서울시가 박원순 시장 취임 이후 밝힌 ‘뉴타운·재개발 수습방안’과 관련해 주민들에게 사업의 추정분담금 등 정보제공을 위한 실태조사에 들어간다.

시는 지난 1월 30일 ‘뉴타운·재개발 수습방안’을 발표하고, 그 동안 조례 개정(안) 입법예고(4월 19일), 실태조사 가이드라인 작성 및 전문가 자문, 실태조사 대상구역 결정을 위한 자치구와의 협의 등 사전준비를 착실히 진행해 왔다.

이와 병행해 지난 2월 21일 ‘주거재생지원센터’를 설치, 78명의 민간 전문가(갈등조정관)를 뉴타운·정비사업 현장에 파견, 사업진행 과정에서 발생하는 주민갈등 조정 및 대안 제시 역할을 하고 있다.

서울시는 전문기관의 도움을 받아 265개 구역 실태조사를 통해 해당구역의 사업성 여부를 판단하는데 가장 중요한 정보인 사업비 및 추정분담금 등 객관적인 정보를 주민들에게 제공한 후 주민의견을 들어 사업 추진여부를 조기에 결정하겠다고 14일 밝혔다.

이번 대상은 정비예정구역 159곳과 정비구역 106곳이다. 이는 당초 시가 실태조사 대상으로 밝힌 610곳 중 추진위원회가 구성되지 않아 당장 조사할 수 있는 구역이다.

추진위원회나 조합이 이미 구성된 305곳은 지난 2월 1일 개정된 도정법에 따라 토지 등 소유자의 10%이상 동의를 받아야만 실태조사를 추진할 수 있기 때문에 추후 주민요청에 따라 실태조사를 실시할 계획이다.

나머지는 우선해제대상, 대안사업 추진, 구역합병 등의 이유로 실태조사 대상에서 제외된 곳이다.

해제요건 이미 성립한 홍제4구역 등 18개 구역은 우선해제 추진

서울시는 도정법 개정 이전(2월 1일)에 토지 등 소유자 30% 이상 동의를 받아 해제 요청하거나 구청장이 설문조사해 주민 30% 이상이 해제를 요구한 홍제4구역 등 18개 구역은 우선 해제를 추진한다.

홍제4, 북가좌1, 독산1구역 등 3개소는 정비구역이고 동대문구 신설동 89번지 등 15개소는 정비예정구역으로서, 주민공람과 도시계획위원회 심의를 거쳐 해제하게 된다.

정비예정구역은 시장, 정비구역은 구청장이, 협의를 통해 163곳 1차로 시행

실태조사는 전수조사를 원칙으로 해, 구청장과 협의를 통해 우선 실시를 요구한 163곳을 선정해 6월부터 1차로 시행하고, 102곳은 10월 이후에 2차로 실시한다.

서울시는 실태조사 대상이 많고 상황이 구역마다 다른 점을 감안해 시장과 구청장이 대상을 나눠, 시장은 정비예정구역(159곳)에 대해, 구청장은 정비구역(106곳)에 대해 실태조사를 시행하기로 했다.

전문기관을 통해 투명하고 정확한 분담금 추정

실태조사는 전문기관을 통한 분담금 추정의 표준화 및 객관화를 위해 실태조사 가이드라인을 제공하며, 분담금 추정은 서울시 클린업시스템의 ‘분담금 추정 프로그램’을 이용해 객관성 및 신뢰를 확보하도록 했다.

이때, 정비계획이 수립돼 있지 않은 정비예정구역은 현황조사 및 개략적인 건축계획 수립 후 이를 바탕으로 분담금을 추정하게 되며, 정비계획이 수립돼 있는 정비구역은 구역결정시의 건축계획을 활용해 분담금을 추정하게 된다.

특히, 일반분양가, 공사비 및 용적률, 경기 등의 변화에 따라 분담금의 증감이 발생하는 점을 감안해 이에 대한 추정분담금의 변화도 예측할 수 있도록 자료를 제공한다. 이렇게 되면 주민들이 상황에 따라 발생할 수 있는 분담금을 미리 예측하고 사업 찬반여부를 합리적으로 판단하는 자료로 활용할 수 있을 것으로 기대된다.

통상 분담금은 종전자산평가·기반시설부담·용적률·역세권시프트·임대주택비율·소형주택비율·사업비 추정·분양가 추정 등을 포함한다.

이때, 추진주체가 없는 정비(예정)구역은 개략적인 건축계획에 의해 분담금을 추정한 것임을 감안해 표준지에 대한 개략 분담금 정보만을 제공하며, 추진주체가 있는 정비구역은 이미 결정된 건축계획에 의해 분담금을 추정한 것이므로 개인별 추정분담금 정보까지 제공할 수 있도록 했다.

