 경우가 대부분이다.

그러나 상속받은 재산을 양도하는 경우로서 양도차익을 산정할 때 취득가액은 상속개시 당시 평가한 가액이 된다. 즉, 시가로 평가해 상속세가 과세되는 경우에는 그 시가가 취득가액이 되고 시가가 없어 기준시가로 평가된 경우에는 기준시가가 곧 취득가액이 된다.

이후 상속받은 재산을 양도해 실거래가액으로 양도소득세를 계산할 때에 상기와 같이 결정된 상속재산가액이 취득가액이 된다.

비사업용토지 또는 1세대 2주택 이상자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 시행되고 있는 현재시점에 만일 상속받은 재산이 상속세 결정당시에 기준시가로 평가되었다가 양도한 경우에는 상속개시당시의 기준시가와 실제로 양도되는 가액의 차액이 모두 양도차익으로 흡수되어 굉장히 많은 양도소득세를 부담하게 되는 결과를 초래한다.

그러므로 부모님 등 사망으로 조그만 한 토지 또는 주택을 남긴 경우로서 상속재산가액이 상속공제액 이하에 해당해 비록 납부할 상속세가 없는 경우에도 상속재산에 대해 상속세및증여세법 시행령 제49조에서 규정하는 시가가 있는 경우에는 이를 입증하는 서류를 첨부하여 법정신고기한(상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월)까지 신고해 상속재산이 시가로 평가되도록 하는 것이 향후 해당 재산의 양도시 양도소득세를 절세할 수 있다.

상기에서 시가란 상속개시일 전후 6월 이내에 해당 재산에 대해 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액, 2이상의 감정가액 평균액(2018.4.1 평가의뢰 하는 분부터 기준시가 10억원 이하인 재산의 경우 1개의 감정기관으로부터 감정받아도 시가로 인정됨), 공매가액‧경매가액‧수용보상가액이 있는 경우 시가에 해당한다.

또한 법정신고기한 이내에 상속재산을 신고한 경우에는 상속개시일전 6월전부터 신고일까지 상속재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 매매사례가액 등도 시가로 인정하고 있다.

상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간중에 매매가액 등이 있는 경우에도 상속개시일부터 매매가액 등이 결정되는 계약일 등까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제49조의2에 따른 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다.

상속재산에 대해 매매가액 또는 유사매매사례가액이 없는 토지 또는 단독주택 등의 경우에는 감정평가기관으로부터 감정을 받아서 그 감정가액으로 법정신고기한까지 상속세를 신고하는 것도 좋은 방법이다. 상속세 신고기한이 지난 후에 상속받은 부동산을 양도하는 시점에서 소급하여 감정을 받아서 취득가액으로 인정해달라고 하여도 소급하여 감정한 가액은 국세청이 인정해 주지 않는다.

따라서 상속재산가액이 상속공제액 이하에 해당하여 납부할 상속세가 없는 경우에도 법정신고기한까지 상속세를 미리 신고하면서 상기와 같이 시가를 확인하여 이러한 시가로 상속세를 신고하는 것이 양도소득세를 절세하는 방법이다.

고경희 세무사  gohee119@empas.com

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