[여성소비자신문] ‘브릿지 대출’이란 자금이 필요한 시점과 자금을 차입할 수 있는 시점 사이에 차이가 있는 경우 그 기간 사이의 공백을 이어주는 가교, 즉 브릿지 역할을 위한 단기차입금 대출을 의미한다. 주로 1금융기관이 아닌 2금융기관을 통해서 이루어지다보니 상대적으로 금리가 높고, 대개 조합원들 개인의 신용을 담보로 조합원들 개인 명의로 대출이 이루어지는 것이 특징이다.

지역주택조합은 조합원들이 납부한 분담금 및 1금융기관을 통한 PF 대출로 사업자금을 마련하는 것이 일반적인데, PF 대출을 받기 전까지 조합원들이 납부한 분담금만으로는 사업을 진행하기에 어려움이 있어 브릿지 대출을 받는 경우가 많다.

조합이 PF 대출을 받기 위해서는 사업계획승인을 받아야하는데, 사업계획승인을 받기 위해서는 주택건설대지의 95%이상 소유권을 확보해야 한다. 그러나, 사업계획승인 전 단계까지 조합원들이 납부한 분담금만으로는 주택건설대지의 95%이상 소유권을 확보기에 턱없이 부족하다.

그리하여 조합은 브릿지 대출로 자금을 마련하곤 하는데 이때의 브릿지 대출은 조합이 기존에 확보한 토지를 담보로 하거나, 조합이 조합원들에 대하여 가지는 중도금지급채권을 담보로 하는 경우도 있으나, 보통 조합원들의 신용을 담보로 조합원 개인 명의로 대출을 받는 것이 일반적이다.
 
브릿지 대출금 상환 의무

지역주택조합 사업 과정에서 이루어지는 브릿지 대출은 대개 조합원 개인 명의로 이루어지기 때문에 그 상환의무도 조합이 아닌 ‘조합원 개인’이 부담하게 된다. 그러나 많은 이들이 브릿지 대출금은 조합이 상환해야 하는 것이라는 오해를 한다.

대개의 경우 조합이 대출금 이자를 부담해주고, 더러는 조합이 조합원의 대출금채무를 연대보증하기도 하기 때문에 그런 오해를 하기 쉽지만, 엄연히 계약상의 주채무자는 조합원 개인이어서 그 상환 의무도 조합원 개인이 부담하는 것이다.

따라서, 대출 만기일이 도래하면 금융기관에서는 1차적으로 조합원 개인에게 대출금의 상환을 구하게 된다. 조합이 조합원의 대출금채무를 연대보증하였다면, 주채무자인 조합원 개인이 이를 상환할 자력이 없는 경우 대출기관은 조합에게 그 지급을 구할 것이지만, 추후 조합은 연대보증인의 지위에서 주채무자인 조합원을 상대로 구상권을 행사하여 조합이 지출한 대출금 상당을 조합원으로부터 다시 지급받아갈 것이기에 결국 조합원 개인이 종국적으로 브릿지 대출금채무를 부담하게 된다는 사실에는 변함이 없다.

조합원 입장에서는 사업을 위해서 본인의 신용을 담보로 대출까지 받아줬는데, 그 상환책임까지 본인이 지라고 하는 것은 부당하다고 생각할 수도 있겠지만, 브릿지 대출을 통해 조합에 납부한 대출금은 대개의 경우 조합원 개인이 조합과의 조합가입계약에 따라 조합에 납부해야 할 분담금을 단지 브릿지 대출이라는 방식으로 선납하는 것이라는 점에서 본다면 조합원 개인이 대출금을 상환하는 것이 그렇게 부당하다고만 할 수도 없을 것이다.

지역주택조합 탈퇴 조합원의 브릿지 대출금 상환 문제

조합원 개인 명의로 브릿지 대출을 받았다하더라도 그 이후 조합 사업이 순조로이 진행되고 아파트가 건축되어 조합원으로서 아파트를 분양받게 된다면 별 문제가 되지 않는다. 그러나 어떤 사정으로 인하여 조합원이 조합으로부터 탈퇴를 하려는 경우에는 브릿지 대출금을 조합원 개인이 상환해야 하는지, 아니면 조합이 이를 책임져야 하는지에 대한 의문이 있을 수 있다.

많은 이들이 탈퇴를 하는 마당에 대출금까지 내가 갚아야 하나라고 생각한다. 그러나, 앞서 이야기한 바와 같이 브릿지 대출은 조합원 개인의 신용을 담보로 한 개인 명의의 대출이기 때문에 그 상환의무는 원칙적으로 조합원 개인이 부담하게 되는 것이다.

따라서 지역주택조합 탈퇴를 희망하거나, 탈퇴 소송을 진행 중인 이 중 개인 명의로 브릿지 대출을 받은 이들은 원금 및 이자를 납부하여 그 지급 지체로 인한 신용도 하락의 불이익을 받지 않길 바라며, 상환한 대출금은 조합을 상대로 진행 중인 소송에서 승소함으로써 브릿지 대출을 통해 조합에 납부한 분담금 및 기존에 조합에 납부한 일체의 분담금을 반환 받을 수 있을 것이다.

임형준 변호사  lim87@centrolaw.com

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