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깡통전세가 생기는 이유는?[장인석의 착한 부동산]
장인석의 착한 부동산투자연구소 소장 | 승인 2019.04.02 15:42

[여성소비자신문]'깡통전세’는 전세 세입자가 보증금 전액을 찾지 못하는 전셋집을 말한다. 집주인의 주택담보대출과 세입자의 전세금을 합친 금액이 거주하는 집의 매매가의 60% 이상이 되면, 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 떼일 가능성이 높은데 바로 그런 집을 말한다.

예를 들어, 매매가는 3억원인데 전세금과 대출금액의 합이 매매가의 70%인 2억1000만원이라고 가정하자. 그런데 집주인이 대출이자를 갚지 못해 집이 경매에 넘어갈 수가 있다. 낙찰가가 2억1000만원이 넘으면 세입자는 보증금 전액을 찾을 수 있지만, 부동산 시장이 침체에 빠져 가격이 떨어지는 바람에 낙찰가가 2억1000만원 이하가 되면 보증금 전액을 찾지 못하게 된다. 따라서 선순위 저당권이 있는 집을 전세로 얻을 때는 대출금액과 전세 보증금의 합이 60%가 넘지 않도록 해야 한다.

경매로 넘어가지 않아도 깡통전세가 발생할 수 있다. 갭 투자의 유행으로 매매가와 전세금의 차이가 크지 않은 주택이 그동안 많이 팔렸다. 매매가는 4억원에 전세금은 3억6000만원인 경우 부동산 침체로 가격이 3억8000만원으로 떨어진다면, 세입자가 이사를 가려고 집을 내놓았을 때 새 세입자를 구하기가 어려울 수 있다. 새 세입자 입장에서는 시세가 3억8000만원인데 전세금으로 3억6000만원을 주는 것은 부담이 되기 때문이다.

집주인이 새 세입자에게 전세보증금을 낮춰주고 기존 세입자에게 전세금 차액을 돌려주면 해결될 수 있지만, 만약 집주인이 돈이 부족하다면 새 세입자를 구하지 못하게 되어 분쟁이 발생하게 된다.

그러나 서울 도심 등 전세를 구하기 힘든 지역은 전세가가 매매가의 90%가 넘는 곳이 수두룩하다. 전세 물량도 부족한데 전세금이 매매가의 80% 이하가 되는 곳을 찾으려다가는 집을 구하지 못할 수도 있다.

따라서 부동산 경기 침체로 깡통전세가 우려된다면 서울 외곽이나 수도권 지역에서 매매가와 전세금의 차이가 크지 않은 집을 피하면 된다. 서울 도심 등 전세 물량이 부족하고 매매가가 꾸준히 상승하는 지역에서는 깡통전세가 발생하는 일이 적을 수밖에 없기 때문이다.

깡통전세를 예방하기 위해서는 전셋집을 계약하기 전 등기부등본에서 선순위 근저당 금액이 매매가의 20% 이상을 넘으면 계약을 하지 말아야 한다. 또한 전세로 사는 동안에 집주인의 명의가 변경될 수 있으니 수시로 근저당권을 비롯해 소유권 이외의 변동사항도 살펴볼 필요가 있다.

전세 계약을 마친 후에는 반드시 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 하고 학정일자를 받아야 우선변제권이 발생하기 때문이다. 우선변제권은 전셋집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 보장받을 수 있기 때문에 매우 중요하다. 만일 전입신고가 어렵다면 전세권 설정을 꼭 해둔다.

전세를 사는 세입자들은 향후 전세금을 돌려받지 못할 것에 대비해 전세금반환보증보험에 가입하는 것이 현명하다. 전세금반환보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 돌려 줘야 하는 전세금을 돌려받을 수 있도록 도와주는 주택도시보증공사(HUG)의 보증 상품이다. 주택도시보증공사나 SGI서울보증보험, 위탁은행가 위탁공인중개업소에서 계약할 수 있다.

기존 보증보험은 집주인의 동의가 필요했으나 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지됐다. 또한 전세 보증금 한도도 5억 원으로 상향 조정됐다. 보장범위도 단독, 다가구주택 선순위채권한도 80%로 확대됐다. 저소득층과 다자녀가구, 신혼부부 등은 40%의 할인 혜택을 받을 수 있다.

보증료는 보증금액×보증료×보증기간에 따라 달라지며, 6개월 단위 분납 혹은 한번에 납부 가능하다. 예를 들어, 보증금 3억원 아파트는 연 38만4000원, 보증금 3억원 다세대 또는 다가구주택은 연 46만2000원이다.

신규 전세 계약의 경우 잔금을 치른 날 또는 전입신고를 한 날로부터 전세 계약 기간의 2분의 1일이 지나기 전 신청해야 한다. 전세 계약을 갱신하는 경우는 계약 기간 만료일 이전 1개월 이내부터 갱신 전세 계약 기간의 2분 1일이 지나기 전 신청하면 된다.

 

장인석의 착한 부동산투자연구소 소장  jis1029@naver.com

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