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임대인-임차인이 알아야 할 임대차계약 종료시 발생하는 법적 문제
유재벌 변호사 | 승인 2023.05.11 09:23

[여성소비자신문] 부동산 임대차에 관한 법률관계는‘임대차기간의 만료’나 ‘임대차계약의 해지’등으로 인하여 종료하게 된다. 최근에는 부동산 임대차 관계를 종료하는 과정에서 계약갱신 요구권 행사와 묵시의 갱신 여부에 관한 법적 분쟁이 많은 편이다.

일단 임대차 관계가 종료하게 되면 임대인에게는 ‘목적물인도청구권’, ‘원상회복청구권’ 등이 발생하며 이와 반대로 임차인에게는 ‘보증금반환청구권’, ‘비용(필요비·유익비)상환청구권’, ‘지상물·부속물매수청구권’ 등이 발생한다.

상가임대차의 경우 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에는 임차인이 손해배상청구권을 가지는 경우도 발생할 수 있다(상가임대차보호법 제10조의4 제3항). 

만약 임차인의 채무불이행(예컨대 차임 연체)로 인하여 해지된 경우에는 임차인의 보증금반환청구권과 비용상환청구권은 인정되나 지상물매수청구권과 부속물매수청구권은 인정되지 않고, 상가 권리금회수기회권도 인정되지 않는바 임차인으로서는 특히 차임 연체로 인하여 임대차가 해지 되지 않도록 주의를 요한다.

임차인의 지상물매수청구권과 부속물매수청구권 포기약정은 강행규정 위반으로서 무효이나(민법 제652조, 제643조, 제646조), 임차인의 비용상환청구권과 임대인의 원상회복청구권은 사전에 포기하도록 약정하는 것은 유효하기 때문에 임대차계약 체결할 때 의도치 않게 권리를 사전에 포기하지 않도록 주의할 필요가 있다.

만약 임대차계약 당시 임차인의 목적물 반환의무 지체에 대하여 위약금 약정을 하였다면 이는 손해배상액의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항).

위약금이 아닌 위약벌 약정을 한 경우에는 손해배상액의 예정 규정을 유추하여 감액할 수 없는바 임대인으로서는 위약벌 약정을 하는 것이 보다 더 바람직하다.

다만 하급심 중에서는 ‘불법거주배상금’을 손해배상예정액으로 보면서도 임차인의 점유가 불법점유에 해당하는 경우에만 적용하여 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 동시이행항변권을 행사하는 경우에는 위 배상금을 지급할 의무가 없다고 판시한 바 있다.

임대차가 종료되었음에도 임차인이 목적물을 반환하지 않는 경우에는 채무불이행이 되며, 임차인이 임대차 종료 사실을 알았거나 과실로 알지 못한 채 계속 점유하는 경우에는 불법행위도 성립할 수 있다.

임차인의 점유가 불법행위 또는 채무불이행이 되는 경우에는 임대인은 임차인에게 목적물 인도 시까지의 차임 상당의 부당이득반환청구나 손해배상청구를 할 수 있다.

만약 임대차가 종료하였으나 임차인이 유치권이나 동시이행항변권 등을 행사하여 목적물을 계속 점유한 것이라면 채무불이행이라거나 불법점유로 볼 수 없다. 다만 임차인이 수익을 한 경우라면 이를 부당이득으로 반환하여야 하는데, 이 경우에는 단순히 점유한 것만으로는 임차인이 수익한 것으로 보기 어렵고, 본래의 용법대로 사용·수익까지 하여야 수익을 한 것으로 볼 수 있다(실질적 이득설).

전술한‘불법거주배상금’사건에서는 불법점유가 아니므로 사전에 약정한 손해배상금을 지급할 의무는 없으나 실질적으로 점유하면서 사용한 부분에 대해서는 차임 상당의 부당이득반환의무가 있다고 보았다.

목적물이 재개발 정비사업 구역 내에 위치한 경우, 관리처분계획인가고시가 이루어지면 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하여 임대인으로서는 계약갱신을 거절할 수 있다.

만약 목적물 소유자인 임대인이 분양신청을 하지 아니한 현금청산자인 경우에는 수용개시일 이후 부동산의 소유권을 이전받은 사업시행자에게 차임 상당액을 부당이득을 반환할 의무가 있다.

임대인이 조합원인 경우에는 사업시행자가 관리처분계획인가 고시를 받았다고 하더라도 그 자체로 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능이 되었다고 볼 수 없는바 목적물을 사용 수익하는 한 조합원(임대인)에게 계속 차임을 지급할 의무가 있다.

임차인이 임대인에게 목적물을 반환할 때 다른 약정이 없는 한 임차인은 임대인으로부터 목적물을 인도받은 당시의 상태로 회복하여 반환하면 된다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차 계약체결의 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태 등을 고려하여 사회통념에 따라 구체적으로 개별적으로 정하여야 한다.

실제로 원상회복의무의 내용과 범위에 관하여 분쟁이 많은 편이니 임대차계약 당시 명확하게 하고, 분쟁 발생 시에는 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

임차인으로서는 임대인(또는 신규 임차인)이 목적물에서 영업허가 등을 받는데 방해가 되지 않도록 임차목적물 부분에서의 영업허가에 대한 폐업신고절차를 이행할 의무가 있고, 이는 원상회복의무의 한 내용인 협력할 의무에 포함된다. 다만 그 영업자 지위를 임대인이나 신규 임차인에게 승계시켜주거나 폐업신고를 하지 않을 의무까지 포함되는 것은 아니다.

임대인은 임차인이 원상회복의무를 이행할 때까지 동시이행의 항변권에 기하여 보증금 반환을 거절할 수 있으나 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에는 그 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상액 부분에 한하여만 반환을 거부할 수 있다.

임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는 경우 임대인은 스스로 비용을 들여 임차인이 변경하거나 부가한 부분의 철거 등을 통하여 원상회복을 하고 반환할 보증금에서 그 비용을 공제할 수 있다.

그러나 임대인이 실제로는 원상회복할 의사없이 임차인이 설치한 시설을 그대로 이용하여 다시 타인에게 임대하려고 하면서도 이를 숨기고 원상회복비를 보증금에서 공제한 채 다시 다른 사람에게 임대한 경우에는 기망에 의한 불법행위가 성립하고 임차인에게 그 손해를 배상하여야 한다. 경우에 따라서는 사기죄로 처벌될 수도 있으니 주의를 요한다.

최근 부동산 임대차와 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있다. 금융상품을 가입할 때 필요한 서류는 수십 장에 달하는 것에 반하여 가장 중요한 부동산 계약을 단 한 장의 계약서로 진행하는 경우가 많은데, 무엇보다도 계약을 체결할 당시부터 계약서를 꼼꼼히 확인하고 검토하여 분쟁의 소지를 막는 것이 좋고, 필요하다면 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

그럼에도 불구하고 분쟁이 발생할 경우에는 해당 분야의 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 보다 바람직하다.

유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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