[여성소비자신문]최근 정부가 발표한 임대주택등록 활성화 방안에  따라  주택임대사업에 대한 관심이 많아졌다 이에 주택임대사업등록 방법과 세제혜택을 알아보기로 한다.

첫째 주택임대사업으로 인한 세제혜택을 받으려면 사업자 등록을 해야 한다.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대사업자 등록과 소득세법 또는 법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 해야 세제혜택을 받을 수 있다.

거주지 시·군·구청 또는 정부24(민원24)에서 등록한 후 거주지 관할 세무서 또는 국세청 홈텍스에서 신청을 하면 되며, 2018년 4월부터는 임대주택소재지에서도 등록이 가능하고 시·군·구청에 임대사업등록 시 세무서에서도 자동으로 등록신청이 된다.

둘째 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대사업자 등록을 하면 의무임대기간을    준수해야 한다.

단기민간임대사업자 등록시는 4년, 장기일반민간임대사업자(이하 준공공임대) 등록 시는 8년의 의무임대기간을 준수해야 하며 이를 위반 시 과태료(주택당 최대 1000만원)가 부과되며 감면받은 세금이 있다면 추징된다.

단, 시·군·구청에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에 양도하는 경우 과태료 부과를 면할 수 있으며 이 경우 양수자는 기존 임대기간을 승계 받을 수 있다.

셋째 의무임대기간 4년인 단기민간임대사업자로 등록을 한 경우에 8년 장기일반민간임대사업자로 전환이 가능하다.

이 경우 기존 임대기간의 50%(최대5년)를 장기일반민간 임대주택 임대기간으로 인정해주며 잔여 임대 기간 동안 8년 등록임대주택 기준에 따라 재산세감면, 임대소득세감면, 종합부동산세 합산배제, 장기보유특별공제특례 등 혜택을 받을 수 있다.

취득세 감면

공동주택(주거용 오피스텔포함)을 최초로 분양받아 시·군·구청에 임대사업자 등록을 하여 의무임대기간 4년 (8년)을 준수하는 경우, 전용면적 60㎡ 이하 1호 이상 임대 시는 100% 감면(취득세액 200만원 초과 시 85% 감면), 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택을 8년 이상 보유하고 20호 이상 임대할 때는 50% 감면 혜택이 있다. 2021년  12월 31일까지 적용될 예정이다

재산세 감면

2호 이상 임대목적으로 공동주택을 건축·매입하거나 주거용오피스텔을 매입하여 시·군·구청에 임대사업자 등록을 하고 의무임대기간 4년(8년)을 준수하는 경우, 전용면적 40㎡ 이하&준공공임대(8년) 100% 감면(재산세액 50만원 초과 시 85% 감면), 전용면적 40㎡초과~60㎡ 이하 50% 감면(준공공임대: 75% 감면), 전용면적 60㎡ 초과~85㎡이하 25% 감면(준공공임대:50% 감면) 혜택이 있다. 이 규정은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

참고로, 2019년부터는 8년 이상 임대하는 소형 주택(40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 감면혜택이 주어진다. 또 사업자 거주 외의 모든 가구가 40㎡ 이하인 다가구주택에 대해서도 감면 혜택이 주어진다.

아래에 설명하는  종합부동산세 합산배제~거주주택 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 시·군·구청과 세무서에 각각 사업자등록을 해야 한다.

종합부동산세 합산배제

2018년 3월 31일까지 임대사업을 등록하는 경우에는 5년 이상, 2018년 4월 1일 이후 등록분부터는 8년 이상 임대해야 종합부동산세가 비과세된다.

임대개시일(또는 최초 합산배제신고연도) 당시 기준시가 6억원(수도권밖 3억원) 이하 인 1호 이상 주택을 8년 이상 임대하는 경우 종합부동산세가 비과세된다.

임대소득세 감면

임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하인 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1호 이상 임대하는 경우 단기일반민간주택(4년)은 30%, 장기일반민간임대주택(준공공임대주택, 8년)은 75% 임대소득세를 감면한다.(2019.12.31.까지)

양도소득세 중과배제

2018년 3월 31일까지 임대사업을 등록하는 경우에는 5년 이상, 2018년 4월 1일 이후 등록분 부터는 8년 이상 임대해야 양도소득세 중과배제가 된다.

임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권밖 3억원) 이하인 1호 이상 주택을 8년 이상 임대하는 경우 양도소득세가 중과배제 되며 장기보유특별공제도 적용된다.

6년 이상 임대하는 장기임대주택에 대해 장기보유특별공제율 추가공제

임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권밖 3억원) 이하인 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 장기보유특별공제액을 2~10% 추가하여 공제한다.

8년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택(준공공임대주택) 장기보유특별공제율 확대적용

거주자가 전용면적 85㎡ 이하인 주택을 8년 이상 임대하는 경우 50%(10년 이상 임대하는 경우 70%)로 장기보유특별공제율을 확대적용한다. 단, 임대개시 당시 주택가액 제한은 없으나 임대보증금 및 임대료 상승률이 연 5% 이내이어야 한다.(2019년부터 8년 이상 임대 시 70% 공제 예정)

8년 이상 임대하는 장기일반민간임대주택(준공공임대주택)에 대한 양도소득세 감면

거주자가 2015년 1월 1일부터 2018년 12월 31일 내에 취득(계약금 납부 포함)하여 그 취득일로부터 3개월 이내 시·군·구청과 세무서에 각각 사업자등록을 한 경우로서 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 10년 이상 임대 후 양도 시  임대기간 중 발생한 양도소득세를 100% 감면해준다. 이 경우 감면세액의 20% 농어촌특별세가 과세되며 위의  장기보유특별공제율 확대적용과는 중복적용되지 않는다.

거주주택 양도소득세 비과세

임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권밖 3억원) 이하인 주택을 5년 이상 임대할 장기임대주택과 그밖의 1주택을 국내에 보유하고 있는 1세대가 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 그 거주주택을 1세대 1주택 양도로 보아 양도소득세를 비과세한다.

거주주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받은 후 양도하는 장기임대주택은 1세대 1주택으로 2년 이상 보유 시 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 다만, 직전거주주택의 양도일 이후 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받는다.

이외에도 2020년말까지 임대사업 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 임대사업자는 임대의무기간동안 건강보험료 인상분에 대해 8년 장기임대 시 80% 4년 단기임대 시 40%를 감면해준다.(2019년 부터 시행)
 

한인숙 세무법인 한결멘토 대표세무사  winwintax@hanmail.net

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