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사례별 부동산 위기 대처법돈 되지 않는 부동산은 버려라..정부나 매스컴의 집값 상승 가능성에 현혹되지 말고 냉정하게 자신의 현실 되돌아봐야…고령화사회와 저성장으로 집값 오르는 시절은 끝나
장인석 착한부동산투자연구소 소장 | 승인 2016.02.23 16:00

[여성소비자신문]무리하게 대출을 받아 집을 마련한 사람들은 과감하게 집을 처분할 필요가 있다. 앞으로는 주택 값이 물가상승률 이상으로 오르는 일은 아마도 힘들 것이다. 저성장으로 접어들었고 고령화사회가 되어 소득이 줄어들고 있는 상황에서 팔려고 내놓은 집을 투자 목적으로 사려는 사람들은 점차 줄어들고 있다.

대출 받아 집을 마련한 사람들

집을 사려는 사람들도 거의 모두 실거주 입장이라 집값이 더 떨어지길 기다리고 있다. 이런 상황에서 무리하게 집을 샀다면 현금흐름이 나빠지고 거주비용이 많이 들게 되어 생활은 점차 더 어려워질 수밖에 없다.

이런 분들은 정부나 매스컴의 집값 상승 가능성에 현혹되지 말고 냉정하게 자신의 현실을 되돌아볼 필요가 있다. 상당한 거주비용을 부담할 수 있는 능력이 된다면 모를까 그렇지 않다면 집을 처분해 다이어트를 할 필요가 있다. 거주비용을 산출하는 방식은 다음과 같다.

집값×6% 기회비용=거주비용이다. 만약 집을 4억원에 구입했다면 그 사람은 4억 원이란 돈으로 벌 수 있는 기회비용을 포기하고 집을 구입했으므로 거주비용은 4억 원×6%=2400만원/12=월 200만원이 된다. 매월 월세로 200만원을 내고 거주한다고 생각하면 된다.

4억원의 집을 본인 돈 2억원과 대출 2억원으로 구입한 사람의 거주비용은 4억원×6%+2억원×대출이자 3.5%=2400만+700만=3100만/12=월 2만5833만원이 된다. 이런 분들은 보유하고 있는 주택의 값이 많이 오르지 않는 한 더 나은 미래를 맞이할 방법이 없다. 거주비로 지불하고 있는 비용을 줄이는 것만이 유일한 방법이나 과연 그런 결단을 내릴 수 있을지는 의문이다.

 

거주하고 있는 주택 외에 다른 주택을 전세 끼고 보유하고 있는 사람들

 

필요 없는 잉여주택을 보유한 사람들에게 2015년은 더할 나위 없이 좋은 기회였다. 집을 팔아 현금흐름을 확보할 수 있는 절호의 기회였던 것이다. 혹시 집값이 더 오르길 기다려 그 좋은 기회를 날려버리지는 않았는지, 만일 그렇다면 그 분들은 천재일우의 기회를 놓친 것이다.

고령화사회와 저성장으로 집값이 오르는 시절은 거의 끝났다고 봐도 과언이 아니다. 간혹 정부의 드라이브 정책으로 집값이 오를 수는 있겠지만, 수요와 공급의 논리에 따라 집값이 오르는 것은 힘들다고 봐야 한다. 때문에 집값이 침체기에 있다가 호황기로 접어들 때가 필요 없는 집을 처분할 수 있는 좋은 기회다. 이렇게 총알을 마련해두었다가 다시 집값이 떨어지기 시작할 때 좋은 부동산을 싸게 매입하는 것이다.

2015년에 집을 처분해 총알을 마련해 둔 사람들은 2016년 부동산 경기가 침체에 접어들었을 때 부동산 투자에 나서야 한다. 이제는 시세차익을 위한 투자가 아니라 현금흐름이 확보되는 투자여야 한다. 가급적 초기자본이 많이 들어가지 않는 선에서 역세권 빌라나 소형아파트에 투자해야 한다. 대출을 많이 받아야 하는 사람들은 일단 전세 끼고 좋은 물건을 선점한 뒤 반전세, 월세로 전화시키는 방법을 구사해야 한다. 다행히 앞으로 십년 이상은 매매가 대비 전세금 비중이 높으므로 큰돈 들이지 않고도 소액으로 물건을 선점하는 것이 가능하다.

역세권 주택은 현재 수익률도 높아야 하고, 미래 수익률도 높아야 한다. 그러기 위해서는 유동인구가 현재도 많고, 앞으로도 늘어나는 곳이어야 한다. 지하철 역세권으로서 주변에 인구집중 유발시설이 들어서 있거나 지하철역이 하나 더 신설되는 곳 중에서 강남이나 마포, 용산 등지에서 구하는 것이 현명하고 안전한 방법이다.

만약 2015년에 매도 타임을 놓친 분들은 좀 더 싼 값에라도 처분하는 것이 바람직하다. 가지고 있다 보면 값이 더 오를 수도 있지 않느냐고 반문하는 한심한 사람들이 있다. ‘돈 되지 않는 부동산’은 가지고 있어봤자 도움이 되지 않는다. 그보다는 하루라도 빨리 처분해 돈 되는 부동산에 투자하는 것이 본인 신상에 도움이 될 뿐 아니라 가족의 미래를 위해서도 좋은 일이다.

어디 투자할지 몰라서 그냥 통장에 여유 돈을 넣어둔 분들

사진제공 한샘

 

이거야 말로 대책 없는 재테크다. 이런 분들은 투자했다가 혹 잘못되지 않을지 걱정이 많은 부류와 솔직히 어디에 투자해야 할지 몰라서 나 몰라라 하는 부류다. 은행에 예금을 해봐야 이자는 거의 없으므로 그냥 안전금고에 넣어둔 것과 같다. 원금은 보장되겠지만 지금보다 더 나은 미래는 보장되지 않는다.

좀 더 나은 삶을 살려면 리스크는 있겠지만 재테크에 투자해야 한다. 그래야 만약의 사태에 대비할 수 있고, 아이에게 좀 더 좋은 교육을 시킬 수 있고, 나의 노후도 대배할 수 있다. 투자했다가 잘못되는 것에 그리 걱정할 필요는 없다. 험한 산을 등정하는 것은 도전이다. 도전하다 잘못 될 수도 있다. 하지만 등정한다면 도전하지 않았을 때와는 또 다른 차원의 성취감을 이룰 수 있다. 도전은 위험한 것이 아니다. 다만 어려운 것이다. 어려움은 충분한 연구와 조사가 선행된다면 극복할 수 있다.

어디에 투자해야 할지 모르는 사람은 남의 머리를 빌릴 필요가 있다. 본인보다 훨씬 경험이 많고 머리가 좋은 전문가의 머리를 말이다. 물론 공짜는 없다. 대신 전문가의 경험과 안목을 빌릴 수 있으므로 최소한 실패하지는 않게 된다. 물론 신뢰할 수 있는 전문가를 선택해야 한다. 평판이 좋고 전문서적도 세 권 이상 출판했고, 카페나 강의 등을 통해 꾸준히 대중과 접촉하는 전문가가 믿을 만하다.

장인석 착한부동산투자연구소 소장  penmoim@wsobi.com

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