[여성소비자신문 김희정 기자]정부가 서울 아파트값이 다시 꿈틀거리자 ‘민간택지 분양가 상한제’ 도입 가능성을 언급하면서 주택시장에 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.

9.13부동산 대책 이후 30주 넘게 계속되던 서울 아파트 매매가격의 하락세가 보합세로 바뀌면서 분양가 상한제 추진이 기정사실화되는 분위기다. 정부가 이른바 부동산 규제 '끝판왕'으로 불리는 민간택지 분양가 상한제 도입을 언급한 것도 주택시장이 그만큼 불안하다는 반증이다.

특히 집값 급등의 진원지인 강남 집값이 다시 오르면서 이른바 마포, 용산, 성동 등 강북 주요 지역에도 영향을 미치면서 자칫 문재인 정부의 ‘집값 안정화’ 기조가 흔들릴 수 있다는 판단이 깔려있다. 주택시장에서 자칫 주도권을 잃을 수 있다는 위기감이 반영된 것으로 풀이된다.

“9·13 대책 이후 주택시장은 34주 연속 하향 안정됐고, 우리와 비슷한 수준의 국가 대도시와 비하면 안정돼 있습니다. 고가 재건축에만 생긴 이상징후입니다.”

10일 김현미 국토교통부 장관은 서울 여의도 국회에서 열린 대정부질의에서 최근 집값 상승의 원인으로 시장 자체는 안정적이지만 고가 재건축만 상승하고 있어 대책을 준비 중이라고 말했다.

또 정부의 규제가 잦아 시장에 혼란을 일으키고 있다는 지적에 대해 “정부는 어떠한 경우에도 시장 정상 작동을 원하지만, 과정에서 희생되는 주거 복지를 누리지 못하는 서민들에 대한 보완책도 마련해야 한다고 생각합니다”라고 강조했다.

김 장관은 “지금 서울의 아파트 가격 상승률보다 분양가 상승률이 2배 이상 높다”며 “분양시장은 실수요자 중심으로 가는 것이기 때문에 무주택 서민들이 부담하기에는 지금의 분양가가 상당히 높은 것은 사실”이라고 말했다.

그러면서 “주택법 시행령을 개정해서 민간택지 지정 요건을 개선(완화)하는 것을 검토하고 있다”며 “(그럼에도) 과열이 심화되면 분양가 상한제에 대해 적극적으로 정부가 고민해야 되지 않나 생각한다”고 했다.

또한 분양가 상한제의 민간택지 적용과 관련해 “공급부족 우려에 동의하지 않는다”며 “2007년 상황을 근거로 드는데, 그 때는 밀어내기 분양이 있고난 이후 7~8년간 공급이 축소된 것으로, 이번에는 시장의 공급부족을 가져오지 않을 것”이라고 말했다.

그는 분양가 상한제 적용으로 주택 품질이 악화되는 것이 아니냐는 우려도 일축했다.

“이미 위례신도시, 세종시 등 공공택지에 고품질의 분양가 상한제 적용 아파트가 공급됐습니다. 또 새로운 기술 등이 도입돼서 원가 상승요인이 발생하면 가산비가 책정되기 때문에 저품질 아파트가 되지 않을 것”이라고 설명했다.

김현미 장관 “민간택지의 분양가 상한제 도입 검토할 때”

민간택지로 분양가 상한제 적용 확대를 검토하는 목적에 대해 그는 “청약시장은 99% 실수요자 시장으로 바뀌었지만, 분양가 상승률이 높게 형성돼 실수요자들이 부담이 크다”며 “분양가 상한제가 도입되면 분양가가 낮춰서 실수요자의 부담을 줄이고, 시장의 안정을 가져올 것”이라고 밝혔다. 다만 분양가 상한제 도입 시기 등과 관련해 대상과 시기, 방법에 대해 면밀하게 검토 중이라고 말했다.

김 장관은 앞서 “(공공택지에 이어) 민간택지의 경우에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 되지 않았나 생각한다”고 밝혔다. 또 “주택법 시행령을 개정해서 민간택지 지정 요건을 개선(완화)하는 것을 검토하고 있다”며 “(그럼에도) 과열이 심화되면 분양가 상한제에 대해 적극적으로 정부가 고민해야 되지 않나 생각한다”고 말했다.

분양가 상한제는 신규 분양하는 주택의 분양가에 상한선을 정해 그 이하에서 분양하도록 제한하는 제도다. 현재 공공택지에서 분양하는 주택의 경우 의무적용 대상이지만 민간택지의 경우 조건을 충족시켰을 경우에만 분양가 상한제가 적용된다.

한편 3기 신도시 추진과 관련해 일산, 검단 등 1, 2기 신도시 주민들이 반대하고 있는 데 대해 김 장관은 “현재 교통연구원에서 대도시광역권 교통망에 대한 연구용역이 진행 중이고, 자유로에서 강변북로를 지나는 내심도 고속도로가 포함해 8월말 결과를 발표할 것”이라고 말했다.

3기 신도시 사업을 예정보다 늦춰야 한다는 지적에 대해서도 “택지 개발과 교통 문제는 수도권광역급행철도(GTX)의 2023~2024년 개통과 연계돼 있다. 시기적으로 계산해서 진행하는 것”이라고 말했다.

김 장관은 앞서 8일 서울 여의도에서 열린 국회 국토교통위원회 상임위원회에서 “지난해 9·13 대책 발표 이후 정부가 수요와 공급 정책을 병행하면서 서울 등 수도권은 몇 년 만에 하락하는 등 안정세를 지속하고 있다”며 이같이 강조했다.

