부동산 경매는 민사집행법 78조에 의거 채무자 소유의 부동산을 압류 및 경매하여 채권을 만족 충당시키는 절차이다.

부동산을 강제 경매하기 위해서는 일단 채무자 소유의 것이어야 한다. 등기부 등본을 열람하여, 지분을 소유하고 있거나 전부를 소유하고 있다면 그 대상이 된다.

경매를 위해서 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 인낙조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 공정증서 등이 필수로 있어야 한다.

없다면 경매는 불가능하고 재판중이라면 가압류는 필수로 해야 한다. 판결문만 있다고 경매가 되는 것은 아니다. 바로 집행문을 발부받아 판결문에 첨부하여야 한다.

공증증서는 발행한 사무소, 그리고 법원판결 등은 법원에서 발부받아야 경매가 가능하다.

부동산 강제경매는 다음과 같은 절차로 진행된다.
 
부동산 강제경매 신청서 접수
법원의 강제경매개시 결정
법원의 감정평가 등 매각의 준비
법원의 배당요구종기 결정 및 공고
법원의 매각실시(유찰 시 재공고, 한 번 유찰 시 -20% 다운하여 재매각 공지)
매각결정 기타의 공지
매각대금 납부
배당절차
소유권이전등기와 인도

이 중 채권자가 알아야 사항은 다음과 같다. 강제경매의 신청 및 예납금은 신청과 함께 법원에 미리 예납하여야 한다.

법원은 경매개시 결정 압류 효력이 생긴 때에 집행절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 매각기일 전, 압류효력이 발생한 때부터 1주일 이내에 공고한다.

이 때 배당요구를 해야한다. 단 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자는 본 물건에 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자, 배당요구 종기까지 경매신청을 한 (2중경매) 채권자는 하지 않아도 된다.

배당요구를 하지 않으면 자기보다 후순위 채권자에게 부당이득이라고 주장할 수도 없게 된다.

허위 저당권자, 본인이 경매신청자이나 선순위 근저당이 허위로 의심될 경우, 그 근저당권을 말소하여 이익이 기대된다면 배당이의의 소를 제기해 후순위 근저당 권자는 배당을 받을 수 있으며 허위근저당 설정을 하여 채권행사를 방해한 이는 근저당 설정금원의 10배를 보상하여야 하는 민 형사적 책임을 물을 수 있다.

 

아신 법률사무소 한주원  http://changkoo.com

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