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[여성세무사가 안내하는 세금 네비게이션]종합부동산세의 정부개정안과 향후 방안은
곽장미 나이스세무법인 세무사 | 승인 2018.07.17 10:53

[여성소비자신문]대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 종합 부동산세 인상을 필두로 한 부동산 보유세 개편안을 공개했다. 시나리오대로라면 다주택자가 보유한 시가 20억원 주택의 종합 부동산세 부담이 연간 최대 47만원 늘어날 것으로 추산된다. 이에 정부의 개정안이 앞으로 어떻게 될지 자세한 내용을 살펴보자.

보유세는 재산세와 종합 부동산세로 나누어진다. 부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화와 부동산 투기 억제, 불합리한 지방세 체계를 개편하기 위해 도입한 제도로, 종합부동산세는 2005년부터 시행되었고. 2016년을 기준으로 연간 1조5000억원 가량이 징수되고 있다. 2007년 당시 2조8000억원이던 종부세는 부자 감세 정책을 시행하던 이명박 정부를 거치면서 대폭 완화돼 10여년 만에 절반 가까이 감소해 왔다.

세율

중앙정부에서 고시한 공시가격 기준으로 납세자별로 이를 합산하여 주택의 경우 6억원을 공제한 뒤 공정시장 가액 비율 80%를 적용해 부과한다.

<정부의 개정안>

제1안

공정시장가액 비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율로, 종부세의 경우 현재 80%이다. 그런데 1안이 주택과 종합 합산 토지 공정시장가액 비율을 연 10%포인트씩 단계적으로 인상하고 별도 합산 토지는 현행을 유지한다는 내용이기 때문에, 2년에 걸쳐 100%까지 높인다는 내용이다.

이에 의하면 공정시장가액 비율을 현재보다 10%포인트만 올려도, 시가 10억원에서 30억원을 소유한 1주택자의 경우 세금 부담이 최대 18.0% 증가하게 된다. 또 다주택자로 주택 합산 시가가 10억원에서 30억원일 경우 세금 부담이 12.5∼24.7% 증가할 것으로 예상된다.

세 부담의 추이를 살펴보면 주택 보유자 27만3000명, 토지 보유자 6만7000명 등 총 34만 1000명의 세 부담이 늘어나게 되고, 공정시장가액 비율을 100%로 올렸을 때 더 추징되는 세금은 주택 1578억원, 토지 2376억원 등 3954억원에 달하게 된다.

제2안

주택과 종합 합산 토지의 과세 표준 구간별 세율을 최대 1% 포인트까지 차등 인상한다는 내용이다.

주택의 경우, 6억원 이하는 현행 0.5%로 유지하되, 6억에서 12억원은 0.8%, 12억에서 50억원은 1.2%, 50억에서 94억원은 1.8%, 95억원 초과는 2.5%로 각각 0.05%포인트에서 0.5%포인트까지 높이게 되고, 종합 합산 토지는 15억원 이하는 1.0%, 15억원에서 45억원은 2.0%, 45억원 초과는 3.0%로 각각 0.25%에서 1.0%포인트 인상하게 된다. 또 별도 합산 토지는 현행 세율을 유지하거나 0.1에서 0.2% 포인트 인상하게 된다.

추가징수금액은 주택의 경우, 시가 30억원의 경우 1주택자는 5.3%, 다주택자는 6.5% 증가하게 된다. 이에 해당되는 인원은 12만8000명이고 세금은 적게는 4992억원, 많게는 8835억원 더 걷힐 것으로 예상된다.

제3안

공정가액과 세율 두 가지를 모두 개편하는 방안으로 공정시장가액 비율을 연 2%에서 10%포인트씩 인상하고, 누진세율은 주택과 종합 합산 토지의 과세 표준 구간별 세율을 최대 1% 포인트 정도 수준으로 높이는 방안이며 이 경우 34만8000명의 세금이 늘어나게 된다.

