전세의 월세화가 급격히 이루어지면서 세입자들의 시름이 깊어가고 있다. 전세로 살면 매달 나가는 돈이 없지만 월세를 살면 매달 생돈이 나가므로 현금흐름이 나빠지는 것은 물론이고 큰 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 하지만 전세물건이 급속도로 줄어들고 있어 전세 물건만 찾다가는 집을 구하기가 요원하다. 따라서 월세로라도 살아야 하는데 썩 내키지는 않는 것이다.

정부에서는 월세의 연착륙을 위해서 전세자금을 저리로 대출하여 주기도 하고 월세전환율을 낮추려는 노력도 하고 있고 임대주택도 계속 지어 공급하겠다고 하지만 전세의 월세화를 막을 수는 없다. 집값이 안정화되면 집주인이 ‘짱구’가 아닌 바에야 전세 끼고 투자 목적으로 집을 살 리도 없거니와 기왕 전세 끼고 산 집도 월세로 돌리려 하기 때문에 전세 물건은 점차 줄어들 수밖에 없는 것이다.

게다가 내 집을 장만하려는 사람들도 집값 자체가 아직도 너무 비싸고 또 내 집 마련이 과거처럼 재테크 수단이 되지 않기 때문에 무리해서 집을 사려고 들지 않는다. 저성장시대와 고령화사회로 접어들어 소득이 줄어들고 있는데 집을 살 수 있는 여력이 젊은 세대에게 얼마나 있겠는가. 게다가 베이비부머 세대들은 노후 생계를 위해 집을 팔아야 할 시점이므로 공급에 비해 수요가 줄어들므로 집값은 더 이상 오르기 힘들다.

집값이 하향안정세로 접어들면 전세는 점차 사라지고 월세가 정착되므로 세입자들은 월세로 살 수 있는 방법을 미리 모색하는 것이 현명하다. 월세제도가 알고 보면 그리 나쁜 것은 아니다. 월세가 세입자들에게 불리하다면 왜 선진국들이 월세 제도를 도입했겠는가. 전세계를 막론하고 전세 제도는 우리나라에만 있는데, 이는 시세 차익이 보장되던 시절의 얘기다. 시세 차익이 보장되지 않는다면 전세는 집주인에게 턱없이 불리하므로 전세 끼고 집을 장만하는 투자자들은 존재하지 않게 된다.

월세가 매달 생돈이 나가는 불리함은 있지만 대신 목돈을 준비할 필요가 없다는 장점도 있다. 사회초년생들이나 신혼부부가 전세금을 마련하려면 상당한 기간 허리띠를 졸라매고도 힘이 든다. 서울 같은 곳은 원룸이라고 해도 전세금이 1억원을 웃도니 말이다. 그렇다고 과거처럼 부모에게 손을 벌릴 수도 없다. 100세 시대라고 하는데 부모님의 노후자금을 강탈해가면 부모는 돈이 없어 살기가 아주 곤란해진다.

저리의 전세자금 대출이 있기는 하지만 결국 원금을 언젠가는 갚아야 한다. 맞벌이 부부라고 해도 1억원을 모으려면 최소 5년 이상 힘든 나날을 보내야 한다. 또한 돈을 아무리 모아도 오르는 전세금을 충당하기도 벅차서 또다시 대출을 받아야 한다. 대출을 받기 싫거나 받을 수 없는 형편이 되면 전세난민으로 수도권으로 나가야 한다. 그렇게 되면 출퇴근이 힘들어지고 자녀의 교육 문제도 골칫거리가 된다.

월세로 살게 되면 목돈을 엉덩이에 깔고 앉을 필요가 없으므로 목돈으로 투자할 수 있는 여력이 생기게 된다. 예컨대 현재 2억원 전세로 살고 있는 사람이 보증금 2000만 원에 100만원 정도의 월세로 옮기게 되면 1억8000만원이라는 투자금이 생기게 되는 것이다. 이 1억8000만원을 은행에 넣게 된다면 이자가 거의 없어서 손해가 되지만 이를 투자에 활용해서 4%의 수익을 올린다면 매월 60만원이라는 소득이 발생한다. 8%의 수익을 올리면 매월 120만원이 생겨서 월세 100만원을 내고도 20만원의 여유돈이 생기게 된다.

다시 말해 전세로 살게 되면 매월 나가는 생돈은 없지만 전세 난민이 되거나 전세 대출금이 계속 늘어나는 신세로 전락할 수밖에 없다. 그렇다고 빚을 내어 집을 장만하면 전세 난민은 되지 않지만 하우스푸어로 전락할 수도 있다. 그러나 과감하게 월세로 전환하게 되면 매월 나가는 생돈은 가슴이 아프겠지만 재테크를 할 수  는 여력이 생겨서 소득을 올릴 수 있다. 게다가 원룸이나 투룸 등 수익형 부동산에 투자하게 된다면 내 소유의 주택이 생기고 임대료 상승과 함께 자산 가치 증식이라는 일석이조를 누릴 수도 있다.
전세로 산다고 해서 매달 생돈이 안 나가는 것은 아니다. 내 전세 보증금이 고스란히 보관돼 있는 것처럼 보이지만 실상은 전세 보증금도 줄어들고 있다는 사실을 깨달아야 한다. 2억 원의 전세 보증금은 1년 동안 인플레이션에 의한 화폐가치 추락 3%와 기회비용 4% 등 7%, 즉 700만원이란 돈이 증발하게 된다. 2년이면 1400만 원이란 돈이 줄어들게 되므로 집 주인이 1400만원 이상을 더 올려달라고 요구하는 것이다. 내가 살고 있는 전셋집의 가치가 상승해서 전세 보증금을 올려달라고 하는 것이 아니라 돈의 가치가 줄어들었으니 원래대로 원상 복구해달라는 것이다.
집값이 안정화될수록 전세는 줄어들고 월세가 늘어나는 것은 자본시장의 엄연한 논리다. 논리를 거스르면 시장이 왜곡되고 경제는 더 나빠질 수밖에 없다. 정부가 월세를 연착륙시키려는 노력은 필요하지만 전세를 계속 고집하는 것은 바람직하지 않다. 따라서 전세 살고 있는 사람은 서둘러서 월세의 장단점을 인식하고 하루속히 월세 시대를 대비하는 것이 현명할 것이다.

 

착한부동산투자연구소 장인석 소장  http://cafe.naver.com/goodrichmen/6129

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