부동산의 사이클 상 하락기에는 사고, 상승기에는 파는 것이 정석이나 부동산 경기가 어려워지면 사려는 사람보다 팔려는 사람들이 늘어나는 것이 현실이다.

대출 이자 감당하기도 어렵고 자꾸만 집값이 떨어지다 보면 더 손해 보기 전에 팔아야 하는 것이 아닌지 두렵기 때문이기도 하다.

며칠 전에는 지난해 특강을 받았던 지방의 한 여자 분 H씨가 상담을 해왔다.

“선생님, 반포1단지 재건축 아파트를 보유하고 있는데, 남편이 자꾸 팔자고 합니다. 팔아야 할까요?”

 H씨는 4년 전 1단지 3주구의 22평형 아파트를 9.5억에 구매했는데 재건축 사업도 지지부진하고 값도 많이 떨어지자 남편은 이걸 팔아서 원룸주택을 사서 월세를 받고 싶어 했다.

지금 시세가 10억원 이하여서 9.8억원이라야 팔 수 있는데 팔면 상당한 손해를 감수해야 했다.

“뭐 대출을 많이 받아서 이자 압박이 심하나요? 아니면 급하게 돈 쓸 일이 있나요?”

“대출도 없고 꼭 팔아야 할 만큼 돈이 필요한 것은 아니에요.”

만약 대출 이자가 부담스럽고 돈이 필요한 사정이라면 팔라고 답변했을 것이다. 부동산 경기가 좋아지기 힘들기 때문에 일단 급할 불부터 끄는 것이 현명하기 때문이다.

그러나 급박한 사정이 아니라면 재건축 아파트는 가격이 많이 떨어졌을 때 파는 것이 아니다. 조합설립 인가나 사업시행 인가, 관리처분계획 인가를 거치면서 가격이 일정 부분 오르기 때문이다. 반포1단지 3지구 재건축은 조합설립 인가 전이다.

반포1단지 3지구 재건축은 모든 평형이 22평형으로 이루어져 있고 입지가 좋아 재건축이 수월하게 이루어질 것으로 예상됐었다. 가구 수 제한도 풀렸고 소형 비율에 대한 주민 동의율도 높고 무엇보다 주민들의 열의가 뜨거워 상당한 관심의 대상이 되었던 게 사실이다.

그러나 부동산 경기 침체가 오래 가고 신구 추진위원장 간의 마찰로 인해 재건축 추진이 답보 상태가 되면서 가격이 추락하기 시작했다. 

그렇더라 하더라도 지금 팔기엔 많은 손해가 따른다. 재건축이 되면 조합원은 40평까지 무상으로 받을 수 있다. 현재 인근 주변의 평당 시세로 따지면 40평은 16억원 정도 나간다.

현 시세가 10억원이니까 6억원 정도의 프리엄이 생기는 것이다. 준공까지 6년 걸린다고 예상하고, 기회비용과 금융비용을 1년에 6%로 잡는다 해도 10억×(1+6×6%)=13.6억원이니 최소한 2억원 이상의 이익은 기대할 수 있다.

게다가 강남으로 입성하려는 수요자에 비해 신규 물량의 공급이 계속 딸리는 추세이기 때문에 6년 후 준공 시기에 물가상승률 이상의 프리미엄이 붙어 19억 원 이상이 될 수도 있다.

집값 하락기라도 집을 팔아야 할 때는

하우스푸어나 대출 이자가 많이 부담스러운 사람들, 전세 끼고 필요 없이 집을 사놓은 분들은 지금이 부동산 값이 하락기이더라도 팔아야 할 것이다. 집값이 반등해서 가격이 오른다 해도 지금 집을 파는 것이 패가망신에서 벗어날 수 있기 때문이다.

그러나 재건축 아파트는 기존 아파트와는 달리 기간리스크가 줄어들수록 가격이 상승하는 구조이기 때문에 매도를 좀 더 신중하게 고려할 필요가 있다.

재건축 추진이 수월하게 진행된다면 가격은 오를 수밖에 없는데 특히 강남재건축은 가격이 급등할 수 있는 요인을 가지고 있다.

강남재건축 아파트를 노리는 분들은 지금이 구입 적기임이 분명하다. 과거 재건축 시세는 무상으로 받을 수 있는 ‘무상 평수×주변 평당 시세’보다 많거나 같았지만 지금은 훨씬 싸기 때문이다.

예를 들어 반포1단지 3지구 값은 14억원 정도 갔었지만 지금은 10억원 이하로 떨어졌고, 잠실주공 5단지나 개포주공 역시 같은 신세를 면치 못하고 있다. 그만큼 가격에 거품이 빠졌다는 뜻이니 제값에 살 수 있는 시절이 도래한 것이다.

그러나 철저히 실수요자 입장에서 접근해야 한다. 변수가 많기 때문에 언제 어떻게 사업 추진이 답보 상태에 빠질지 모르기 때문이다.

따라서 여유자금으로 실거주를 원하는 분만 구입을 고려하는 것이 현명하다. 대출과 전세를 끼어서 투자 목적으로 접근하게 되면 기간리스크에 의해 많은 손해를 자초할 수도 있다.

또한 아무리 재건축아파트라 해도 부동산 시장의 거품이 꺼지고 있는 것이 대세이니만큼 적정한 가격 이상으로 급등하는 일은 없을 것이기 때문이다.

소액 투자자들은 재건축아파트 인근의 소형 다세대주택이나 원투룸 등에 관심을 가질 필요가 있다. 강남재건축아파트 인근에는 고급 아파트 단지가 많지 소형빌라 단지는 많지가 않다.

이주가 시작되면 집 주인이나 세입자가 이사를 가야 하는데 모두 고급 아파트로 갈 수 있는 것은 아니다.

따라서 개포주공아파트 단지나 잠실주공5단지, 은마아파트, 반포주공아파트 단지 인근의 신축 소형빌라 등을 구입할 필요가 있다. 단 장기적인 관점에서 월세를 끼고 구입해야 하며 수익률이 높은 물건을 잘 찾아야 한다.

내 집 마련을 해야 하는 젊은 부부들도 무리하게 대출을 끼고 아파트를 구입하기 보다는 강남재건축 단지 인근의 소형 빌라를 매수하는 것이 현명하다.

몇 년 간 거주하다 보면 인근 재건축 단지의 이주 수요로 인해 가격이 상승하는 즐거움을 맛볼 수 있기 때문이다. 또한 아파트로 이사 갈 때 소형빌라를 팔아 차익을 챙길 수도 있고 월세를 놓아 현금흐름을 창출할 수도 있다.

방 2개짜리 소형 빌라는 2억원 내외로 매수가 가능하기 때문에 전세금으로 충당이 가능하고 대출을 받는다 해도 조금만 받으면 되기 때문에 이자 부담이 덜하다.

요즘처럼 부동산 경기의 불확실성이 클 때는 초기투자비용을 최대한 줄여서 매수하고 남는 여유자금으로는 매달 현금이 나오는 부동산을 구입하는 것이 최선의 투자 방법이다. 

장인석 소장  http://cafe.naver.com/goodrichmen

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