예를 들어 공정시장가액비율을 85%로 현재보다 5%포인트 높이고 누진세율을 강화한 경우를 가정하면, 세수는 최저 6798억원, 최대 1조881억원 늘 것으로 예상되고, 시가 10억원에서 30억원짜리 주택을 소유했다면 1주택자는 세금이 0에서 15.2% 증가하고, 다주택자는 6.3%에서 22.1%로 증가할 것으로 보인다. 참고로, 정부제시안 다섯 가지 방안 중 현재 이 방안이 가장 유력한 것으로 알려져 있다.

제4안

주택의 경우 1주택자는 공정시장가액비율만 연 2%에서 10%포인트 인상하고, 다주택자는 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 내용이다. 토지의 경우에는  공정시장가액비율과 세율을 모두 인상하게 된다.

4안에 따르면, 주택이 시가 8억6000만원에서 19억3000만원일 경우 종부세 부담은 최대 280만원 늘어나게 된다. 주택 시가 구간별로 세금 증가분 최고액은 19억3000만원에서 30억원은 830만원, 30억원에서 97억9000만원은 6030만원, 97억9000만원에서 176억4000만원은 1억 6000만원, 176억4000만원은 4억5400만원 등이다.

예를 들어 공정시장가액비율을 5%포인트 인상해 85%로 맞추고, 다주택자의 경우 여기에 세율까지 0.05%∼0.5% 인상하고, 별도 합산 토지 세율을 0.2%포인트 올린다고 가정할 때, 세수는 1조866억원 늘어날 것으로 예측되고 있다.

제5안

과표 구간을 조정하고 3주택 이상 추가 과세하는 방안이며, 과표구간 조정은 과세 인원이 집중된 과표 구간을 세분화하고 세율을 조정하는 것인데, 이를 통해 세수는 늘릴 수 있지만 고액 구간의 세율을 높이지 않는다면 형평성에 대한 문제 제기가 가능하게 된다.

5안은 과표구간을 조정하고 3주택자 이상에게는 추가로 과세하는 방식이지만, 구체적 대상 인원과 증세 규모는 공개되지 않았다,

향후 방안과 예측

재정개혁특위는 중장기적으로 효율성과 형평성을 강화하는 차원에서 부동산 취득세와 보유세, 양도세 등 단계별 세제를 합리화할 것을 제안하고 있다. 취득세의 경우, 세율 등 세 부담을 점진적으로 줄여야 하고, 단순 누진세율 체계를 비례 세율 체계로 전환해야 한다고 보고 있고 아울러 부동산 유형별 취득 원인별로 복잡한 세율 체계를 단순화할 것을 제안하고 있다.

취득세도 뿐만 아니라 보유세는 점진적으로 강화하되 지방세인 재산세와 국세인 종합 부동산세의 역할을 구분하는 차원에서 세율 체계와 과세 방식을 개편할 필요가 있다고 보고 있다. 아울러 임대 사업자 등 주택 임대 소득에 대한 과세를 강화하고, 1세대 1주택 장기 보유 특별공제를 개선하는 등 주택 양도 차익에 대한 과세를 합리화할 필요가 있다고 제언하고 있다.

정부는 재정개혁특위 최종 권고안을 7월 말 발표할 세제 개편안과 중장기 조세정책 방향에 반영, 9월 정기 국회를 통한 입법 절차를 거쳐 내년부터 시행할 예정이다. 또한 재정개혁특위는 하반기에 재산세개편 안과 공시지가 현실화 방안 등을 담은 부동산 세제의 종합적 개편 로드맵 논의에 착수, 연내에 최종 권고안을 도출해 정부에 제출할 예정이다.

그러나 위의 5가지 방안 중 어느 방안이든 세금 부담이 늘어나는 시나리오지만, 대다수의 전문가들은 개편에 따른 시장의 강한 충격이나 급락은 없을 것으로 예상하고 있다. 다만 단기적으로는 거래 위축이 불가피하고 또 결과적으로 세금을 내는 기회비용을 감안할 때, 수요가 있는 인기지역이나 보유 가치가 기대되는 부동산 상품으로 수요가 이동하는 양극화 현상이 일어날 우려도 있다고 예측하고 있다.

곽장미 나이스세무법인 세무사  kjmcta@hanmail.net

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