[여성소비자신문]통 연락이 없던 C일보 재테크 담당 기자가 전화를 하는가 하면 부동산에 별 관심이 없던 지인조차 부동산 시장에 대해 물어본다. 매스컴은 연일 분양시장에 사람들이 몰리고 재건축을 비롯한 아파트값이 오르고 있다고 보도한다. 정말 부동산 시장이 뜨거운 것인가.

경기 침체는 지속되고 있고 자영업자들은 매출이 반토막 났다고 울상이다. 한국의 경제성장률은 여전히 2%대에 불과하고 미국을 비롯한 세계 경제는 불확실성과 영국의 EU 탈퇴로 여전히 좋은 편은 아니다. 저성장시대로 접어든 시점에서 부동산 경기가 다시 좋아지기는 힘들다는 생각을 오래 전부터 갖고 있던 사람으로서 의아하기 짝이 없어 조사를 해보기로 했다.

현장을 방문해보고 잘 아는 중개업소에 문의를 해본다. 거래는 활발한지, 가격은 오른 상태에서 거래가 잘 이루고 있는지를 확인해보았다. 강남재건축을 비롯한 재건축 시장을 분석해보고 분양시장도 방문해서 실질적인 거래 현황과 가격 동향도 파악해보았다.

주관적인 판단임을 전제로 현재 부동산 시장은 뜨겁기는 하다. 하지만 그 뜨거움은 뚝배기가 아니라 냄비라는 사실에 유의해야 한다.

즉 강남재건축을 중심으로 주택 시장이 호전 단계로 접어들긴 했지만 이것이 대세 상승으로 돌아서기에는 아직 넘어야 할 산도 많고 불확실하다는 점이다. 때문에 언제 식어버릴지 알 수가 없다.
강남재건축 시장은 부동산 시장을 선도하는 역할을 하고 있다.

부동산 시장이 상승하려면 먼저 재건축 시장이 움직여야 하고 그 여파가 강남, 서울, 수도권으로 차츰 번져가야 한다.

호수의 중심에 돌을 던지면 그 파장이 호숫가로 미치는 것과 같은 논리다. 반대로 시장이 나쁘면 강남재건축 시장의 가격이 가장 먼저 떨어진다. 그리고 여타 부동산에 영향을 미친다.

지금 강남 재건축시장이 움직이고 있는 것은 분명하다. 그러나 시장이 상승세로 접어들어서가 아니라는 점에 주시해야 한다. 저금리 기조가 유지되고 은행의 예금금리도 떨어지고 있는 마당에 시중에 자금은 넘쳐흐르는데 그 돈이 갈 곳이 없다보니 강남 재건축시장으로 들어오고 있는 것이다.

최근 10여 년 이상 강남에는 새 아파트 공급이 별로 없었다. 노무현 정부 시절 재건축을 옭아맨 데다 한동안 부동산 시장이 침체됐었기 때문이다. 강남은 부동산 입지 중 최고를 자랑한다. 학군도 좋고 거주 환경도 우수하다.

따라서 강남에 아파트를 마련하려는 사람들은 줄어들지 않는다. 이 때문에 실수요자보다는 시세 차익을 노리는 사람들이 많다. 단타 위주 거래로 시장을 교란하려는 작전 세력도 많다. 가격이 한껏 올랐다가 어느 틈에 1,2억씩 떨어질지 모르기 때문에 일반인들은 투자에 신중을 기해야 한다.

분양시장에 떴다방이 등장하고 높은 프리미엄이 붙어 거래가 이루어지고 있다는 보도가 심심치 않게 나온다.

프리미엄이란 향후 가격이 오를 것이란 예측이 확실할수록 높게 붙는다. 높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 사람이 프리미엄을 받고 파는 것은 당연하지만, 문제는 그 프리미엄을 주고 사는 사람의 경우다.

비싼 프리미엄을 주고 산 사람이 시세 차익을 얻으려면 프리미엄이 계속 올라야 하는데 시장 전망이 불투명한 상황에서 계속 오르리라고 확신할 수는 없다.

만약 시장이 좋지 않아 프리미엄이 오르지 않거나 떨어지게 되면 분양권을 소유한 사람이 잔금 시점에서 큰 손해를 볼 수도 있다.

산 금액보다 싸게 팔아야 하는데 만약 팔리지 않는다면 전세를 놓아서 잔금을 치러야 하기 때문에 투자금이 묶이는 낭패를 겪을 수도 있다.

전체적으로 경기 침체가 지속되는 상황에서 또 저성장 시대로 접어든 시점에서 부동산으로 시세 차익을 남기기는 어렵다는 것이 정설이다.

아파트를 선호하는 한국인의 정서나 소비심리가 저금리와 연결돼 잠시 반짝 아파트 시장이 좋아질 수는 있지만 이 거품은 언제 꺼질지 모른다.

따라서 경치 침체나 부동산 시장의 호·불황과 상관없는 가치투자에 나서는 것이 현명하다. 가치 있는 부동산이란 언제 어디서든 늘 사람들이 선호하는 부동산이다. 유동인구가 많고 교통이 편리한 입지에 위치한 부동산이다.

부동산 역시 상품이라 수요와 공급의 법칙에 따라 가격이 움직인다. 수요에 비해 공급이 적은 부동산을 찾는 것이다.

좋은 입지에 있고 공급이 적은 부동산은 월세 수익도 오르고 자산 가치도 증가한다. 이런 부동산은 많지 않기 때문에 찾기 위해서는 발품과 노력, 안목이 필요하다.

장인석 착한부동산투자연구소 소장  http://cafe.naver.com/goodrichmen/6129

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