[여성소비자신문] 대선 공약으로 제시되었던 재건축 규제 완화 방안이 2023년 하반기 이후 본격화되기 시작했다. 노후 아파트에 대한 안전진단의 기준을 통화하지 않더라도 재건축 사업을 본격화 할 수 있도록 하는 재건축 패스트트랙 추진과 더불어 서울시는 조합 설립 이후 각종 심의를 통합하여 심의 기간을 6개월 이내로 마무리 할 수 있는 통합심의 체계를 구축하여 사업의 신속한 추진을 가능하게 하겠다고 하였다.

그 외에도 신탁 방식으로 재건축·재개발사업이 운영될 수 있도록 활성화 방안이 마련하였고, 그에 따라 관련된 법안들이 줄지어 개정을 앞두고 있다.

연일 언론에서도 재건축·재개발 가속화 관련 기사들이 쏟아지고 있지만 그 대책들이 실효성이 있는 효과가 되려면 아직까지 보완되어야 할 제도와 법 개정들이 산적해있다.

이미 부동산 시장의 침체 분위기는 상당 기간 지속되고 있고 아직까지 반등의 기미는 보이지 않는다. 재건축·재개발 현장 역시 사업이 점점 지연되고 있고, 아직까지 멈추었던 사업장이 활성화 되려면 시간이 꽤 걸릴 것으로 보인다. 건설사의 자금난 또한 악영향을 미칠 수 밖에 없는 현실이 정부의 재건축 규제 완화로 달라지려면 좀 더 시간이 필요할 것이다.

아직까지 구체적인 방안에 대해서는 가시화되지 않았음에도 벌써부터 일부 지역에서는 부동산 값이 상승했다는 소식도 들려오고 있다. 2024년 1월을 기준으로 서울에서 30년 이상된 아파트가 약 30% 가까이 이르고 재건축의 필요성이 절실한 것은 사실이고 앞으로 노후 아파트의 비율은 늘어나겠지만 노후 아파트라고 해서 모두 재건축이나 리모델링 사업을 추진하는 것이 아니고, 투자의 목적이라면 더욱 더 면밀한 검토가 필요하다.

안전진단의무 면제나 서울시의 통합심의 체계로 사업 기간이 단축되는 것이 전체 사업기간에서 얼마나 영향을 미칠 것인지는 냉정하게 판단해야 한다.

사실상 행정청에 인가 등 절차를 위한 사업 준비가 잘 되어 있고, 법적인 요건을 잘 갖추었다면 통합심의가 아니더라도 사업이 반드시 지연되는 것은 아니다. 정비사업은 노후화된 도시를 개선하는 것이 주된 목적이지만 누군가 나서서 사업을 진행하지 않으면 이루어질 수 없다.

그렇다면 주도적으로 사업을 이끌어가는 주체가 있어야 하는데 그 주체가 누구인지, 또 얼마나 많은 사람들이 사업에 참여할 의사를 가지고 있는지도 사업의 진행에 영향을 끼칠 수 밖에 없다.

여기서 또한 가장 중요한 것은 자금인데 아무리 사업을 진행하고자 하는 의지가 강하다 한들 사업을 이끌어갈 자금이 투입되지 않는다면 그 누구도 사업을 빠르게 진행시킬 수는 없다.

결국 정부에서 대책을 마련해두었고, 주도적으로 사업을 진행하겠다는 주체와 이를 신뢰하는 대다수가 동의한 구역 내에 자금 투입이 보장되는 등 많은 요소들이 딱 맞아 떨어져야만 비로소 사업이 빠르게 진행될 수 있는 것이다.

따라서 현금의 흐름이 원활하지 않은 현 상황에서 아무리 빠르게 진행된다고 하더라도 최소 10년 가까이 진행되는 재건축·재개발구역 내의 부동산에 대해 투자를 한다는 것은 한편으로는 매우 지리한 기다림이 될 수 있다. 뿐만 아니라 이러한 사업장은 매우 이상적인 곳이기 때문에 수도권 내라도 쉽게 찾기는 어렵기 때문에 사업성 분석에 굉장한 노력이 투입되어야 할 것으로 보인다.

정부에서 제도 개선에 나서도 시행 주체 내부에서의 분란이 일어나는 것은 예측하기 어려운 요인 중에 하나다. 보통 재건축·재개발사업조합이 이끌어가는 사업 구역에서 사업이 지연되는 것은 여러 가지 요인이 있겠지만, 집행부 갈등도 결코 무시할 수 없는 중대한 요인 중 하나로 작용한다. 이 문제가 해결되지 못하면 아무리 제도가 개선되어 다른 절차에서 사업기간이 단축된다고 하더라도 결국에는 사업 지연을 막을 수 없다.  

이렇듯 아직까지 경기 흐름이 원활하지 않은 상황에서 재건축·재개발의 가속화 방안이 탄력을 받을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같고, 섣부른 투자는 경계하여야 함에도 기사를 보면 마치 그동안의 미비했던 제도가 개선되어 정비사업이 빨리 진행될 수 있을 것 같기만 하다.

하지만 오히려 사업은 생각 외로 지지부진하게 진행될 수 있고, 부동산 시장만 혼란을 가중시키는 것은 아닌지 우려가 되기 때문에 기사에 현혹될 것이 아니라 내가 살고 있거나, 부동산을 사려는 곳 혹은 투자하려는 곳에 사업성 분석을 철저히 하여야 할 것이다. 부디 현재의 제도 개선이 단기간에 집값을 상승시키는 일만 되지 않기를 바랄 뿐이다.

최혜진 변호사  choihj@centrolaw.com

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