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재개발-재건축 입주권 투자시 체크해야 할 물딱지 구별법
김정우 변호사 | 승인 2023.10.10 08:30

[여성소비자신문] 조합원 분양권, 즉 입주권을 취득하기 위하여 부동산을 매수할 경우에는, 실제 입주권이 인정되는 물건인지에 대하여 사전에 정확히 조사하고 결정해야 한다. 그렇지 않으면 현금청산자로 분류되어 실제 매수한 가격보다도 더 낮은 금액으로 청산당할 수도 있다.

도시정비법은 투기세력의 유입방지 또는 입주권 쪼개기를 방지하는 각종 규정들이 있다. 우리 법원도 그동안 재개발•재건축 조합원 입주권에 대하여 투기세력을 엄격히 차단하는 내용의 판결을 선고해 왔다.

2023년 올해에도 벌써 매우 중요한 판결 2개를 선고했다. 이런 도시정비법의 규정들과 대법원 판결들은 조합원 입주권에 대한 투자를 고려하고 있다면 반드시 알아야 할 판결들이다.

대법원 ‘다물권자로부터 일부 부동산을 양수할 경우 단독입주권 부정’

먼저 2023년 2월에 선고된 대법원 판결을 보자. 도시정비법 제39조제1항 제3호에 따르면 여러 개의 부동산을 소유하고 있는 1인이 조합설립 후에 일부 부동산을 제3자에게 양도하였을 경우 양도인과 양수인 모두 합해서 1개의 조합원 지위만 인정을 한다. 위 규정은 이른바 ‘조합원 쪼개기’를 방지함으로써 투기세력의 유입을 차단하기 위하여 도입된 규정이다.

위와 같은 경우 양도인과 양수인 합해서 조합원 지위가 1개라는 것은 명확하다. 이때 조합원 입주권도 양도인, 양수인 합해서 1개만 인정이 되는 것인지, 아니면 양도인과 양수인에게 각각 단독 입주권이 인정이 되는 것인지 법률 규정이 명확하지 않다.

이 쟁점에 대해서는 법원 판사들 사이에서도 치열한 법리 다툼이 있었다. 광주고등법원은 각각 단독 입주권이 인정된다고 판시한 반면 부산고등법원, 서울고등법원은 양도인과 양수인 합해서 1개의 입주권만 인정된다고 판시했다.

그러다보니, 위와 같이 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 경우에 대하여, 광주에 있으면 양수인이 단독 입주권을 취득하고, 부산에 있으면 단독 입주권을 얻지 못하는 어처구니 없는 상황이 발생되기도 했다.

결국 지난 2023년 2월 우리 대법원은 위 사안과 관련하여 양도인과 양수인에게 합하여 1개의 분양신청권만 인정된다고 판시했다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결).

대법원 ‘1세대의 구성원으로부터 일부 부동산을 양수하였을 경우에도 단독조합원 지위 부정’

지난 2023년 6월 조합원 지위와 관련하여 우리 대법원은 다시 한번 매우 중요한 판결을 선고했다.

하나의 세대인 부부가 하나의 정비구역 내에서 각각 부동산을 소유하고 있다가 그 중 남편이 소유하고 있던 부동산 중 일부 부동산을 제3자에게 매도하였을 때 그 양수인에게 단독으로 조합원 지위가 인정되는지 여부가 쟁점이 되었다. 이때 그 제3자는 위 부부와 세대를 전혀 달리하고 있었다.

현행 도시정비법 제39조제1항제2호에 따르면 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 전원을 대표하는 1인의 조합원 지위만 인정된다. 그런데 위와 같은 사안에서 남편이 제3자에게 부동산을 매도할 경우, 그 매수인의 조합원 지위가 어떻게 되는지에 대해서 도시정비법에 명시적인 규정이 없고 법률가들 사이에서도 갑론 을박 견해의 대립이 있었다.

더구나 이와 유사한 사안에서 서울행정법원과 서울고등법원이 서로 다른 판결을 하면서 이 사안에 대해서도 판사들 사이에서도 또다시 치열한 법리다툼이 재연됐다.

결국 이에 대하여 우리 대법원이 최종 판단을 하였는데, 대법원은 투기세력을 방지한다는 도시정비법의 취지에 따라서 위 부부와 제3자인 양수인 모두 합쳐서 1개의 조합원 지위만 인정된다는 취지로 판시했다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2022두56586 판결).

재개발, 재건축 입주권에 투자를 할 경우,  ‘매도인’ 또는 ‘매도인이 속한 하나의 세대’가 해당 정비구역 내에 여러 개의 부동산을 소유하고 있는지 여부에 대해서도 사전에 반드시 체크해야 한다.

만약 매도인측이 여러 개의 부동산을 소유하고 있다고 한다면, 이런 경우 특별한 사정이 없는 한 매수인은 단독 조합원 지위 내지 단독 입주권을 취득하지 못하고 결국 현금청산을 해야 할 수도 있으니, 매도인측의 정비구역 내 부동산 소유 현황에 대하여 사전에 정확히 조사하고 입주권 투자여부를 결정해야 할 것이다.

권리산정기준일과 지분쪼개기 규정에 관하여

입주권 투자시, 소위 쪼개기를 방지하기 위하여 도입된 도시정비법 규정들도 잘 알아둘 필요가 있다. 도시정비법 제77조는「주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일(이하 ‘권리산정기준일’)」에 관한 내용을 규정하고 있다. 권리산정기준일은 이른바 ‘지분쪼개기’를 방지하기 위하여 도입된 제도이다.

‘지분쪼개기’란 분양권이 1개만 나오는 토지에 대하여 필지를 분할하거나 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환함으로써 여러 개의 입주권이 나오도록 하는 행위를 의미한다. 이에 대하여 권리산정기준일을 정함으로써 조합원 입주권이 무분별하게 늘어나는 것을 금지하는 것이다.

도시정비법 제77조제1항은 권리산정기준일 이후에 입주권이 늘어나지 않는 행위에 대하여 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우, 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우, 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우, 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 등 총 4가지를 규정하고 있다. 이와 더불어 각 시·도조례에서도 ‘지분쪼개기’를 금지하는 내용을 좀더 구체화하여 규정하고 있다.

그러므로 재개발·재건축 구역 내 부동산을 매수할 경우, 도시정비법 제77조제1항 각호의 물건에 해당하는지 여부에 대하여 미리 정확히 조사한 후에 최종 결정을 해야 한다. 만약 위 규정에 해당하는 부동산일 경우 조합원 입주권을 취득하지 못해 현금청산을 당할 수도 있다.

만약 해당 물건이 입주권이 인정되는 딱지인지, 아니면 물딱지인지 잘 판단이 되지 않는다면 재건축 재개발 전문변호사에게 반드시 상담을 받고 투자여부를 결정하는 것을 추천한다.

김정우 변호사  kjw@centrolaw.com

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