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[여성소비자신문 한지안 기자] “오피스텔, 주상복합아파트, 소규모 공동주택의 관리에 대한 입법적 대응이 필요하다”는 주장이 제기됐다. (사)한국집합건물진흥원은 18일 국회도서관 대강당에서 ‘집합건물과 공동주택의 관리에 관한 법제 개선 정책 토론회’를 개최하고 창립을 기념하는 한편 그간의 연구 성과를 발표하며 이같이 밝혔다.

한국집합건물진흥원은 지난해 8월 법무부 설립허가를 받아 올해 1월 정식 사단법인으로 등록을 마쳤다. 이날 토론회는 더불어민주당 이원욱, 백혜련, 강훈식 의원이 주최했다.

의원들은 “집합건물 관리는 사각지대에 놓여있다. 이 문제에 대해 주거문제를 담당하는 국토부와 집합건물법을 소관하는 법무부 중 과연 어느 부처가 책임 있는 답을 줄지 의문”이라며 “집합건물 관리 문제는 오래전부터 지적됐지만 아직 이렇다 할 만한 정부의 대책은 부재한 실정이다. 법무부가 집합건물법 개정안을 입법 예고했으나 현장에 바로 적용할 수 있는지는 또 다른 문제”라고 지적했다.

그러면서 “토론회를 통해 실체적인 대안이 도출되기를 기대한다”고 덧붙였다. 이어 한국집합건물진흥원 김영두 이사장은 인사말을 통해 “기초의 부족은 우리 사회가 늘 절감하는 문제다. 부동산관리 분야도 마찬가지”라며 “성장과 발전으로 인해 새롭게 직면하게 되는 문제도 있다. 도시형생활주택, 지식산업센터, 대규모구분점포, 초대형복합용도용 집합건물의 관리 등”이라고 말했다.

김 이사장은 “한국집합건물진흥원은 이런 두가지 문제를 고민하고 해법을 찾아가기 위한 목적으로 설립됐다”며 “앞으로 진흥원은 부동산관리 분야에서 우리 사회를 더 나은 사회로 만들기 위해 최선의 노력을 다하겠다”고 말했다.

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김 이사장에 따르면 한국집합건물진흥원은 집합건물과 관련해 학술, 교육, 문화 진흥사업 및 법제 개선사업을 추진하기 위해 설립됐다. 학술진흥사업의 경우 학술단체와 공동으로 학술 대회 개최, 집합건물분야 우수연구성과의 선정과 포상, 집합건물 관련 도서의 출판지원 등을 진행한다.

김 이사장은 교육진흥사업 부문에 대해 “우리나라에 집합건물이 많고 집합건물 관련 법안의 중요성이 높음에도 불구하고 집합건물에 관한 일반적인 교육과정이 확립된 것이 없다”며 “교육과정 확립을 통해 전문가를 양성하고 집합건물의 유형에 따른 심화 된 교육과정을 개발하고 일반 시민들이 쉽게 접할 수 있는 교양과정을 개발하는 것에 역점을 두고 있다”고 설명했다.

그러면서 “문화진흥사업은 집합건물 관련 정보를 확산시키고 집합건물 공동체를 활성화하는 것, 무료법률상담을 통해 국민의 법률적 수요를 충족시켜주는 것, 무엇보다도 가장 관심이 큰 집합건물의 안전관리 분야에 대한 문화정착”을 목표로 한다고 말했다.

김 이사장은 또 법제 개선사업에 대해 “우리나라의 집합건물 현상은 세계적으로 유례가 없을 만큼 기술적으로 발달했고, 건축기술뿐 아니라 관리기술도 최고 수준이라고 하겠다. 우리 법 제도도 세계적으로 높은 수준이라고 볼 수 있다. 다른 나라 관계자들이 우리나라 집합건물이나 관련 법 제도를 보고서 많이 배워가기도 하고, 이미 그들이 생각하지 못했던 부분까지 고민하는 수준”이라며 “그러나 우리 사회가 항상 직면하는 문제 중 하나가 기초에 대한 부족함인 것 같다. 그 부분이 집합건물 법제, 그리고 문화의 발전을 늦추지 않나 생각한다. 집합건물 관련 문화를 개선하고 합리적인 법 제도를 만드는데 기여하기 위해 노력하겠다”고 설명했다.

김 이사장에 따르면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)’과 개별적 유형의 집합건물에 관한 특별법이 집합건물과 공동주택의 관리에 관한 사항을 규정하고 있음에도 법적인 공백과 혼란이 해결되지 않는 상태다.

구체적으로는 ‘전용사용권’ 등 구분소유 관계를 둘러싸고 구분소유자들 사이에 분쟁이 발생하는데도 사전에 구분소유 관계를 파악할 수 있는 근거가 충분하지 못하다는 지적이 나왔다. 또 공동주택과 달리 준주택(오피스텔)의 관리에 관한 구체적인 법 규정이 존재하지 않아 각종 비리 및 관리의 비효율성이 발생한다는 사실도 지적됐다.

이 외에도 김 이사장은 “공동주택의 규모에 따라 근거법률이 집합건물법과 공동주택관리법으로 이원화되면서 법적 혼란이 발생한다”며 주상복합건축물 관리단 구성의 어려움 등 관리에 관한 근거 규정이 부족하다고 지적했다.