이날 박덕흠 자유한국당 의원은 “3기 신도시 발표가 서울 집값 상승을 유발하는 기현상이 나타나고 있다”면서 “3기 신도시 개발 계획은 전면 철회하고 2기 신도시 교통개선에 집중해야 한다”고 주장했다.

반면 김 장관은 “우리나라 주택 자가 보유율은 60% 정도인 데, 수도권은 50%에 불과하다”면서 “집은 여전히 부족한 상황”이라고 해명했다. 또 “현재 수도권 주택공급은 2022년까지 이어지지만, 2023년 이후에 주택공급 계획이 굉장히 줄어드는 것으로 나타났다”며 “가장 빠르게, 질 좋은 주택을 합리적인 가격으로 공급할 방법은 신도시 개발뿐이다. 정부는 3기 신도시 등 수도권 30만호 정책은 흔들림 없이 추진해나가겠다”고 말했다.

김현미 장관은 내년 총선에 출마를 할 것이라는 의사를 내비치고 있는 가운데 자신의 지역구인 일산 집값이 예전 수준을 아직 회복하지 못하고 있는 상황이라는 지적을 받기도 했다.

김현아 의원은 “일산이 분당하고 비슷한 시기에 출발했는데도 주택가격 차이가 2배 이상이다”라며 미흡한 교통대책을 지적하기도 했다.

이에 김 장관은 “제가 국회의원을 8년 하는 동안 일산에 GTX-A를 포함해 2개의 지하철을 착공시켰고 1개의 노선을 연장하는 철도 계획망을 반영했고 2개의 철도 노선도 확정했다. 8년 임기 동안 이 만큼의 교통문제를 해결할 수 있는 대안을 마련했다”고 반박했다.

공시지가 현실화는 조세 정의 맞춰가는 단계

공시지가 현실화에 대해 “정부는 목표치를 가지고 있지 않다. 다만 지역별, 유형별 현실화율이 달라 조세정의에 어긋나는 부분이 있어 그 부분을 맞춰가는 단계고, 그 작업이 어느 정도 된 후에 최종의 목표치를 정해서 단계적으로 높여갈 것”이라고 말했다.

지방 주택시장에 대한 규제완화 등 수도권과의 차별화를 묻는 질문에는 “지금 지방 주택시장이 어려운 것은 지난 3~4년 착공했던 물량이 완공돼 나오는 시점이기 때문”이라며 “과거 과도하게 나온 물량이 중첩된 측면이 있다”고 말했다. 이어 “지역 경제가 어려운 것도 한 축”이라며 “지금은 규제를 풀어야 한다는 점에 대해서는 검토하고 있지 않다”고 했다.

김 장관은 지난 6월 26일 서울 양천구 한국방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서는 “민간택지에서 분양하는 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않고, 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가를 관리하는데 그 실효성이 한계에 이르렀다”고 말했다.

김 장관은 “조금이라도 과열될 것처럼 보이면 준비하고 있는 정책들을 즉각 시행하겠다”며 현재 공공택지에만 적용하는 분양가 상한제를 민간택지까지 확대하는 방안을 추진할 수 있다는 뜻을 내비쳤다.

분양가 상한제의 타깃인 서울 강남권 재건축 단지들은 사업 진행 상황에 따라 적용 시기가 결정될 것으로 보인다는 관측이 나오고 있다. 분양가 상한제가 확대되면 서울 강남권을 중심으로 한 재건축·재개발 사업은 사실상 중단될 것으로 전망된다. 정비사업은 아직 관리처분계획 인가를 신청하지 못한 단지까지 적용되기 때문이다.

일각에선 민간택지의 분양가 상한제는 단기적으로 집값 안정화에 효과가 있지만, 장기적으로 주택 공급을 위축시켜 집값을 끌어내리는 데는 한계가 있다는 지적도 있다. 분양가 상한제 확대로 당장 '강남 재건축=로또' 공식이 깨질 수 있지만, 공급 확대가 아닌 수요 억제 대책만으로는 집값 안정화에는 한계가 있다는 말이다.

건설업계는 분양가 상한제 확대가 주택 공급을 위축시킬 수 있다고 우려하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “이미 수도권 공공택지에 대한 분양가 상한제가 시행되고 있고, 민간택지 역시 주택보증공사(HUG)의 분양보증심사도 강화됐다”며 “이런 상황에서 분양가 상한제 확대가 무슨 의미가 있는지 모르겠고, 건설사 입장에서는 주택 공급에 소극적일 수밖에 없다”고 말했다.

전문가들은 수요 억제가 아닌 공급 확대 정책도 병행돼야 한다고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “민간택지의 분양가 상한제는 단기적으로 집값 안정화에 기여할 수 있지만, 장기적으로 주택 공급을 위축시켜 주택시장의 불안을 가중시킬 수 있는 한계가 있다”며 “주택 시장이 위축된 뒤 규제가 다시 완화되거나 활성화 대책이 나온다면 분양 가격이 급격한 상승할 여지가 있다”고 내다봤다.

권 교수는 “3기 신도시 건설 등 공급 대책이 나왔지만, 서울에 쏠린 수요를 흡수하는 데 한계가 있다”며 “수요가 있는 곳에 적정한 공급을 늘리는 추가 대책이 함께 나와야 분양가 상한제 확대의 실효성을 높일 수 있다”고 덧붙였다.

김희정 기자  penmoim@wsobi.com

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