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주택임대차 만료 후 새로운 임차인이 들어올때까지 기다려야 할까
주상은 변호사 | 승인 2023.07.11 10:26

[여성소비자신문] 차정숙(가명)은 요즘 불행하다. 알뜰하게 돈을 모아서 내집마련을 하려고, 빌라에 전세를 들어가서 살고 있었는데, 난데 없이 역전세 문제로 임대인이 새로운 세입자가 들어오기 전까지 보증금 2억 5천만 원을 줄 수 없다고 한다. 역전세 문제는 서울 변두리 지역에서만 일어날 문제로만 받아들였는데, 막상 당사자가 되고 보니 눈 앞이 캄캄하다.

차정숙은 2021년 9월 15일 입주해서 현재 주택에 살고 있었고, 2023년 9월 14일 계약기간이 만료된다. 임대인 최승희(가명)는 2023년 7월 2일 차정숙에게 매물을 내놓았는데, 새로운 세입자가 구해지지 않는다면 보증금으로 돌려줄 돈이 없으니까 기다려 달라고 한다. 차정숙은 인터넷으로 보증금 반환받는 방법에 대해서 문의했으나, 뾰족한 방법을 찾지 못하고 있다.

임차인은 새로운 세입자를 구해서 보증금을 마련할 때까지 기다려야 하는가? 임대차기간이 만료되기 전 주택 임차인은 어떻게 해야 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 차정숙은 인터넷으로 검색해보아도 뚜렷한 답을 찾지 못하고 있다. 

결론부터 말하면, 임차인은 임대인이 새로운 세입자를 구해서 보증금을 마련할 때까지 기다릴 필요가 없다. 다만, 다음과 같이 적절한 법적인 조치를 취해야 한다. 주택임차인은 임대차기간이 만료되면 자신이 하고 있는 점유를 임대인에게 이전하고 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

주택임대차법에 의하면, 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 임대인이나 임차인이 아무런 조치를 취하지 않으면 임대차기간은 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 의제된다(법 제6조 제1항).

차정숙의 경우 2021년 9월 15일 임대차기간이 개시하였고, 2023년 9월 14일 만료되는데, 2023년 7월 14일까지 계약갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차는 2023년 9월 15일부터 2025년 9월 14일까지 자동갱신된다. 따라서 차정숙은 임대차갱신을 원하지 않는다면 적어도 2023년 7월 14일 최승희에게 계약갱신거절통지를 해두어야 한다(내용증명 우편 형식으로 하는 것이 바람직함. 법무법인이나 법무사에게 위임할 수 있음).

만일 2023년 7월 14일까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 어떻게 될까? 앞서 언급한 바와 같이, 차정숙의 임대차기간은 2023년 9월 15일부터 2025년 9월 14일까지 자동갱신된다. 그러면 차정숙은 위 갱신된 임대차기간 만료일인 2025년 9월 14일까지 기다려야 할까? 그렇지 않다.

주택임대차법은 임차인 보호를 위해서 임대차갱신기간을 2년으로 정하고 있는 것이지만, 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있게 허용해주고 있다. 다만, 그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생하는 것이다.

차정숙은 2023년 7월 14일까지 계약갱신거절통지를 하지 못했어도, 해지통지를 할 수 있다. 다만, 차정숙이 2023년 7월 15일까지 갱신거절통지를 못하고 있었는데, 2023년 8월 1일 해지통지를 해서 임대인에게 도달되었다면 위 임대차는 2023년 11월 1일 만료되는 효과가 생기는 것이다. 계약갱신 거절 통지기간 내에 못했어도, 계약해지 통지를 해서 보증금 반환을 청구할 수 있다.

여기서 한가지 주의할 점이 있다. 임대차계약 기간이 만료되면 임차인의 건물인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다. 즉, 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받으려면 건물을 인도해야만 하는 것이다.

임차인이 임대인에게 먼저 건물인도를 하면, 임대인은 그 다음날부터 보증금반환채무에 대해서 이행지체에 빠지므로, 임차인은 임대인에게 보증금에 대한 법정이자도 함께 청구할 수 있다.

그런데, 임차인이 보증금을 반환받기 위해서 건물인도를 먼저 해버리면, 임차인은 주택임대차법상 대항력을 상실하게 된다. 대항력을 상실하면 후순위 권리자에게 임차권을 대항하지 못하고, 경매절차에서 우선변제를 받지 못할 수 있다. 이러한 문제 해소를 위해서 차정숙은 2023년 9월 14일 임대차기간이 만료되면 임차권등기명령을 신청해야 한다.

임차권등기명령을 신청하고 나면 임차인이 건물을 인도해서 다른 곳으로 이사를 가더라도 대항력이 유지되는 효과가 있다. 그 이후 임대인 최승희 명의로 된 예금채권, 부동산, 자동차 등 강제집행이 가능한 재산이 있는지 알아보고 가압류 신청 등의 절차를 거쳐두어야 한다.

정리하자면, ① 차정숙은 2023년 7월 11일 현재 임대인 최승희에게 임대차갱신거절통지를 해두어야 한다. 그렇게 최초 임대차 기간 만료하면 임대차가 종료될 수 있게 조치를 해두고, ② 2023년 9월 15일 임대차기간이 만료되면 임차권등기명령신청을 하고, ③ 임대인 최승희 명의로 된 재산(예금채권, 부동산, 자동차 등)에 대해서 가압류 등 보전처분 신청을 해놓고, ④ 지급명령을 신청하는 것이 좋다.

지급명령은 민사소송법에 규정된 독촉절차인데, 지급명령 신청에 대해서 채무자가 신청서를 송달받고 2주 이내에 이의하지 않으면 확정된다. 임대차보증금 청구 소송처럼 쟁점이 단순한 사건에서는 지급명령으로 확정되는 경우도 많이 있다(다만, 지급명령은 임대인의 주소지를 알지 못해서 송달이 되지 않으면 주소보정을 통해서 송달을 진행하기 어려워서 본안소송절차를 진행해야 한다).

위와 같이 주택임차인이 보증금을 반환받기 위해서 해야 할 법적인 조치들이 많이 있다. 임대인의 말을 듣고 기다린다고 해서 문제가 해결되지 않는다. 자칫하면 본인의 의지와 상관 없이 장기간 동안 임대 주택에서 계속 거주하면서도 결국 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 발생할 수 있다. 그래서 임대차기간 만료될 무렵 임대인이 보증금을 반환해주지 못할 우려가 있으면, 변호사와 상담을 해서 대비책을 구상해두는 것이 좋다.

주상은 변호사  austin@centrolaw.com

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