개선방안으로는 집합건물의 분양자가 향후 관리의 기본방향을 공정증서로 미리 정하고 분양신고 시 이를 첨부, 분양받은 사람에게 제공해야 한다고 주장했다. 이를 통해 관리규약 미제정으로 인한 갈등과 관리 공백을 방지한다는 것이다.

이에 더해 의무관리대상이 아닌 소규모 공동주택도 공동주택관리법이 적용되도록 하고, 준주택의 관리에 관한 규정을 공동주택관리법에 신설하는 한편 일부 규정을 준주택 관리 현실에 맞춰 수정하는 방안도 제시됐다.

또 주상복합건축물 관리의 경우 “공동주택이 의무대상이면 공동주택법에 따라 관리되어야 하고 상가 및 전체 건물은 집합건물법에 따라 관리해야 한다는 근거 법률이 문제의 배경”이라고 지적하며 “공동주택의 관리를 위해 입주자대표회의가 구성된 경우 전체 구분소유자로 구성된 집합건물 관리단이 실제 관리업무를 하는 경우는 거의 없다”고 설명했다. 주상복합아파트 전체를 관리할 수 있는 법률 규정이 없는 상황이라는 의미다.

이에 대한 해결책으로 김 이사장은 “집합건물의 용도별 하부관리단을 구성할 수 있다는 규정을 둬야 한다”며 “입주자대표회의와 상가의 하부관리단이 혼합주택단지 관리에 준해 문제를 해결하도록 해야 한다”고 제안했다.

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이후 토론이 진행됐다. 강혁신 조선대 교수는 토론문을 통해 “공동주택을 포함하는 집합건물에 있어서 노후나 재건축, 재해 및 재난 등 모든 현상을 공법으로 작동 및 통제하는 데는 한계가 있다”며 “공동주택의 관리를 규제적, 행정적으로 운영하는 것에 한계가 발생하게 된다. 결국 소유자의 책임 문제, 나아가 이에 대비하는 사법적 절차의 구현이 최선의 정책으로 발현할 것으로 판단한다”고 밝혔다. 이어 “최종적으로는 사적자치로의 귀결이 예상된다”고 덧붙였다.

강 교수는 그러면서 “공동주택과 복합용도형건물, 상업용건물은 각각의 표준관리규약으로 충분하고 이미 공동주택관리법 등의 관련 법규에 내용의 중복 및 유사 등의 겹침이 발생하고 있다”며 “불필요하거나 과다한 행정규제를 배제해야” 한다고 말했다.

법무법인 정률 오인영 변호사는 구분소유관계의 사전설정에 관해 “집합건물법은 사적자치 이념에 기반을 두고 있고 구분소유관계가 성립하면 구분소유자들로 관리단이 당연설립되는 것으로 규정하고 있다”며 “그러나 구분소유자들의 실거주 비율이 높지 않고 관리비를 대부분 임차인이 부담하는 현실로 인해 관심도 적은 데다 의결정족수가 높아 현실적으로 관리규약과 관리인을 적법하게 갖추고 관리업무가 운영되는 집합건물이 오히려 드물다“고 지적했다.

그러면서 “집합건물진흥원이 제시한 법제 개선방안은 현재 집합건물법 제9조의3 제2항의 ‘공정증서로써 규약에 상응하는 것’이라는 내용을 구체화한 것으로 보인다. 수분양자가 분양받을 대상에 대해 충분한 정보를 갖춘 상태에서 계약을 체결할 수 있다는 점에서 필요한 개선 방향”이라면서도 “공정증서를 작성할 권한이 분양자에게만 주어지며 ‘공정증서’의 법적 효력이 불분명하고 분양자가 작성 권한을 자신에게 유리하게 남용할 경우 오히려 분양자의 전횡을 정당화시켜주는 수단으로 악용될 수 있다. 공정증서의 공정성에 관한 사전·사후통제 방안이 반드시 수반돼야 한다”고 지적했다.

이어 한국주택관리협회 강현구 수석부회장은 “제안서에서 공동주택관리법상의 의무관리대상 공동주택에 포함되지 않아 관리 사각지대에 놓여있던 ‘비의무관리대상 공동주택’을 ‘소규모 공동주택’이라는 개념을 도입, 일부 규정을 제외하고 원칙적으로 모든 공동주택관리법이 적용되도록 한 취지는 전적으로 동의한다”면서도 “다만 일부 규정을 제외하는 기준을 입주민들에 대한 부담 여부로 제시한 것은 공동주택관리법 입법 취지에 적합하지 않다”고 말했다.

그러면서 “먼저 소규모 공동주택의 범위를 명확히 한 뒤 해당 범위에 해당하는 주택에 의무관리대상 공동주택과 같이 공동주택관리법을 적용하는 것이 타당할 것으로 보인다”며 “비용 부담 문제는 공동관리 요건을 완화하고 관할 지자체의 지원금 확대 등을 고려해야 할 것”이라고 말했다.

이날 토론회는 홍용석 전 경기대학교 교수가 좌장, 안현자 한국집합건물진흥원 교육원장이 사회를 맡았다. 강혁신 조선대 교수, 법무법인 정률 오인영 변호사, 한국주택관리협회 강현구 수석부회장, 대한주택관리사협회 박병남 사무총장, 국토교통부 주택건설공급과 박종용 사무관, 법무부 법무심의관실 권해옥 서기관 등이 참여했다.

한지안 기자  hann9239@wsobi.com

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