[여성소비자신문] 최근 부동산 경기 침체로 인해 매매가격뿐만 아니라 전세금(보증금)까지 동반하면서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워진 이른바 ‘역전세’ 현상이 벌어지고 있다. 이에 관한 분쟁 역시 다수 발생하고 있다. 

예컨대 주택을 임차해 거주하다가 새로운 곳으로 이사를 가려고 하는데 임대인이 반환해 줄 보증금이 없으니 신규 임차인으로부터 보증금을 받아 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우가 늘고 있다.

임대인과 임차인이 원만하게 해결할 수도 있지만, 새로운 곳으로 이사를 가야 하는 임차인으로서는 신규 임차인이 들어올 때까지 무한히 기다릴 수는 없는 입장인 경우가 많다. 이런 경우 임차인이 어떻게 해야 보증금을 가장 빨리 신속하게 반환받을 수 있을까?

우선 임차인의 보증금반환청구권은 임대차 종료 시에 발생하므로, 임차인이 보증금을 반환받기 위해서는 임대차 기간이 만료되거나 임대차계약이 해지돼 임대차 계약이 종료돼야 한다.

따라서 이미 다른 곳으로 이사를 가기로 결정한 임차인의 경우에는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 ‘임대인에게 임대차 기간을 갱신하지 않을 것이니 임대차 종료일에 보증금을 반환해달라’라는 취지의 내용증명을 미리 보내는 것이 좋다. 

주택임대차보호법은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 아니할 경우에는 ‘묵시의 갱신’이 되는 것으로 간주하고 그 임대차 존속기간은 2년으로 하기 때문이다.

물론 임차인은 묵시의 갱신 이후에도 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 그 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야만 묵시의 갱신이 된 임대차계약의 해지의 효력이 발생한 것으로 규정하고 있어서 임대차 계약 종료일이 뒤로 미루어지고 그에 따른 보증금 회수가 늦추어지는 문제가 발생할 수 있다.

무엇보다도 가장 중요한 것은, 임차인이 임대차 기간이 종료되었다고 해서 아무런 조치를 하지 아니한 채 새로운 곳으로 이사를 갈 경우에는 예상치 못한 큰 낭패를 볼 수 있다.

임대인이 해당 주택을 제3자에게 매도하거나 해당 주택에 후순위 담보가 설정돼 있을 경우, 또는 (후순위 담보가 설정돼 있지 않더라도 아직 보증금을 회수하지 못한 임차인이 다른 곳으로 이사를 간 사이) 임대인이 새로운 담보를 설정할 경우, 임차인으로서는 보증금을 단 한 푼도 회수하지 못할 가능성도 있기 때문이다.

임대차는 임차인이 ‘해당 주택의 인도’와 ‘주민등록’을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는데, 이를 ‘대항력’이라고 한다. 이에 더해 임대차계약증서 상에 ‘확정일자’를 갖추게 되면 ‘우선변제권’도 취득하게 된다.

문제는 이때 ‘주택의 인도’ 및 ‘주민등록’이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해서는 경매 절차의 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 함이 원칙이라는 것이다(2000다61466).

따라서 임대차 기간이 종료되었다고 무작정 새로운 곳으로 이사를 갈 경우 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록’이라는 요건이 유지되지 않아 결국 제3자에 대한 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 상실하게 돼 보증금을 한 푼도 회수하지 못하는 극단적인 경우도 발생할 수 있다.

따라서 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에는 우선 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령신청을 통해 임차권 등기를 마칠 필요가 있다. 

임차권 등기가 되면 임차권 등기 이전에 이미 취득한 ‘대항력’이나 ‘우선변제권’은 임차권등기 후에도 그대로 유지되며, 임차권 등기를 마친 이후에는 인도와 주민등록의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

결론적으로 말하면, 임차인으로서는 임차권등기가 된 것을 확인하고 다른 곳으로 이사를 가야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 유지가 되는 것이다.

임차권등기와는 별개로, 임차인은 임대인을 상대로 지급명령신청이나 보증금반환청구소송을 제기해 집행권원(지급명령이나 확정판결)을 받아 해당 주택 등 임대인 소유 재산에 경매를 신청하는 것이 가능하다.

‘대항력’과 ‘우선변제권’까지 갖춘 임차인이 보증금 반환청구 소송의 확정판결 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대해 스스로 강제경매를 신청했다면 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구의 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아니다

필자가 임차인을 대리했던 많은 사건 중에서 내용증명만으로 소기의 목적을 달성했던 경우부터 해당 주택을 강제경매해 시가보다 훨씬 저렴한 가격으로 임차인 스스로 낙찰받은 경우까지 경우의 수가 다양하게 발생한 바 있다.

이와 같이 임대차 관련 법적분쟁이 발생할 경우 다양한 경우의 수가 발생할 수 있기 때문에 법률전문가의 도움을 받아 적시에 적절한 대응을 하는 것이 바람직하다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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