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[칼럼]또 다시 기회가 왔다
장인석 착한부동산 투자연구소 소장 | 승인 2016.01.14 17:14

[여성소비자신문]잘 나가던 부동산 시장이 미국 발 금리인상과 정부의 대출 억제로 찬물을 끼얹은 듯 조용해졌다고 연일 난리다.

분양시장이 얼어붙었는가 하면 계약을 하려던 사람들도 포기하는 일이 늘어나고 있다고 한다.

연일 오르던 아파트값도 멈추고 붐비던 경매시장도 한산해졌다고 한다.

하지만 마냥 호들갑을 떨고 있을 일만은 아니다. 부동산 시장의 침체는 바보가 아닌 다음에야 이미 알고 있었던 일이다.

미국의 금리인상은 진작부터 예견돼 있었고, 가계부채 증가로 대출을 억제할 것이라는 얘기도 뉴스와 담을 쌓고 살지 않는 한 알고 있었던 얘기다.

부동산 경기 침체는 미국의 금리인상이 아니더라도 이미 진행되고 있던 사실이다.

저성장과 고령화사회로 인해 소득이 줄어드는 상황에서 부동산을 구입하려는 사람들이 줄어드는 것은 어쩔 수 없는 현상이다.

정부가 어떻게 해서든 부동산 경기를 살리려고 애를 쓰고 있지만 성장이 멈춰 있는 현실에서 투자 목적으로 집을 사려는 매수자는 줄어들 수밖에 없다.

정부의 고육지책으로 부동산 경기가 반짝 했지만 다시 원래의 모습으로 돌아갔다고 해서 괴로워할 일은 아니다.

정부가 다시 부동산 경기를 회복시키려고 발버둥쳐도 이미 부동산 시장은 하향안정세로 갈 수밖에 없다.

오히려 이럴 때는 ‘위기가 기회’라는 말과 ‘골이 깊으면 산이 높다’라는 말을 되새길 필요가 있다. 부동산 경기가 침체기로 갈 때 ‘좋은 물건’을 ‘싸게’ 살 수 있는 기회가 생기기 때문이다.

부동산 경기가 좋아지기 시작하면 평소 관심이 없던 사람들까지 부동산 구입을 희망하기 때문에 매물도 귀해지고 값이 오른다.

하지만 부동산 경기가 냉각되면 더 떨어질 것을 두려워하는 사람들이 매물을 시장에 내놓고 그로 인해 부동산 가격은 하락한다.

따라서 부동산 투자는 이렇게 값이 떨어질 때, 시장이 침체에 빠졌을 때 하는 것이다.

부동산 부자는 위기 때 생긴다
 
부동산 부자는 위기 때 생긴다는 말은 전 세계의 격언이다. 특히 부동산 재벌이 많은 미국에서는 부동산 침체기 때 대거 생긴다.

이들은 부동산이 활황일 때는 필요 없는 부동산을 매도해 총알을 준비하고 부동산이 불황일 때를 기다린다. 그냥 기다리는 것이 아니라 공략할 부동산을 조사하고 연구한다. 활황일 때는 팔지도 않거니와 판다 해도 비싼 값에 팔기 때문에 사지 않는다.

부동산이 침체에 빠지면 가격은 하락하고 매물이 도처에서 쏟아져 나온다. 고수는 구입에 나서지만 하수들이나 현금을 확보해야 하는 사람들은 팔려고 한다.

고수들은 이때 그동안 봐두었던 매물을 공략해 저렴한 가격에 구입한다. 그리고는 리모델링이나 개발을 통해 가치를 높게 해서 보관해두었다가 다시 부동산이 활황세로 접어들 때 비싼 값에 팔아 이익을 챙긴다.

부동산이 불황일 때는 대부분의 사람들이 울상에 빠지지만 고수들은 좋은 물건을 싸게 살 수 있다고 희희낙락한다.

그래서 이들에게 붙여진 별명이 ‘묘지 위의 댄서’다. 부동산 불황 때문에 많은 사람들이 죽어 나자빠지지만 위기를 기회로 만든 사람은 큰 이익을 볼 수 있다.

여러분들도 지금의 자기 현실을 냉철히 되돌아 볼 필요가 있다. 부동산이 호황이라고 해서 덩달아 부동산을 매입하지는 않았는지, 정부가 대출 이자를 싸게 해준다고 해서 빚을 내서 내 집 마련을 하지 않았는지 다시 한 번 냉정히 판단할 필요가 있다.

이사 가기 싫어서 빚을 내어 전세금을 대출 받아 눌러 앉지는 않았는지, 시세 차익을 위해 살지도 않을 아파트를 프리미엄 주고 구입하지는 않았는지, 과연 그게 본인의 미래를 위해 올바른 선택이었는지 말이다.

2016년은 좋은 부동산 싸게 구입할 수 있는 해

2016년은 그동안 부동산 구입을 차일피일 미루었거나 필요 없는 부동산을 처분해 현금을 확보해 놓고 있는 사람들에게는 절호의 기회가 될 수 있다. 그동안 구입하기 어려웠던 ‘좋은 물건’을 싸고 쉽게 확보할 수 있기 때문이다.

여기서 좋은 물건이란 부동산 경기 회복에 따라 가격이 오르는 ‘시세 차익을 위한 물건’이 아니다. 부동산 경기와 관계없이 현금흐름이 확보되는 부동산이 영구적인 가치가 있는 물건이다.

앞으로는 경기가 더 나빠지고 취업난이 심화되는 등 살기 힘든 나날이 계속될 수 있다. 고령화사회로 인해 복지세금은 더 많아지고 경제인구는 줄어들어 젊은 층들의 소득은 더 줄어들게 된다. 게다가 100세 인생으로 인해 노후 대비는 그 어느 때보다 절실하다.

이런 상황에서 불확실한 미래를 위해 투자하는 것보다는 당장 눈앞의 이익에 투자하는 것이 현명하다. 그것은 바로 매월 현금이 쏟아지는 부동산을 잡는 것이다.

2015년에는 부동산 경기 호황으로 인해 부동산에 관심 없던 동네 아줌마까지 투자에 나서느라 좋은 물건을 선점하기 힘들었다.

그러나 2016년은 부동산 경기 침체로 다들 눈치보며 뒤로 물러나 있다. 이때가 좋은 물건을 손쉽게 잡을 수 있는 기회인 셈이다.

매의 눈을 뜨고 부동산 시장을 살필 때가 왔다. 다른 사람들의 얘기에 귀 기울이지 말고 오로지 본인의 용감한 심장과 날카로운 눈으로 현금흐름이 확보되는 부동산을 저렴하게 잡아보자. 
 

장인석 착한부동산 투자연구소 소장  jis1029@naver.com

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