구청장이 우편이나 직접투표 통해 사업시행 찬·반 주민의견 수렴, 최종 결정

주민의견수렴 절차를 살펴보면, 실태조사 결과를 주민에게 제공하고 설명회 및 홍보물 배포 등을 통해 그 내용을 주민들이 충분히 알 수 있도록 홍보한 후, 구청장이 공정하고 투명하게 주민의견을 수렴해 그 결과를 발표한다.

서울시는 실태조사 전·후로 8개 권역별 주민설명회를 통해 사업의 취지를 적극 알리고, 실태조사 결과 제공 후 정비사업 시행 찬·반에 대한 주민의견 수렴은 구청장이 등기우편이나 직접투표 등 다양한 방법을 통해 수렴하도록 했다.

1차 주민설명회에서는 실태조사 방법 및 기준 등을 설명하고, 2차 설명회에서는 해당지역에 대한 실태조사 결과와 주민의견수렴 방법을 구체적으로 설명하게 된다.

주민의견수렴은 우편조사를 원칙으로 하되, 보다 많은 주민이 투표에 참여할 수 있도록 현장투표를 병행하는 등 구청장이 다양한 방법으로 의견을 수렴하되, 투표의 공정성을 높이기 위해 앞으로 서울시 선거관리위원회와 협의를 통해 협조를 받을 계획이다.

개표는 일괄개표를 원칙으로 하며, 공무원 및 참관인(찬반 대표)을 두어 공정한 개표가 되도록 하고, 개표결과는 시·구 홈페이지 및 주민센터 게시판을 통해 공개하게 된다.

이때, 추진위원회나 조합 등 추진주체가 없는 구역은 토지 등 소유자의 30% 이상이 반대하면 구역 해제가 가능하고, 추진주체가 있는 구역은 토지 등 소유자의 50% 이상의 동의로 추진주체를 우선 해산해야 구역해제 요건을 갖추게 된다.

찬성지역 지원 확대해 사업촉진, 반대지역 해제, 필요시 대안사업 마련

서울시는 주민의 뜻에 따라, 다수주민이 찬성하는 지역은 사업추진을 적극 지원해 촉진시키고, 다수주민이 반대지역은 구역해제를 추진하고 필요시 대안사업을 마련할 계획이다.

찬성지역은 사업촉진을 위해, 전문가 지원, 공공관리자 업무범위 확대, 기반시설 설치비용 및 융자지원 확대 등 행정적·재정적 지원을 확대하고, 소형평형 전환절차, 심의기간 단축, 경미한 변경 확대 등 인허가 절차를 간소화하며, 구역 실정에 맞는 정비구역 지정을 적극 지원하게 된다.

반대지역은 구역을 해제하거나 필요시에 대안사업을 마련하며, 향후 도정법 시행령 개정 후 구체적인 시행방안을 확정하게 된다. 이 경우 도정법 개정으로 도입된 새로운 사업방식인 주거환경관리사업이나 가로주택정비사업을 적용할 수 있게 된다.

해제되는 구역은 대단위 아파트 위주의 개발방식을 탈피, 단독 또는 소규모개발(토지합병)방식 등으로 자연스럽게 개발될 것으로 전망하고 이에 대비해 다양한 정비 유형의 모델개발을 추진한다.

또한, 해제구역은 대부분 단독·다세대 밀집지역으로 주거환경이 열악하고 세입자가 많이 거주하고 있는 지역임을 감안해 ‘주거환경의 질 향상, 주민입주 부담 가능주택 및 원주민 재정착’에 모델개발의 역점을 두고 종합적으로 검토, 새로운 정비모델을 발굴할 계획이다.

뉴타운 내 일부 구역 해제될 경우라도 기반시설은 단절없이 설치

서울시는 뉴타운 지구 내 정비구역 중의 일부가 해제될 경우에도, 당초 계획된 기반시설이 단절되지 않도록 기반시설 설치계획을 합리적으로 조정할 계획이다.

또한, 뉴타운 구역 해제에 따른 기반시설의 변경문제는 각 구역별로 다양한 형태로 나타날 수 있으므로, 실태조사와 더불어 기반시설에 대한 검토를 동시에 시행하여 구체적인 방안을 마련할 계획이다.

이건기 서울시 주택정책실장은 “재개발·재건축 사업의 추진여부를 주민들이 스스로 결정하기 위한 첫 단계인 실태조사가 본격화됐다”며 “주민들이 구역에 대한 정확한 정보를 사전에 알고 합리적 판단으로 사업 추진여부를 결정하게 되므로 주민갈등이 많이 해소될 것으로 기대한다”고 말했다.

송현아 기자  wsobi@wsobi.com

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