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2018년 4월 1일부터 적용되는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세제도
김미희 예인 세무회계 대표 세무사 | 승인 2018.03.26 11:07

[여성소비자신문]4월 1일부터 1세대 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 양도소득세를 일반적인 경우보다 더 많이 부담해야 한다. 그러나 주택을 2채 이상 소유하고 있다고 해서 반드시 양도소득세를 더 많이 내야하는 것은 아니다. 세대의 주택수를 계산할 때 제외되는 주택이 있고, 일정한 요건을 갖춘 장기임대주택, 상속주택 등의 경우 중과세적용이 배제된다.

적용시기별 적용지역별 다주택자 양도소득세 중과세제도의 개요

조정대상지역의 주택을 양도할 때만 양도소득세가 중과세 된다.
양도하고자 하는 주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면 중과세가 적용될 수 있지만 조정대상지역에 있는 주택이 아니라면 다주택자라 하더라도 양도소득세가 중과세되지 않는다. 현재 조정대상지역은 서울시 전역, 경기도 7개시, 부산시 6개구와 기장군, 세종시 전역으로 아래와 같다.

1세대의 주택수 계산

국내의 주택 및 조합원입주권을 대상으로 한다. 다만 광역시 군지역, 경기도•세종시 읍•면지역, 도지역은 양도당시 기준시가 3억원 초과 주택과 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 종전 주택의 가격이 3억원 초과 조합원입주권만 중과대상 주택 및 조합원입주권수에 포함한다.

예를 들어 1세대가 서울에 1주택, 강원도 1주택(기준시가 2억원), 경기도 수원에 1주택(기준시가 1억원)을 보유한 경우 서울과 경기도 수원지역은 기준시가에 관계없이 주택수에 포함되고, 강원도 1주택은 기준시가 3억원초과 주택만 주택수에 포함되므로, 다주택자 중과적용시 1세대의 주택수는 2주택이다.

중과배제되는 주택

1세대가 2주택 이상에 해당하는 주택을 보유하거나 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 2 이상인 경우라 할지라도 법정요건을 갖춘 장기임대주택, 장기사원용주택, 문화재주택, 특례대상 상속주택, 가정어린이집사용주택 등에 대해서는 중과세가 배제된다. 중과배제되는 주택에 대해서는 정확한 요건을 확인하는 것이 필요하다.

최종 중과세여부의 확인 및 절세방법

조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 1세대가 보유한 일정한 주택(조합원입주권 포함)이 2이상인 경우로서 양도주택이 중과배제주택이 아니라면 1세대 2주택 또는 3주택으로 중과세된다.
조정대상지역에 있는 주택에 대하여 취득가액 3억원, 양도가액이 5억원이고 보유기간이 10년 이상인 주택이 중과세될 경우와 그렇지 않을 경우 세금을 비교하면 아래와 같다.

위 사례에서 양도차익은 2억원으로 동일하지만 3주택자로 중과될 경우와 일반과세될 경우 세금은 1억원 이상 차이가 난다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 보유한 경우 해당 주택의 보유기간이 길고 양도차익이 클수록 중과세될 때와 그렇지 않을 때 세금부담금액의 차이가 매우 크다. 따라서 전문가와의 상담을 통하여 중과배제주택을 활용하거나 양도순서의 조정 등을 통해 절세할 수 있는 방법을 검토해 보기를 권한다.


 

김미희 예인 세무회계 대표 세무사  yeintax@naver.com

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