사진=여성소비자신문

[여성소비자신문 한지안 기자](재)소비자재단과 (사)소비자권익포럼이 공동 주최한 ‘컨슈머 소사이어티 코리아 2020’이 ‘포스트 코로나 시대 디지털 사회와 소비자’를 주제로 3일 더케이호텔서울에서 개최됐다.

이번 행사는 1부 개회식과 2부 소비자 컨퍼런스로 나눠 진행됐다. 2부 행사는 2개 섹션, 15개 주제에 대한 포럼으로 진행됐다. 한국소비자단체협의회는 이날 2부 행사에서 ‘시장 변화와 부동산 중개 수수료 가격 적절성’ 토론회를 개최했다.

건국대학교 부동산학과 유선종 교수와 한국소비자단체협의회 물가감시센터 조영주 회계사가 발제를 진행했다. 이후 토론에는 천규승 미래경제교육네트워크 이사장, 최승호 서울시 도시계획국 부동산관리팀장, 최창우 집걱정없는세상 대표, 김학환 숭실사이버대학교 부동산학과교수,  자본시장연구원 이성복 연구원, 윤호석 국민권익위원회 전문위원이 참석했다.

유 교수는 ‘부동산 정책과 시장변화’를 주제로 발제에 나섰다. 유 교수는 “현 정부 들어서서 강남 4구뿐 아니라 전국 주택시장이 뜨거운 상황이다. 현 정부의 부동산 정책은 총 23번 발표됐는데 그 중 수요 억제의 성격의 대책은 12번, 공급확대가 9번, 금융과 세제지원 관련된 것이 2번이었다. 2017년 8.2대책, 2018 9.13대책, 2019 8.12대책과 12.16대책, 2020년 6.17 대책 등이 주택시장에 상당한 영향을 미쳤던 주요 정책으로 평가받고 있으며 이들 주요 대책 발표 이후 주택시장은 2~4개월 동안 주택가격과 거래량이 다소 진정된 후 다시 급상승하는 패턴을 반복했다”며 “현재 저택 매매가격 상승세는 6.17대책과 7.10 대책 이후 소폭 둔화되었으나 여전히 높은 수준”이라고 말했다.

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그는 이어 “전셋값은 2016년 이후 최고 상승률을 기록했고 임대차 3법, 임대인 실거주, 사전청약 대기, 높은 매매 부담 등으로 인해 수요와 공급의 불균형이 지속하면서 이후 가격 상승 폭이 확대됐다”며 “주택임대차보호법개정 이후 전세수급지수의 상승세가 지속하는 중이다. 헤당법안 개정안의 부작용으로 인해 전세시장의 공급 부족이 확산하고 있어 당분간 전셋값 상승세가 이어질 전망이다. 개정안에 의해 전세시장에서 이중가격이 형성되고 있는 상황에서 임대인의 지위마저 약해짐에 따라 월세 전환의 확산 및 전셋값 상승세가 이어질 전망”이라고 지적했다.

유 교수에 따르면 정부의 갭투자 방지 대책은 투기수요를 억제하고 공공택지 사전청약은 실수요자들의 주택구매를 분산하는데 일정 부분 효과를 보일 전망이다. 다만 공공택지 분양에 대응하기 위해 무주택자들이 주택구매를 미루면서 전세난이 더욱 가중될 수 있다는 우려도 제기됐다.

유 교수는 “임대차 3법의 보완이 없을 경우 전세가격 상승은 계속될 것”이라며 “임대차 제도 이후 전세시장 공급 부족이 유발돼 9월 전국 전세가격 상승률이 전월 대비 둔화했음에도 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 전·월세 신고제 시행 이후에도 전세가격이 상승하면 이는 매매가격 상승으로 이어질 것”이라고 내다봤다.

이어 조영주 회계사는 ‘부동산 중개보수 체계 문제점 및 개선방안’에 대해 발표하며 주택 가격 상승에 따른 부동산 중개 수수료 부담 증가에 대해 지적했다. 조 회계사는 “최근 몇 년간 주택 가격이 크게 상승하여 이에 연동되어있는 부동산 중개 수수료 부담이 크게 증가했다”며 “2015년 서울 마포공덕래미안 2차 단지에 실거래가 5억 1000만원이었던 매물의 당시 중개보수는 204만원이었으나 같은 단지 내 동일 평형 아파트의 실거래가가 2020년 7월 10억 9000만원으로 오르면서 중개 보수도 981만원으로 상승했다”고 지적했다.

조 회계사는 “2015년 부동산 중개 수수료 개편 시 최고구간을 매매기준 6억원 이상에서 9억원 이상으로, 임대차 기준 3억원 이상에서 6억원 이상으로 조정하는 데 그쳐 기존 보수체계에 내포돼 있는 문제점이 그대로 재연됐다. 현행 중개 수수료 체계는 임대차 중개 수수료가 매매 중개 수수료보다 낮도록 설계되어 있으나 특정 구간에서는 임대차 중개 수수료가 매매 중개 수수료보다 높은 역전 현상이 발생했다. 개편 전에도 존재하던 문제점이 개선되지 않고 유지되고 있는 것”이라며 “중개 수수료가 주택가격에 연동되어 중개 서비스의 질이 개선되지 않아도 수수료 가격은 크게 증가할 수 있는 구조”라고 지적했다.

