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매수인의 귀책사유로 부동산 매매계약이 파기된 경우 계약금이 당연히 몰취될까
임형준 법무법인 센트로 변호사 | 승인 2021.08.23 17:04

[여성소비자신문] 유래 없는 부동산 가격의 폭등으로 그 어느 때보다 부동산에 대한 관심이 뜨겁다. 그로 인해 부동산 매매와 관련한 법적 분쟁 역시 그 어느 때보다 빈번하게 발생하고 있다.

하루가 다르게 부동산 가격이 상승하고 있는 터라 매도인 중에는 계약금의 배액을 상환하면서까지 계약을 해제하려하는 경우가 있는 반면, 매수인은 가급적 계약을 유지하여 잔금까지 지급하고 소유권을 이전받으려하는 경우가 많다. 그럼에도 불구하고 매수인이 계약금만 지급한 후 중도금을 도저히 지급하지 못하여 계약이 해제되는 경우도 있다.

이처럼, 매수인이 중도금을 지급하지 못하는 등 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우 매도인이 당연히 계약금을 몰취할 수 있는지 여부가 문제된다. 결론부터 말하자면 그렇지 않다.

매도인이 계약금을 몰취하기 위해서는 별도의 위약금 약정이 있어야 한다

계약이 해제된 경우 계약의 양 당사자는 원상회복 의무를 부담한다(민법 제548조 제1항). 따라서, 매도인이 매수인으로부터 계약금을 지급받은 후 계약이 해제된 경우, 비록 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었다 하더라도 매도인은 계약금에 이자를 합산하여 이를 매수인에게 반환해야 하는 것이 원칙이고(민법 제548조 제2항), 매도인은 계약의 해제로 인하여 매도인에게 발생한 손해의 배상을 구할 수 있을 뿐이다. 이에 통상적인 부동산 매매계약 시 계약서에 “계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.”라는 조항을 삽입하는 등으로 위약금의 약정을 하고, 이러한 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정된다(민법 제398조 제4항).

즉, 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었다 하더라도 계약금을 위약금으로 하기로 하는 별도의 위약금 약정이 있는 경우에만 매도인은 계약 해제로 인한 손해 명목으로 매수인의 계약금 상당을 몰취할 수 있는 것이다.

과도한 위약금 약정은 법원에 의해 감액될 여지가 있다

보통 계약금을 위약금으로 약정하는 것이 일반적이다. 그러나 간혹 위약금을 매매대금의 20% 내지 30% 등으로 약정하는 경우가 있다. 사적자치의 원칙 상 당사자는 자유로이 계약의 내용을 정할 수 있고 당사자는 그러한 계약의 내용에 구속되는 것이 원칙이지만, 위약금이 부당히 과한 경우 법원에서 이를 직권으로 감액할 수도 있다(민법 398조 제2항).

위약금 약정을 하지 않은 경우 매도인은 실제로 발생한 손해를 입증해야 한다

살펴본 바와 같이 매수인의 귀책사유로 계약이 해제되었다 하더라도 별도의 위약금 약정을 하지 않은 매도인은 원상 회복의무를 부담하고, 따라서 지급받은 계약금을 매수인에게 반환해주어야 한다. 계약의 해제로 인하여 매도인에게 발생한 손해가 있다면 그 손해를 스스로 입증하여 해당 손해를 배상 받을 수 있을 뿐이다. 같은 취지에서 대법원은 “유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다24930 판결)”고 판시하고 있다.

해약금과 위약금은 구별해야 한다

매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항). 바꾸어 말하면, 계약금은 해약금의 성질을 가지기 때문에 매도인은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는 것이다. 즉, 해약금은 계약의 해제를 위해 지급하거나 포기해야하는 금원을 의미하는 것이고, 계약 해제로 인한 손해배상액 산정의 기초가 되는 위약금과는 다른 것임을 인지할 필요가 있다.

임형준 법무법인 센트로 변호사  lim87@centrolaw.com

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