[여성소비자신문]부동산 투자에서 많은 사람들이 간과하고 있는 것 중 하나가 사는 것보다 파는 게 더 중요하다는 사실이다.

아무리 좋은 물건을 사서 보유하고 있다고 해도 팔지 못하면 돈을 벌 수 없다. 우리 주위에는 매도 시기를 놓쳐서 쓸데없이 오랫 동안 보유하고 있거나 침체기에 매도해 돈을 더 벌 수 있는 기회를 놓치는 사람들이 많다. 좋은 물건을 싸게 사는 것도 중요하지만 이윤을 극대화시키기 위해서는 적당한 때에 ‘잘’ 파는 것이 더 중요하다.

매도는 타이밍이다. 언제 파느냐가 가장 중요한 핵심이다. 매도를 잘하려면 매도자 우위 시장에 나가야 한다. 다시 말해 매수자가 매도자보다 많은 시장일 때 팔아야 한다는 뜻이다. 그래야 좋은 값을 받고 쉽게 팔 수 있다.

시골장터를 예로 들어보자. 물건을 사러 오는 사람이 언제 가장 많을까? 아마도 점심 전 시간일 것이다. 집에서 나오는 시간을 감안해 장터에 나올 수 있는 시간은 아마도 오전 10시 전후일 것이고, 물건을 산 뒤 출출해진 배를 채우고 집으로 돌아가야 할 것이다. 따라서 상인들도 이 시간에 맞춰 진열대를 준비해놓는 것이 현명하다.

그런데 새벽 일찍 혹은 오후 늦은 시간에 좌판을 연다고 가정해보자. 오고가는 손님이 적으니 잘 팔릴 리도 없거니와 판다고 해도 가격을 높게 부를 수는 없을 것이다. 부동산도 마찬가지다. 사려고 하는 사람이 많을 때 팔아야 배짱부리며 잘 팔 수 있다.

부동산에서 손님이 많을 때는 부동산 경기가 좋을 때다. 따라서 부동산 경기가 호황을 누리며 가격이 높게 형성될 때가 부동산을 매도할 타이밍이 된다.

하지만 대부분의 사람들은 이 시기에 매도하지 않는다. 부동산 가격이 더 오를 것으로 기대하고 버티다가 매도 타이밍을 놓치는 경우가 대부분이다. 세상에 끝도 없이 오르는 것은 없다. 산이 아무리 높아도 정상에 서면 내려갈 일만 남았다. 부동산도 끝도 없이 오르는 것처럼 보이지만 어느 순간에 가면 떨어질 일만 있다.

부동산이 호황기에 접어들어 가격이 오르면서 과열 현상을 빚으면 이때는 팔아야 한다. 과열 현상인지 아닌지 알 수 있는 방법이 몇 가지가 있다. 평소에 부동산에 관심이 없던 사람들까지 뭘 사야 하는 게 아닌지 두리번거릴 때는 곧 가격이 떨어진다는 얘기다.

정부가 부동산 억제 대책이나 대출 규제를 실시한다고 하면 머잖아 부동산 시장이 침체에 접어들 것으로 예상해야 한다. 좀 버티면 더 오를 수도 있고, 팔고 나서도 한동안 가격이 오를 수도 있지만 부동산 가격의 정점을 알기는 매우 힘들기 때문에 어느 정도 과열돼 있다고 판단하면 손해를 조금 감수하고서라도 미리 매도하는 게 안전할 수 있다.

부동산이 침체에 빠졌을 때는 매도하기가 힘들다. 사려는 사람이 거의 없기 때문이다. 급매로 내놓아도 잘 팔리지 않는다. 고수들은 오히려 부동산 침체기에 물건 수집에 나선다. 좋은 물건을 싸게 살 수 있기 때문이다. 하지만 하수들은 사고 싶어도 총알이 없어 살 수가 없다.

그럼 어떤 물건을 팔아야 할까. 수명이 다할 것 같은 물건이다. 미래가치는 있어도 가격 상승폭이 줄어들었다면 매도해야 할 물건이다. 지금까지는 가격이 상당히 많이 올랐어도 앞으로 가격이 많이 오를 것 같지 않다면 매도해야 한다.

부동산에서 현재 가격은 큰 의미가 없다. 앞으로 가격이 많이 오를 수 있는 물건이 미래가치가 좋은 물건이다. 아무리 좋은 물건이라도 미래가치가 높지 않다면 미련을 가질 이유가 없다.

한 물건을 오래 붙잡고 있으면 투자 수익성을 극대화할 수 없다. 껌을 아무리 기술적으로 잘 씹더라도 단맛은 결국 사라지기 마련이다. 수익성을 극대화하려면 시기적절하게 잘 갈아타야 한다. 단 지금 타고 있는 기차보다 속도가 빠른 기차로 갈아타야 한다.

서울에서 앞으로 가장 가격상승력이 높은 지역은 도심, 영등포, 여의도, 용산 등이다. 비록 강남에 부동산을 보유하고 있더라도 수익성을 더 높이려면 이 지역으로 옮겨야 한다.

유망한 지역의 블루칩 아파트를 보유하고 있더라도 더 좋은 블루칩 아파트가 공사중이라면 옮기는 것이 현명하다. 블루칩이 아니라 별 볼일 없는 아파트를 보유하고 있다면 기를 써서 블루칩 아파트로 옮겨야 한다. 재개발, 재건축 지역에서도 마찬가지다. 단물을 실컷 빨아먹었다면 단물이 더 많이 나오는 지역으로 갈아탈 줄 알아야 한다.

요즘은 물건을 사야 할까, 팔아야 할까. 아래 그래프를 보면 서울 아파트 가격이 가장 많이 오르던 시점인 2018년 12월경이 매도타이밍이다. 좀 더 안전하게 생각해보면 10월~12월 사이에 매도해도 좋았을 것이다. 서울 아파트 가격은 2019년 1월 이후 떨어지고 있지만 하락폭은 미미하다. 따라서 아직 매도하지 못한 사람들은 지금 매도해도 무방할 것으로 보인다. 서울 아파트 가격은 앞으로 큰 이슈가 도래하지 않는 한 정부의 부동산 시장 안정화 대책에 의해 하향안정세를 보일 것으로 전망된다.

한국감정원 서울 평균아파트매매가격(2018년 6월~2019년 5월)

장인석 착한부동산투자연구소 소장  jis1029@naver.com

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