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내 입주권 자격 확인하는 방법
최혜진 변호사 | 승인 2023.05.22 10:33

[여성소비자신문] 재개발·재건축 구역 내의 거래가 부동산 경기 침체로 조금은 사그라든 듯 하지만 부동산 경기의 흐름은 변하기 마련이고, 언젠가는 또 호황이 찾아오기 때문에 입주권이라 불려지는 조합원 분양권과 관련한 문제는 꾸준히 계속되고 있다.

그런데 정보가 넘치는 세상에서 인터넷상 유튜브, 블로그 등 관련된 글이 난무하고, 그 가운데 잘못된 정보도 상당하여 기초적인 부분은 확실히 해두는 것이 앞으로 분양권 판단에 도움이 될 것으로 보인다.

먼저 본인이 소유하고 있는 부동산이 존재하는 지역의 사업 진행 현황을 파악해야 한다. 도시및주거환경정비법과 관련 규정 및 조례에서는 어느 시점에 기본계획이 수립되었는지, 정비구역이 지정되었는지 등에 따라 조합원 자격 및 분양자격을 부여하고 있는 경우가 있기 때문이다.

다음으로 개발사업의 형태를 파악을 해야 한다. 대부분은 이렇게 개발이 이루어지는 곳은 재개발이라고 부르지만, 법적으로는 사업의 형태가 재개발사업인지 재건축사업으로 나누어지고, 주거환경개선사업일 수도 있고, 경우에 따라 소규모주택정비사업일 수 있다. 그에 따라 적용되는 법과 규정이 다르기 때문에 사업의 형태를 확인해보아야 한다.

또한 개념 정립도 다시 하는 것이 좋은데 재개발사업이나 재건축사업은 낡은 동네를 개발해서 새 아파트 단지로 만드는 사업이고, 재개발 또는 재건축의 분양권은 낡은 부동산을 소유한 조합원에게 부여되는 분양권을 의미한다.

이는 일반적인 청약절차를 거쳐서 당첨될 경우 받게 되는 일반분양과는 다른 것으로 보통 입주권이라 부르지만, 법적인 개념에서는 분양권이므로 상담을 할 때에는 분양권이라 칭하는 것부터 알아야 한다.

분양권을 가지려면 우선 조합원의 자격이 있어야 하고, 분양을 받을 수 있는 자격을 갖추어야 하기 때문에 조합원 자격을 가지는지에 대하여 도시및주거환경정비법의 관련 규정을 이해하는 것이 중요하다. 즉 도시밎주거환경정비법 제2조와 제39조의 내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다.

그 다음으로는 지역별로 도시및주거환경정비조례도 확인하여야 한다. 대부분의 내용은 도시및주거환경정비법에서 규정을 하고 있지만, 세부적인 규정은 결국 조례로 정하는 경우가 많기 때문에 조례의 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 하고, 법률과 조례의 개정 및 부칙 조항도 자세히 보아야 한다.

예를 들어 A토지를 갑,을,병이 공유를 하고 있는 경우 조합원의 지위는 도시및주거환경정비법 제1항 제1호에 따라 한 개의 지위를 갖는데, 재개발사업 내에서는 당연히 조합원 지위를 갖지만, 재건축사업의 경우에는 토지와 건물의 지분을 같이 소유하고, 조합설립에 동의를 해야만 조합원의 지위를 갖는다는 점에서 다르다.

또한 분양자격의 경우에도 원칙은 도시및주거환경정비법 제76조 제1항 6호에 따라 공유자들 전부의 지분을 합쳐 1주택만 공급받을 수 있는데 소유하게 된 시기, 소유 형태, 소유자들의 관계 및 그 지분 면적의 크기에 따라서 분양자격이 달라질 수 있다.

즉 공유지분을 취득한 때가 원래부터 공유지분으로 가지고 있었던 경우, 상속을 받아 공유지분을 취득하게 된 경우, 투자의 목적으로 공유 지분을 가지고 있는 경우에 따라 그 분양 자격이 달라지게 되고, 소유자들끼리 부부나 1세대를 구성하고 있는지, 또 공유 지분 면적이 조례에서 정하는 일정 면적 이상인지 등에 따라 분양 자격이 달라지기 때문에 차근차근 꼼꼼히 따져보아야 한다.

이외에도 무허가 건축물을 소유하고 있거나, 취득하게 된 경우도 분양자격과 관련하여 많은 문제가 되고 있고, 가지고 있는 부동산이 일정 면적 이하이거나 가치가 낮은 경우에도 분양자격과 관련하여 여러 가지 판단을 요하는 경우가 많다.

기존에 부동산을 가지고 있는 경우는 물론 분양권을 위해 새로 부동산을 취득하려는 경우에는 법령을 잘 조합하여 확인해 보아야 할 것이고 본인의 판단이 정확한지 확인을 해보려면 국토교통부나 구청 등에 문의를 해 볼 수도 있다.

따라서 무턱대로 무분별한 인터넷 정보를 믿기보다는 도시및주거환경정비법과 시행령, 그리고 조례를 잘 확인해보고, 판단이 어려울 때에는 법률전문가의 도움을 받는 것이 효과적일 것이다.  

최혜진 변호사  choihj@centrolaw.com

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