[여성소비자신문] 리모델링 주택사업은 재건축 정비사업에 비하여 초과이익환수, 기부채납, 임대주택건립의무, 도시정비법상 조합원지위양도금지 등 각종 규제로부터 자유로우면서도 상대적으로 짧은 시간에 사업을 진행할 수 있다는 장점이 있다.

다만 일반분양으로 분담금을 낮출 가능성이 있는 재건축사업과 달리 일반분양분이 많지 않아 분담금이 상대적으로 높다는 등의 이유로 리모델링 주택사업에 반대하는 소유자들도 많아 갈등을 겪고 있는 아파트 단지도 많다. 

리모델링 주택사업과 재건축 정비사업은 장·단점이 있기 때문에 어느 것을 선택하여 사업을 진행할 것인지는 해당 단지의 용적률 등을 고려하여 선택하여야 할 것이다.

통상 해당 아파트 단지의 현재 용적률이 낮고 대지 지분이 높을수록 재건축 사업을 선택하여 추진하고, 현재 용적율이 높고 대지 지분이 낮을수록 리모델링주택 사업을 선택하여 추진하는 것이 일반적이다.

리모델링 주택사업에 반대하고 있더라도 해당 아파트 단지에 리모델링 주택사업에 동의하는 소유자가 많고 리모델링 주택사업이 일정 단계에 이르게 되면, 리모델링 주택사업에 반대하는 소유자는 결국 매도청구의 대상이 되어 매도청구소송의 당사자가 될 수밖에 없다. 

주택법에 따르면, 리모델링 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보하여 리모델링 결의를 한 리모델링 주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있고, 그 절차에 관해서는 집합건물법 제48조를 준용하도록 하고 있다.

주택단지 전체를 리모델링하는 경우의 리모델링 허가 기준은 ‘주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의’와 ‘각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의’를 요하며, 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원 비용분담명세가 적혀있는 결의서로 동의를 받아야 한다.

다만 리모델링을 하지 않는 별동의 건축물로 입주자 공유가 아닌 복리시설 등의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다. 

매도청구권은 해당 사업의 원활한 진행을 위하여 해당 사업 반대자의 의사에 반하여 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서 그 실질이 공용수용과 같다.

또한 상대방의 의사에도 불구하고 행사하는 자의 일방적인 의사표시로서 권리가 형성되는 형성권이므로 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사하면 매매계약이 체결된 것으로 의제되는데, 매도청구권을 재판상행사하는 경우에는 매도청구 의사표시가 포함된 소장 또는 준비서면 부본의 송달일이 매매계약일이 될 것이다.

상당수의 매도청구소송을 수행한 필자의 경험에 비추어봤을 때, 매도청구소송을 당한 당사자로서는 매도청구권 자체의 법리적인 문제보다는 자신이 받게 될 매매대금의 액수를 무엇보다도 중요하게 보는바 매매대금을 최대한 많이 받기 위한 방법을 여러 방법을 강구할 필요가 있다.

재건축 사업의 매도청구와 마찬가지로 해당 사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 매매대금을 산정하게 되는데, 재판부가 지정한 법원 감정인이 산정한 법원감정결과가 일단 나온 이후에는 법원감정결과를 번복시키는 일은 쉽지 않은 일이다.

따라서 매도청구를 당한 당사자로서는 지체없이 전문성이 있는 소송대리인을 선임하여 법원 감정인이 매매대금을 산정하기 이전에 적극적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요하다.

감정인 지정, 매매대금(시가), 감정비용에 관하여 적극적으로 의견을 개진하고, 감정인의 현장 감정에도 참여하며, 경우에 따라서는 조합과 별도의 감정신청을 할 필요도 있다.

그럼에도 원하는 감정결과가 나오지 않으면 사실조회신청, 보완감정신청, 재감정신청의 방법도 강구할 수 있다. 아울러 당사자 본인이 해당 부동산의 권리제한없는 소유권이전과 부동산 인도가 가능한 상태라면 추가적인 지연이자를 받기 위한 반소제기도 고려할 필요가 있다. 

본인의 의사와 무관하게 리모델링 조합으로부터 매도청구소송을 제기당했을 경우 법원에서 알아서 해주겠지라고 생각하여 소극적으로 방치하기보다는 본인의 권리를 최대한 보장받기 위해 전문가의 조력을 받아 적극적으로 대응하는 것이 바람직하다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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