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부동산 투자는 끝났다?
장인석 착한부동산투자연구소 소장 | 승인 2016.03.17 16:09

 [여성소비자신문]잘 나가던 부동산 시장이 찬물을 끼얹은 듯 조용하다. 경기 침체와 정부의 주택 대출 억제 때문이라고 한다.

하지만 그보다 더 큰 이유는 소비자들의 심리다. 저성장으로 접어든 시점에서 부동산이 더 이상 투자 대상으로서의 매력을 상실했다고 판단하는 사람들이 많은 것이다.

또한 먹고 살기 점점 힘들어지는 세상에서 부동산에 투자할 여유가 없는 사람들도 늘어나는 것이 현실이다.

그렇다고 해서 부동산 투자를 하지 않으면 무엇으로 재테크를 한단 말인가. 주식은 개미들이 하기엔 너무 거대한 강적들이 많다. 저축은 더 이상 재테크가 아니다. 그렇다고 아끼고 돈을 쓰지 않는다고 해서 부자가 될 수는 없다.

지금보다 더 나은 미래를 위해서는 재테크를 해야 하고 재테크 중에서는 부동산이 가장 유력하다. 큰돈을 안전하게 투자하는 데는 부동산만큼 안전한 게 없고, 소액투자자들도 적은 돈으로 투자가 가능한 것이 바로 부동산이다.

그럼 어떤 부동산을 해야 하는가. 여러 방법과 대상이 있겠지만 부동산은 시대와 상황에 따라 투자 대상과 방법이 달라진다는 것을 명심해야 한다.

대학교수가 10년 전 노트를 가지고 지금도 강의한다면 그게 과연 학생들에게 얼마나 도움이 되겠는가. 현실에 맞게, 미래에도 그 가치가 그대로 유지되는 부동산에 투자해야 승산이 높다.

부동산 투자는 사실 개발도상 국가일 때 재미가 있는 법이다. 경제가 매년 성장할 때는 소득이 늘고 돈이 시중에 넘쳐나게 흘러서 시세 차익을 위한 투자를 해도 돈을 벌 수 있었다.

하지만 저성장으로 접어들면 시세차익을 위한 투자는 승산이 별로 없다. 소득이 줄어드는 마당에서 아파트 등을 전세 끼고 사놓았다고 해서 그게 오를 가능성이 별로 없기 때문이다.

우리보다 잘 사는 미국이나 일본, 독일 등 대도시에 가면 나는 늘 도심 한복판에 자리한 빌딩보다는 빌딩 주변이나 이면도로의 작은 아파트나 빌라 등 도심의 오래된 집들에 주목한다.

도시가 발전할수록 도심 한복판의 땅값은 천정부지로 올라갈 수밖에 없다. 새로운 도심을 만들어 유동인구를 분산하지 않는 한 도심 한복판에서 장사를 하거나 빌딩 임대를 해야 돈을 벌 수 있기 때문이다.

강남역이나 명동 등을 주목해보자. 이곳의 빌딩이나 점포는 거의 한 번도 가격이 떨어진 적이 없다. 경기가 나빠도 가격은 오른 경우가 대부분이다. 임대료가 오르기 때문인데, 임대료가 오르면 땅값은 당연히 상승하는 것이 원칙이다. 이를 자산의 가치가 증식되었다고 한다.

아파트를 사놓으면 오르는 것에 익숙한 사람들로서는 선뜻 이해가 가지 않을 수도 있다. 하지만 부동산은 사용 가치가 있어야 가격이 오르는 것이다. 그런데 이제 아파트는 임대를 놓았을 때 임대료를 올릴 수 없다면 가격은 오르지 않는 시대가 이미 시작됐다.

돈이 많다면 빌딩이나 점포를 사둔다면 돈을 벌 수 있다. 그 동네에 그 빌딩이나 점포를 대체할 만한 신축이 나오기 힘든 경우라면 더 큰 돈을 벌 수 있다. 하지만 가격이 비싸고 큰돈이 들어가므로 여유 자금이 부족한 사람들에게는 ‘그림의 떡’이다. 그렇다고 돈을 모아 투자할 수는 없다. 돈을 모으는 동안 그 빌딩이나 점포의 가격은 더 높이 치솟기 때문이다.

가격이 비싸다고 싼 지역에서 물건을 찾는 사람들이 많다. ‘싼 게 비지떡’이란 말은 여기에도 예외가 아니다. 그런 물건은 임대료가 오르지 않을 확률이 높기 때문에 갖고 있을수록 애물단지가 될 가능성이 크다. 되팔려고 해도 누가 사려고 하지 않아 애간장을 태우게 될 우려가 높다.

아직은 땅값이 싼 지역이라도 향후 지하철역이 들어서거나 백화점 등이 들어서서 유동인구가 확 늘어나는 지역이라면 투자할 경우 ‘대박’은 아니더라도 ‘중박’을 이룰 수는 있다. 하지만 이런 경우는 확실한 정보를 남보다 빨리 잡아야 하는데, 일반인들이 이런 횡재를 하기는 쉽지 않다.

따라서 유동인구가 몰리는 지역의 빌딩이나 점포 이면의 주택에 눈을 돌릴 것을 권하고 싶다. 예를 들어 강남역역이나 명동 등에서 가까운 곳의 주택을 노리는 것이다. 출퇴근을 하는 사람들 중 가까운 곳에 집을 얻고자 하는 사람들이 의외로 많다. 임대료가 싸다고 해서 출퇴근에 많은 시간을 쏟아 붓는 것을 좋아하지 않는 사람들이 많은 것이다.

주택은 상가에 비해 안전하고 적은 돈으로 가능하다는 이점이 있다. 경기가 나빠지게 되면 장사를 포기하는 사람들이 늘어날 수 있지만, 거리에 나가 노숙하겠다는 사람은 그리 많지 않다. 초보투자자들이 비교적 안심하고 투자할 수 있는 대상이 바로 주택, 그것도 도심 한복판의 원룸이나 투룸이다. 아파트는 초기 투자자금이 많기 때문에 투자로서의 매력은 좀 떨어진다.

뉴욕 맨해튼의 빌딩 주변에는 작은 원룸이나 투룸들이 많다. 그곳에 가보면 렌탈을 한다는 표지판을 많이 볼 수 있다. 임대료는 비싸지만 수요에 비해 공급이 많지 않아 늘 대기 상태다. 맨하튼에 직장을 둔 사람들이 브루클린이나 퀸시에서 출퇴근하는 것은 시간도 많이 걸리고 불편하기짝이 없다.

도쿄도 신주쿠나 긴자 주변의 집들은 2~3평밖에 하지 않아도 임대료가 장난이 아니다. 그럼에도 공실은 거의 없고 집을 구하려는 사람들은 해마다 늘고 있다.

우리나라도 강남에 직장을 가진 사람들은 늘어나지만 강남의 원룸이나 투룸은 공급이 그만큼 늘어나지 않아 항상 방이 부족하다. 이런 현상은 해가 갈수록 심해질 것이다. 강남에 새로운 땅을 만들 수는 없기 때문이다.

수도권의 아파트단지는 하룻밤만 자면 우후죽순 생긴다. 앞으로도 계속 생길 것이다. 이런 곳은 실거주 차원에서 접근해야지 투자 대상으로서는 빵점이다. 임대를 원하는 수요자가 계속 늘어나는 곳, 바로 도심이 정답이다. 게다가 앞으로는 월세 시대다.

장인석 착한부동산투자연구소 소장  http://cafe.naver.com/goodrichmen/6129

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