[여성소비자신문] 부동산 투자와 관련해 ‘경매’ 분야는 많은 사람들이 관심을 가지고 있다. 최근 건설경기와 부동산 경기가 하락되면서 법원경매가 다시 인기를 끌고 있다. 그러다보니 최근 필자의 사무실로 부동산 경매사건을 문의하는 의뢰인도 부쩍 늘었다.

부동산 경매는 일반인들이 쉽게 접근하지 못하는 분야이기도 하다. 법원 경매가 어떤 절차로 진행을 하게 되는 것인지부터 시작해 경매 물건에 대한 권리분석과 현장조사, 투자가치 판단 등 신경을 써야 할 부분이 한두 가지가 아니다. 그 중에 가장 기본적인 내용인 법원의 부동산 경매 절차에 대해 전체적으로 살펴보자.

먼저 부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나뉜다. 강제경매는 채무자에 대해 법원에 소송을 제기해 판결문 등 집행권원을 받아서 진행하는 경매를 의미한다. 그리고 임의경매는 채무자의 부동산에 근저당권 등 담보물권을 설정한 후 채무자가 변제기에 돈을 변제하지 않을 경우 위 담보권을 실행해 진행하는 경매를 의미한다.

법원경매는 크게 8단계로 진행된다. ① 경매신청과 경매개시결정, ② 배당요구종기결정 및 공고, ③ 매각준비, ④ 매각방법 등의 지정‧공고‧통지, ⑤ 매각기일, ⑥ 매각허가결정, ⑦, 매각대금납부 및 소유권취득, 명도 ⑧ 배당절차 등이 있다.

첫 번째, 부동산 경매는 채권자가 신청을 하며, 채무자의 부동산이 있는 곳의 지방법원에서 신청을 해야 한다. 예를 들어, 채무자의 부동산이 강남구에 있다고 한다면 서울중앙지방법원에 경매를 신청해야 한다.

경매를 신청할 때는 채권자가 인지대, 송달료, 감정료 등 각종 비용을 납부해야 한다. 경매비용 납부와 함께 경매가 신청이 되면 법원은 접수된 서류를 검토하고, 특별히 문제가 없을 경우 경매개시결정을 한다. 경매개시결정이 되면 해당 부동산에 경매가 개시되었다는 취지의 등기가 된다.

두 번째, 법원은 배당요구종기일을 결정하고 공고한다. 이는 해당 부동산의 매각으로 채권을 회수할 채권자와 조세·각종 공과금을 징수하는 공공기관에게 정해진 기일까지 배당요구를 할 것을 공고하는 절차이다. 채권자는 반드시 위 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 한다.

만약 위 기한을 놓칠 경우 배당에서 제외될 수 있다. 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 근저당권자나 가압류권자 등은 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있지만, 임차인의 경우 본인이 경매를 신청한 경우가 아니라면 배당요구를 해야 한다.

세 번째, 매각준비절차이다. 법원 집행관은 매각할 부동산의 현상과 임차관계 등을 조사하고, 법원 감정인은 해당 부동산에 대한 가격을 평가한다. 이때 감정평가금액이 최초 매각 가격의 기준이 되기 때문에 해당 감정평가서를 잘 분석하는 것이 중요하다.

네 번째, 매각방법 등의 지정‧통지‧공고 절차이다. 매각방법과 관련해 법원경매는 기일입찰방법과 기간입찰방법이 있으나, 현재 법원은 통상 기일입찰로 진행하고 있다.

법원은 경매를 통해 경매신청자보다 우선순위에 있는 채권을 모두 변제하고 잉여가 남을 가능성이 없다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매각기일과 매각결정기일을 정해서 이해관계인에게 통지하고 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 이용해서 공고를 한다.

다섯 번째, 매각기일 및 매각실시 절차이다. 집행관은 해당 매각기일에 입찰을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 등을 입찰참가자에게 열람하게 한다. 입찰에 참여하려는 사람은 위와 같이 법원이 공고한 매각기일에 본인이나 또는 대리인이 직접 참여해야 한다.

이때 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액과 함께 집행관에게 제출하면 된다. 이렇게 입찰이 마간이 되면, 집행관은 입찰표를 개봉하고, 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 등을 정하고 매각기일을 종결한다.

최고가매수신고인, 차순위매수신고인이 결정되면, 나머지 사람들은 매수신청보증금을 반환받게 된다. 참고로 미성년자 등은 법정대리인에 의해서 입찰에 참여할 수 있다. 그리고 농지를 낙찰받는 사람들도 자주 있는데, 이때 주의할 점은 매각결정기일까지 농지취득자격증명원을 발급 받아서 법원에 제출해야 한다. 만약 이를 제출하지 못할 경우 매각이 불허가 될 수 있으니 주의를 요한다.

여섯 번째, 매각결정절차이다. 매각기일에 최고가매수신고인이 결정되면 법원은 일주일 정도 후에 매각결정기일을 정하고, 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유 등에 대해 조사하고 최종적으로 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 하게 된다.

이때 자주 문제가 되는 것은 유치권 신고이다. 즉, 해당 부동산에 유치권이 없는 것으로 알고 최고가매수신고인이 되었는데, 매각결정기일 전에 매수신고인이 알지 못한 유치권신고가 들어온 경우이다. 이와 관련해 우리 대법원은 “그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가해 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다”라고 판시한 바 있다.

따라서 유치권신고가 되어 있다고 하더라도 당황하지 말고, 최고가매수신청인은 매각불허가신청 등을 통해 구제받을 수 있다.

일곱 번째, 매각대금납부와 부동산소유권 취득 및 명도절차이다. 매각결정이 확정되면 법원은 매수인에게 일정한 기한 내에 매각대금을 지급하라고 통지를 한다.

위 기한 내에 매각대금을 모두 납부하면 그때 해당 부동산을 취득하게 된다. 만약 매수인이 위 기간을 지키지 못할 경우 법원은 차순위매수신고인이 있을 경우 그에게 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 만약 차순위신고인이 없을 경우 재매각절차를 진행한다.

매각대금을 모두 납부하고 해당 부동산을 취득한 다음에 반드시 챙겨야 하는 것이 해당 부동산을 점유하고 있는 소유자나 임차인 등에 대한 명도이다. 이를 위해 부동산인도명령신청이라는 제도를 활용할 수 있고, 위 인도명령신청은 매각대금을 내고 즉시 신청하는 것이 좋다.

다만, 부동산 인도명령신청이 불가능한 경우도 있다. 유치권자 등 낙찰자에게 대항할 수 있는 점유자에 대해서는 인도명령신청으로 해결이 안되고, 명도소송을 제기하는 방법으로 진행해야 한다.

마지막으로 배당절차이다. 매수인이 매각대금을 모두 지급하면 법원은 배당을 요구한 채권자 등에게 배당기일을 통지하고 확정된 배당표에 따라서 배당을 실시한다.

법원 경매 절차가 복잡하고 검토해야 할 사항도 많이 있지만, 이에 대해 막연히 두려움을 가질 필요는 없다. 기본적인 경매 절차를 숙지하고, 유치권 문제나 명도 문제 등 복잡한 법률문제에 대해서는 전문가와 상의한다면 경매에 훨씬 쉽게 접근할 수 있다고 생각한다.

김정우 변호사  kjw@centrolaw.com

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