착한부동산투자연구소 장인석 소장, 전 동아일보 기자

첫 단추를 잘못 꿰면 아무리 발악을 해도 단추를 제대로 채우기 힘들다. 모든 단추를 다 푼 뒤 첫 단추부터 다시 제대로 꿰어야 한다. 단추는 시행착오를 거쳐 다시 채우면 된다 하지만 부동산 재테크는 그렇지 않다. 시행착오를 거치다 패가망신할 수도 있고 재기 불능 상태가 될 수도 있다. 따라서 부동산 재테크의 첫 단추는 목숨만큼 소중하다.

사회생활을 막 시작한 초년병들의 첫 단추는 대부분 내 집 마련이다. 재테크와 상관없이 그냥 거주 목적으로 내 집을 마련한다면 별 문제가 없지만 투자를 겸해 내 집을 마련하는 분들은 신중을 기할 필요가 있다. 주위 사람들 말만 듣지 말고 책을 읽거나 강의를 듣거나 해서 어느 정도 안목을 갖춘 뒤 내 집 마련에 나서는 것이 현명하다.

다음의 두 사례는 필자에게 상담을 하러온 두 젊은 부부의 실전이다. A씨 부부는 결혼한 지 이제 6개월이 되었다. 두 사람의 수입은 합쳐서 월 600만 원 정도 된다. A씨는 부모의 도움을 받은 2억 원에 대출 2억 원을 합쳐서 뚝섬의 아파트를 샀다. 뚝섬역이 환승역이 되는 데다 성수뉴타운 건설이 예정돼 있어 집값이 어느 정도 오를 거란 예측을 했기 때문이었다.

성수동과 뚝섬은 미래가치가 높은 지역이긴 하지만 부동산 경기 침체가 장기간 지속된다면 집값이 기대만큼 오를지는 의문이다. 게다가 성수뉴타운 완공이 언제 될지 의문이어서 완공 전까지의 성수동은 준공업지역이라서 거주 환경이 좋지 않다는 점도 감안해야 한다. 또한 두 사람의 현금흐름이 좋은 편이긴 하나 한 달에 이자로 80만 원 이상을 내는 것은 부담스럽다고 봐야 한다. 아기라도 태어나면 돈 씀씀이가 많아지는데 이자가 걸림돌로 작용할 여지가 많다. 따라서 이자와 원금을 갚다 보면 다른 부동산에 투자할 여력이 없기 때문에 오로지 집값 오르기만 하염없이 기다릴 수밖에 없다. 

돈이 되는 집이란

B씨 부부는 신혼살림을 역세권의 투 룸 다세대로 시작했다. B씨는 결혼 전 원룸에서 전세로 살아왔기 때문에 원 룸이나 투 룸 다세대가 ??돈이 된다??는 사실을 간파하고 있었다. 그래서 무리하게 대출 받아 아파트를 사는 것보다는 다세대를 사는 것이 현금흐름을 원활히 하는 측면에서 유리하고, 향후 아파트로 이사 갈 때 매도가 여의치 않으면 월세로 놓아 부수입을 올릴 수도 있다고 생각한 것이다.

B씨는 합정동 더블역세권의 신축 투 룸을 1억 8천만 원에 구입했다. 6천만 원 정도만 대출 받으면 되기에 이자 부담이 20여만 원에 불과하고 무엇보다 합정동이 균형발전촉진지구로서 월세 수요가 점차 늘어날 것이 분명해 미래가치도 높다고 판단한 것이다.

두 사람 중 누구의 사례가 더 좋다고 생각하는가. A씨는 집값이 올라야 투자 수익을 올릴 수 있고, B씨는 집값이 오르지 않아도 월세 수요만 늘어난다면 투자 수익을 올릴 수 있다. A씨는 불확실한 미래에 투자한 것이지만 B씨는 확실한 미래에 투자했다.

A씨는 매월 이자에 대한 부담이 크고 원금 상환도 해야 한다. B씨는 이자에 대한 부담이 크지 않고 상환해야 할 원금도 그리 많은 것은 아니다. A씨는 이자 부담으로 현금 흐름이 나빠지지만 B씨는 그리 나빠지지 않으므로 제2의 투자를 감행할 여력이 있다. A씨는 향후 아파트를 매도해야 수익을 올리지만 B씨는 매도하지 않고 월세를 놓아도 수익을 올릴 수 있다. B씨가 구입한 투 룸은 현 월세 시세가 2000만 원에 80만 원이지만 4년, 6년 후에는 2000만 원에 100만 원~110만 원도 가능하다.

비싼 전세에 사는 것도 바람직하지 않아

부모가 준 돈으로 비싼 전세를 사는 부부도 첫 단추를 잘 꿰었다고 볼 수 없다. 가령 1억 원의 전세를 산다고 가정하면 매년 1천만 원을 까먹는 셈이 된다. 기회비용 6%와 인플레이션으로 인한 화폐가치 하락률 4%를 합친 금액이다. 2억 원의 전세금은 매년 2천만 원을 날리게 된다. 전세로 살게 되면 현금을 날릴 뿐만 아니라 전세금 상승으로 전세 난민으로 전락할 수도 있다. 게다가 돈을 모아서는 내 집 마련을 할 수 없기 때문에 나이 들어서도 무주택자로 살 확률이 높고 수입에 비해 좋은 아파트에 살기 때문에 엉덩이만 무거워진다.

전세금 1억 원이면 내 집 마련을 충분히 할 수 있다. 2억 원이면 내 집 마련을 하고도 돈이 남아 월세 부동산을 구입할 수 있다. 2억 원으로 내 집 마련을 어떻게 하나 하고 물어보는 사람들은 아파트만 고집하기 때문이다. 아파트가 생활하기는 편리하지만 재테크에는 별 도움이 되지 않는다. 오히려 대출 이자 부담하느라 하우스푸어가 될 확률이 높다.

초기투자비용이 적은 사람들은 아파트를 포기하고 역세권의 다세대 주택이나 주거용 오피스텔에 눈을 돌려야 한다. 대출 이자 부담이 적어 현금흐름이 악화되지 않고 향후 매도할 때 투자 수익을 올릴 수도 있기 때문이다. 월세 수요가 풍부한 역세권 주택의 미래가치는 해가 갈수록 높아질 것이 분명하다. 매도하지 않고 월세로 돌리면 현금흐름이 원활해져 투자 여력이 강화되고 집안 살림도 넉넉해진다. 

살림은 늘려가야 제 맛이란 얘기가 있다. 젊을 때는 작은 집에서 시작해서 나이 먹으면서 좀 더 큰 집으로 늘려가는 것이 사는 맛이란 얘기다. 젊을 때 큰 집에서 시작하면 좋긴 하지만 현금흐름이 나빠져 미래가 어두워질 수가 있다. 젊을 때는 좁은 집도 희망이 있어 행복하지만, 나이 들어 좁은 집에서 살면 신세 한탄만 하게 된다.

첫 단추를 꿰어야 하는 사람들은 지금 잠시 숨을 고르며 생각해 볼 일이다. 하우스푸어의 전철을 밟을 것인가, 부자로 가는 대로에 진입할 것인가. 하우스푸어의 전철은 누구나 아는 길이고 많은 사람들이 가는 길이다. 하지만 부자로 가는 대로는 아는 이도 적고 들어서는 사람도 별로 없다. 당신은 쉬운 길을 택할 것인가, 어려운 길을 택할 것인가. 당신의 인생은 당신 선택에 달려 있다.

장인석  http://cafe.naver.com/goodrichmen

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