[여성소비자신문]정부의 공시가격 인상 현실화 추진으로 인하여 앞으로 보유세와 상속·증여세의 부담이 커지게 될 것이다.

올해 전국적으로 표준단독주택 공시가격이 평균 9.13% 올랐으며, 서울은 17.75%, 용산구와 강남구는 35% 공시가격이 급등했다.

4월에 발표될 아파트 공시가격은 전년도 하반기에 거래된 금액을 기준으로 산정하고 있으며 지난해 하반기 아파트 값이 급등한 주요지역은 공시가격 인상이 예상보다 클 수 있다.

그러므로 주택의 증여를 고려하고 있다면 개별단독주택공시가격과 공동주택공시가격은 4월 30일에 발표되므로 공시가격이 오르기 전인 4월말 전에는 주택을 증여하는 것이 유리하다.

다주택자는 양도 등으로 주택수를 줄이거나 명의분산을 통한 절세를 고려해야 하므로 개정된 종합부동산세와 증여할 경우 유의해야 할 이월과세에 대해 알아보려고 한다.

종합부동산세

지난해 종부세법 개정안이 국회를 통과한 후 2019년 1월 초 기획재정부의 종합부동산세법 시행령 일부개정령에 따르면 주택분 종합부동산세 세율이 적용되는 주택 수 계산시 1주택을 공동소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일 현재 지분율이 20% 이하이고 지분율 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우에 한해 주택 수에서 제외한다.

이는 다주택자에게 중과세율을 적용하는 것과 더불어 공동명의 중과 근거를 만들기 위해서이다. 세율을 살펴보면 3주택이상이거나 조정지역 2주택자가 과세표준 6억~12억원은 0.75에서 1.3%, 12억 초과~50억원은 1.0%에서 1.8% 세율이 적용되며, 급격한 세금부담을 막기 위한 세부담 상한은 150%에서 최고 300%까지 올라간다.

예를 들면, 1가구 3주택인 부부가 주택을 각 5:5로 소유하고 있다면 남편과 아내가 모두 3주택이므로 세부담상한 300%까지 적용될 수 있다.

종합부동산세율

또한 공시가격 중 세금계산 기준금액인 과세표준을 산정하는 공정시장가액비율은 2018년 80%에서 연 5%p씩 2022년까지 100%로 인상된다. 공시가격이 13억원인 경우 과세표준이 19년 11억5백만원, 2020년 11억7천만원, 2022년 13억원으로 주택의 공시가격의 변화가 없더라도 과세표준의 인상과 높은 세율적용으로 세금이 증가하게 된다.

양도·증여 등을 고려하고 있다면  재산세, 종합부동산세 산정기준일인 6월1일 이전에 자산을 정리해야 당해연도 보유세를 줄일 수 있다.

증여와 이월과세

증여세를 부과하기 위한 증여재산을 평가할 때 시가는 사례가액이 있는 경우 사례가액을 적용하고 사례가액이 없다면 세법에서 정하는 방법에 따라 평가한다. 주택의 경우 사례가액이 없는 경우는 공시가격으로 평가를 하므로 공시가격이 확정되는 4월 30일 이전에 증여등기까지 완료하여 증여하는 것이 세부담 측면에서 유리하다.

그러나 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물, 특정시설물이용권을 증여일 부터 5년 이내에 양도할 때는 양도차익 계산에 적용되는 취득가액은 당초 증여자의 취득당시 가액을 적용하는 이월과세 규정이 적용된다.

예를 들면 5억에 산 집을 배우자에게 7억에 증여하고 10억에 매매하면 양도차익은 3억원이 되므로 양도소득세가 줄어든다. 여기서 유의할 점은 증여 후 5년 이내에 양도하면 이월과세 규정으로 취득가액은 5억원이 적용되어 양도소득세는 양도차익 3억원이 아닌 5억원에 대해 계산해서 내야 한다는 것이다.

이러한 이월과세 규정을 적용받는 재산에서 그동안은 분양권과 입주권은 배제되었다. 그러므로 프리미엄이 많을 경우 배우자에게 증여하면 6억원까지는 증여재산공제가 되어 증여세 부담이 줄어들어, 배우자에게 증여했다가 바로 타인에게 양도해서 양도소득세를 줄일 수 있었다.

그러나 앞으로는 이러한 분양권과 입주권도 이월과세대상에 포함되어 5년 후 양도해야 절세효과를 기대할 수 있다.

단독명의와 공동명의 어떻게 하는 것이 유리한가?

공시가격 인상으로 인한 보유세 등의 세금증가에 대한 절세방안으로 1주택자는 부부 공동명의가 유리하다. 그러나 다주택자의 경우 종부세 계산의 주택 수 계산시 공동명의 주택은 공동소유자 각자가 주택 1채씩 소유한 것으로 종부세 세율이 적용되므로, 주택을 부부공동명의가 아닌 단독명의로 소유해야 하는지에 대한 의문이 있을 수 있다.

대부분의 경우는 여전히 부부공동명의가 유리하다. 왜냐하면 종부세는 과세표준이 높을수록 세율이 올라가므로 명의 분산을 통해 주택을 소유하면 낮은 과세표준 적용으로 절세를 할 수 있기 때문이다. 또한 양도소득세도 종부세와 같이 누진세율이므로 공동명의로 세금을 줄일 수 있다.

다만, 양도소득세와 별도로 종부세에 있어서는 주택수와 조정지역내 주택 등 소유주택의 상황에 따라 단독명의가 유리할 수 도 있으므로 본인의 상황에 맞는 절세전략을 세워야 한다.

김경미 김경미 세무회계사무소 세무사  kkmtax@hanmail.net

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