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그는 서울의 공동주택 중위가격이 2015년 12월 5억2444만원에서 2020년 8월 9억2152만원으로 약 76% 오르는 동안 매매가격에 따른 상한 중개 수수료율을 적용한 중개 수수료는 2015년 12월 209만7760원에서 2020년 8월 829만3680원으로 295% 급증했다고 설명했다. 최고구간 진입 시 중개보수 요율이 급격히 상승한 탓이다.

조 회계사는 그러면서 현행 중개 수수료 산정방식과 다른 방식으로 정액 수수료를 부과한 사례를 소개했다. ▲온라인으로 거래금액과 상관없이 정액 수수료를 부과하는 방식 ▲매매/임대/거래금액과 관계없이 0.3%의 수수료율을 적용하는 방안 ▲임대인에게만 수수료 부과 등이다.

중개 수수료 개선 방안으로는 ▲단일 수수료를 책정하거나 주택가격을 5분위로 나누어 각각의 분위별 정액 수수료를 부과하는 방식 ▲관련 업종(법무사, 감정평가사)의 수수료 체계와 유사하게 거래금액이 증가함에 따라 수수료율 체감 또는 초과구간에 대한 누진 합산 방식 ▲현재의 중개 수수료 체계의 최고구간 수수료율을 최고구간 초과 부분에만 적용하여 누진하는 방식 등을 제시했다.

조 회계사는 “공인중개사법(제30조 및 시행령 제24조)에 법인 개업공인중개사가 2억원 이상, 개인 개업공인중개사가 1억원 이상으로 명시하고 있는 손해배상책임 보장 한도는 실제 거래 규모에 비해 부족한 실정”이라며 “거래금액이 커질수록 손해배상 책임보장에는 불리한 구조인 만큼 해당 법령을 개정해 충분한 손해배상 책임보장이 이루어지도록 해야 한다”고 강조했다.

이어진 토론에서 서울시 도시계획국 부동산관리팀 최승호 팀장은 “현행 제도 개선 방향에 대한 제언을 하고 싶다”며 “부동산 중개보수요율체계는 현재 관련 법에 따라 각 지자체에서 조례로 정하도록 규정돼 있다. 2015년 4월 14일 제정이 되어 국토교통부의 권고안에 따라 17개 시·도가 모두 동일하게 시행하고 있다. 다만 현재 시장 상황에 맞는 현실화가 필요하다고 할 수 있는 만큼 부동산 가격 관련 기관들이 사회적 합의를 통해 국민의 목소리에 귀 기울여 합리적인 개선안을 마련해야 한다”고 말했다.

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한편 숭실사이버대 부동산학과 김학환 교수는 “부동산 중개보수체계 개편은 보다 장기적인 관점에서 종합적인 연구 결과 등을 바탕으로 추진되는 것이 바람직하다. 대다수의 국가에서 중개 보수는 부동산 가격에 비례하여 일정한 요율을 곱하는 정율제 방식으로 시행되고 있다. 부동산의 매매, 교환에 대해서도 주택과 주택 외의 부동산으로 구별해 차등을 두지 않는다”며 “한국의 부동산 매매, 교환 중개보수는 세계적으로 가장 낮은 수준”이라고 주장했다.

이어 그는 “흔히 거래가액에 따라 중개 서비스 품질이 달라지지 않는다는 주장은 공인중개사의 손해배상 책임이 부동산거래가액에 비례해 커지는 점을 간과하고 있다. 손해배상 책임보장 한도와 달리 손해를 발생시킨 공인중개사는 손해 전부에 대한 배상 책임이 있다”며 “공인중개사는 중개업무 외에 부동산거래 신고 의무를 이행하여 일반인으로서는 하기 복잡한 의무를 대신해주고 있으며 9억 이상 고가 주택과 투기 과열지구 등의 주택에 대해서는 주택취득자금 조달 및 입주계획서 작성 등에 관한 서비스도 제공하고 있다. 중개보수가 결과 내지 성공보수 체계라는 점에서 다른 관련 전문자격사나 유사부동산사비업의 수수료 체계와 단순 비교하는 데는 한계가 있다”고 말했다.

또 “중개보수는 한 번 하향 조정되면 부동산 시장 상황 변화로 부동산 가격이 하락해도 상향 조정되지 않는 상방 경직성을 가진다는 한계가 있다. 중개보수는 계속해서 하향하면서 서비스는 더 많이 요구하는 것은 타당하지 않은 것”이라며 “공인중개사가 동일한 중개 서비스를 제공함에도 중개대상물이 순수한 전·월세인지 보증금부 월세인지에 따라 거래가액 산정이 달라져 중개보수도 달라지는 불합리한 현상을 겪고 있으며 전세의 월세 전환이 늘어날수록 공인중개사들도 불이익을 당하고 있다”고도 주장했다.

김 교수는 그러면서 “본래 중개보수는 서비스의 질과 양, 손해배상책임 등을 자율 약정에 의해 정하는 것이 바람직하다. 다만 주택 임차인을 위해 시장에서 월세가 보다 일반화될 때에는 외국 사례와 같이 월 차임을 기준으로 중개보수를 산정하는 등 규제를 최소화하는 장기적 관점에서  검토할 필요가 있다”고 덧붙였다.

한지안 기자  hann9239@wsobi.com

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