[여성소비자신문]불과 며칠 전만 해도 너도 나도 사재기 열풍에 시달렸던 강남재건축 시장이 순식간에 얼어붙었다. 발 디딜 틈도 없던 모델하우스도 언제 그랬냐는 듯 썰렁해졌다. 매수를 문의하던 전화가 빗발치던 중개업소의 전화벨은 더 이상 울리지 않고 있다.

냄비는 금방 뜨거워지고 금세 식는다. 그래서 라면 같은 음식을 끊여 먹기 좋다. 하지만 된장 같은 은근한 음식은 냄비에 끓이지 않는다. 천천히 뜨거워지고 잘 식지 않는 뚝배기가 제격이다.
부동산 시장이 달아오르기 시작한 9월, 필자는 많은 사람들로부터 문의 전화를 받았다.

‘지금이 매수할 때냐’, ‘어떤 물건을 사야 하느냐’, ‘재건축을 지금 사도 늦지 않느냐’ 등 거의 매수에 관련된 질문이었다. 강의할 때도 주로 묻는 질문은 지금 사야 되는지였다.

필자는 한결같이 이렇게 대답했다.

“지금은 살 때가 아니라 팔 때입니다.”

그 말을 듣는 사람 중 열에 아홉은 고개를 갸우뚱거리며 왜 살 때가 아니라 팔 때인지를 묻는다.
부동산 중에서 시세 차익을 기대하는 것은 오르기도 하고 내리기도 한다.

산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 산이 높다는 말이 있다. 오르는 물건은 끝도 없이 오르는 게 아니라 언젠가는 떨어지는 법이다. 내리는 물건도 끝없이 추락하는 것이 아니라 언젠가는 다시 오르는 게 이치다.

내가 가지고 있는 부동산이 값이 오른다면 처분할 수 있는 기회가 온 것이다. 가격이 오를 때 팔아야 좋은 값에 팔 수 있다.

더 오를 수 있지도 않을까 주저하다가는 매도 타이밍을 놓치는 경우가 생길 수 있다. 따라서 가격이 꼭짓점에 다다를 때까지 기다리지 않고 과열 양상을 빚기 시작할 때쯤 파는 게 현명하다.

그런데 일반인들은 부동산 시장이 좋아지면 사야 하는 게 아닌지 고민하기 시작한다. 그럼 빨리 매수하면 그래도 좀 나을 텐데 그러다 떨어지는 것은 아닌지 저울질하다가 매수 타이임을 놓친다.

그래도 더 오르면 지금이라도 사야 늦지 않을까 고민하다 사버린다. 그래서 대부분의 하수들은 사고 나면 가격이 떨어지는 비극을 또다시 맛보게 된다.

반면 부동산을 매수하고 싶다면 가격이 많이 떨어졌을 때까지 기다려야 한다. 그래야 좋은 물건을 싸게 살 수 있다.

부동산 부자는 위기 때 태어난다는 말이 있듯이 고수들은 호황일 때 팔아서 총알을 준비해 불황일 때 사고 싶은 물건을 거둬들인다.

그래서 붙은 별명이 ‘묘지위의 댄서’다.

그런데 일반인들은 불황일 때 투자에 나서는 게 아니라 팔려고 애쓴다. 더 떨어질까봐 불안한 것이다. 불황일 때는 매도자 우위가 아니라 매수자 우위의 시장이다. 잘 팔리지도 않지만 팔리더라도 내가 원하는 가격으로 팔 수 없다. 그래서 큰 손해를 보게 되는 것이다.

저성장시대와 1인 가구로 접어들은 데다 아파트가 공급과잉을 빚고 있기 때문에 부동산 시장은 하향 안정세로 흘러가는 것이 이치에 맞다.

간혹 정부의 부양 정책과 강남재건축 등 투자가치가 높은 부동산의 활약에 힘입어 부동산 시장이 잠깐씩 좋아지는 경우는 있지만 전체적으로 부동산 시장은 좋아지기보다는 나빠지는 것이 정상이다.

그럼에도 부동산 시장이 가끔 과열양상을 빚는 것은 저금리시대에 갈 곳 없는 유동자금이 부동산으로 흘러들기 때문이기도 하지만 무엇보다 왜곡된 소비심리 탓이라는 것이 전문가들의 분석이다.

냄비들은 아직도 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 착각 속에 사는데다 강남재건축 등 부동산 시장을 선도하는 물건들이 호황을 이루면 다른 부동산도 오를 것이란 생각을 하게 된다.

시장에 대한 정확한 분석이 없는 예측은 막무가내식 투자를 불러일으키게 되고 다른 사람들의 소비심리도 부추겨 왜곡된 시장 현상을 만들게 된다.

이런 소비심리는 금세 불붙기도 하지만 어떤 계기만 주어지면 순식간에 식어버린다. 불타오르던 부동산 시장이 갑자기 식어버린 요즘이 딱 그것이다.

시장이 좋아지면 사고 시장이 나빠지면 팔아버리는 방식으로는 돈을 벌 수가 없다.

시장이 좋아졌다고 느낄 때면 이미 상투가 됐을 때이고, 나빠졌다고 생각될 때는 팔기 어려운 시점이 됐기 때문이다. 시장의 상황은 내가 느끼는 상황보다 훨씬 먼저 시작된다. 나도 알고 주위 사람도 알 때는 너무 늦은 것이다.

그보다는 시장이 나빠지면 사고 시장이 좋아지면 파는 게 훨씬 더 시기를 맞출 수 있다. 시장이 나쁘면 더 나빠질 수도 있지만 언젠가는 다시 오르기 때문이다. 시장이 좋아지면 더 좋아질 수도 있지만 언젠가는 다시 나빠지기 때문이다.

따라서 시장 상황과 다른 사람의 투자 열기에 편승할 필요가 없다. 자기만의 투자 방식을 고집하는 뚝배기 투자를 해야 안전하게 돈을 벌 수 있다.

뚝배기 투자는 시장 상황과 관계없이 꾸준히 가치가 상승하는 물건을 구입하는 가치 투자를 말한다. 가치가 꾸준히 상승하는 물건은 공급과 수요의 법칙에서 수요보다 공급이 부족한 부동산이다.

택지를 개발해 공장에서 두부 찍듯 마구 만들어내는 신도시의 아파트는 이미 공급 과잉이다. 거기에 투자할 바에는 비싸더라도 대체 상품이 없는 강남재건축을 사는 게 낫다. 유동인구가 꾸준히 늘어나는 지역의 주택이나 상가도 뚝배기 투자에 해당한다.

임대료가 상승하는 부동산은 시장 상황과 상관없이 항상 인기가 좋다. 이런 부동산은 호황일 때는 마구 오르고 불황일 때도 가격이 잘 떨어지지 않는다.

그래도 시세 차익 투자를 하고 싶은 분들은 부동산 시장이 썰렁해지기 시작했으므로 더 나빠질 때까지 기다리는 게 현명하다. 매도를 하고 싶은 분들은 지금이라도 서둘러 매도하기 바란다. 하지만 필자라면 예측 불가능의 시장 상황을 기다리기보다는 언제나 가치가 상승하는 부동산을 찾으러 다니겠다.
 

장인석 착한부동산투자연구소 소장  http://cafe.naver.com/goodrichmen/6129

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