[여성소비자신문] 정비사업의 조합원은 정비사업 조합의 구성원으로서 의결권, 임원·대의원의 선임권 및 피선임권, 분양신청권(조합원 입주권)의 권리를 가지며, 이때 조합원(사업시행자가 신탁업자인 신탁방식의 경우에는 위탁자를 말한다)은 토지등소유자로 하는데, 재건축의 경우에는 재건축 사업에 동의한 토지등소유자만이 재건축 사업의 조합원이 된다.

도시정비법은 조합원은 토지등소유자로 하되, ① 토지 또는 건축물의 소유권을 여러 명이 공유하거나(도시정비법 제39조 제1항 제1호) ② 여러명의 토지등소유자가 1세대에서 속하거나(도시정비법 제39조 제1항 제2호), ③조합설립인가(신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러명이 소유하게 된 때(도시정비법 제39조 제1항 제3호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

도시정비법은 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다고 명시적으로 규정하고 있는데, 최근 대법원은 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 경우 즉 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 부동산의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에도 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판시하였다.

구체적인 사례를 살펴보면, 갑이 101호, 102호, 103호를 소유하고 있었는데, 조합설립인가 이후 102호를 을에게, 103호는 병에게 매도한 경우에는 갑, 을, 병이 각자 단독으로 조합원 입주권을 갖는 것이 아니라 갑, 을, 병이 합하여 1인의 조합원이 되며, 원칙적으로 1개의 조합원 입주권을 갖게 된다는 것이다.

더 나아가 최근 대법원의 판시에 따르면 갑, 을, 병이 1세대이고, 갑이 101호, 을이 102호, 병이 103호를 각자 소유하고 있다가 조합설립인가 후 갑이 101호를 A에게 양도한 경우에도 도시정비법 제39조 제1항 제2호와 제3호가 중첩 적용되어 A, 을, 병을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 하고, 원칙적으로 1개의 조합원 입주권을 갖게 된다.

만약에 1세대가 아닌 갑이 101호를, 을이 102호를 소유하고 있다가 조합설립인가를 받게 되면 갑과 을은 각각의 조합원의 지위를 갖게 된다. 조합설립인가 후 갑이 을로부터 102호를 매수하고 이후에 101호를 병에게 양도한 경우에 갑과 병이 각각 단독 조합원의 지위가 인정되는지 문제가 될 수 있다.

이때 갑은 102호 소유자로서, 병은 101호 소유자로서 각각 단독 조합원의 지위가 인정된다고 본다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 시점을 기준으로 하여 조합원 수를 고정시키기 위한 규정이므로, 조합설립인가일을 기준으로 조합원 수의 증가가 없는 경우에까지 다주택자의 권리 양도 내지 그에 따라 승계되는 조합원 지위를 제한하는 것으로 해석될 수 없기 때문이다.

다만 위와 같은 1조합원에 대한 1주택 공급원칙에 대한 예외가 있다. ① 종전자산가격의 범위 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수도 있다. 이를 실무상 1+1 분양이라고도 한다. 이는 재개발‧재건축을 불문한다. ② 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 위치한 경우 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수도 있다.

다만 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 해당하지 않는다는 점을 유의해야 한다.

투기과열지구로 지정된 지역은 위와 같은 주택공급의 수에 관한 제한(규제) 외에도 조합원 지위 양도에 대해서도 제한(규제)도 있다는 점을 유의해야 한다. 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가(신탁방식의 경우 사업시행자의 지정) 후, 재개발 사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다(도시정비법 제39조 제2항).

다만 그 예외가 있는데 그 중 대표적인 것은 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상이고, 거주기간이 5년 이상인 경우에는 그 양수인은 조합원이 될 수 있다. 또한 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내 부동산 거래 신고등에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우에도 그 양수인은 조합원이 될 수 있다.

최근 재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 사전에 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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