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조상 땅 찾기-등기관찰
이희창 변호사 | 승인 2023.09.20 15:11

[여성소비자신문] 조상 땅 찾기 소송은 ‘등기’에 관한 다툼이라고 해도 과언이 아닐 것이다. 물론, 하천에 관한 손실보상금청구, 징발재산에 관한 환매청구·손해배상청구, 공무원의 고의·과실에 기한 국가배상청구 등 사건의 유형에 따라 다툼(소송)의 방향이 다르게 정해질 수는 있지만 이와 같은 경우에도 등기에 관한 꼼꼼한 검토는 반드시 선행되어야 한다.

토지 등 부동산의 소유권은 ‘등기’를 통해 공시된다. 따라서 타인 명의의 소유권보존등기 · 소유권이전등기가 경료 된 경우, 그 흐름을 면밀히 검토하여 진실에 부합하지 않는 등기의 추정력을 깨뜨릴 방안을 모색해야 한다.

소유권보존등기(만)이 경료 된 경우

대법원은, ‘토지에 관한 소유권보존등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 경우에는 깨어지는바, 등기명의인이 구체적으로 그 승계취득 사실을 주장·입증하지 못하는 한 그 등기는 원인무효’라고 판시한 바 있다.

그러므로 타인 명의의 소유권보존등기(만)이 경료 되어 있다면 ‘토지조사부’, ‘임야조사부’, ‘구 토지대장(부책 식)’에 선대 명의로 사정받은 내역이 있는지 반드시 확인하여 그 추정력을 깨도록 하라.

소유권이전등기가 경료 된 경우

부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우에는 등기명의자는 제3자에 대하여서 뿐 아니라 전소유자에 대하여서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되는 것이므로 이를 다투는 측에서 무효사유를 주장, 입증하여야 한다. 따라서 소유권이전등기가 경료 되어 있다면 ‘등기원인의 무효사실’을 입증해야 한다.

한편 대법원은, ‘전소유자가 사망한 이후에 그 명의의 신청에 의하여 이루어진 이전등기는 일단 원인무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없다’고 판시한 바 있으므로 이러한 경우 그 등기의 유효를 주장하는 자에게 현재의 실체관계와 부합함을 입증할 책임이 있는 것이다.

그러므로 이전등기의 원인무효를 입증할 만한 자료가 부존재 할 경우, 낙심하기에는 이르니 선대의 사망 이후 그 명의의 신청에 의하여 이전등기가 이루어지지는 않았는지 면밀하게 확인하여 이전등기의 추정력을 깨뜨리도록 하라.

특별조치법에 따라 소유권이전등기가 경료 된 경우

‘구 임야소유권 이전등기 등에 관한 특별 조치법’ 내지 ‘부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법’(이하 위 각 법을 통칭하여 ‘특별조치법’이라고 한다)에 의하여 소유권이전등기가 경료 된 경우, 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다.

특히, 대법원은 ‘특별조치법에 따라 등기를 마친 자가 보증서나 확인서에 기재된 취득원인이 사실과 다름을 인정하더라도 그가 다른 취득원인에 따라 권리를 취득하였음을 주장하는 때에는, 특별조치법의 적용을 받을 수 없는 시점의 취득원인 일자를 내세우는 경우와 같이 그 주장 자체에서 특별조치법에 따른 등기를 마칠 수 없음이 명백하거나 그 주장하는 내용이 구체성이 전혀 없다든지 그 자체로서 허구임이 명백한 경우 등 특별한 사정이 없는 한 위의 사유만으로 특별조치법에 따라 마쳐진 등기의 추정력이 깨어진다고 볼 수는 없다’고 판시하였다.

그렇다면, 특별조치법에 정한 ‘보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것’이라거나 ‘그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 입증’이 없는 한 그 소유권보존등기나 이전등기의 추정력은 번복되지 않는다고 볼 것이다.

그러므로 이와 같은 경우, 소송외적으로는 유관기관에 정보공개의 청구를, 소송상으로는 사실조회, 증인신청 등을 통해 관련 자료를 확인할 필요가 있을 것이다. 등기를 관찰하라. 단서를 발견하여 현명하게 풀어내길 바란다. 

이희창 변호사  chang@centrolaw.com

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