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[ 조상 땅 찾기 Q & A ] 농지개혁법과 조상 땅 찾기
이희창 변호사 | 승인 2023.04.26 15:15

[여성소비자신문] 농지개혁법은 1949년 6월 21일 시행되어 1996년 1월 1일 폐지됐는데, 헌법에 의거해 농지를 농민에게 적정히 분배함으로써 농가경제의 자립과 농업생산력의 증진으로 인한 농민생활의 향상 내지 국민경제의 균형과 발전을 기하기 위해 제정됐다. 이 법에 따르면 분배받은 농지는 분배받은 농가의 대표자 명의로 등록하고 가산으로 즉, 가계의 재산으로 상속할 수 있도록 했다.

-수배자는 농지를 취득할 수 있었나.

“수배자(受配者) 즉, 농지를 분배받은 농민은 국가에게 분배받은 농지에 대한 상환액을 지급함으로써 분배받은 농지의 소유권을 취득할 수 있었다. 상환은 대맥(보리) 내지는 정조(벼 혹은 쌀) 등으로 했으며, 그 상환의 기간은 농가의 희망과 정부가 인정하는 사유에 따라서 신축, 즉 늘어나기도 줄어들기도 했으나 일시상환도 가능했다. 한편, 상환이 완료됐을 때에는 당시 시, 구, 읍, 면의 장은 상환 완료일로부터 30일 이내에 수배자 명의로 당해 농지의 소유권이전등기를 해주어야 했다.”

-수배자인 선조가 상환을 완료했는지 어떻게 알 수 있나.

“수배자가 상환을 완료했는지 여부를 알기 위해서는 대상토지에 관한 ‘분배농지부용지’, ‘상환대장’ 등 관련 문서를 반드시 확인해야 한다. 분배농지부용지는 ① 농지주소지, ② 지목, ③ 면적, ④ 상환가격, ⑤ 분배농가(주소, 성명) 등이 기재되어 있으므로 대상토지 및 분배농가를 확인할 수 있다. 그리고 상환대장의 경우, ① 수배자의 주소 및 성명, ② 상환가격, ③ 상환액, ④ 상환액 징수내역 등이 기재되어 있는데, 위 각 문서는 국가기록원을 통해 확인할 수 있다.

이 때 주의할 점은, 선대의 제적등본 등에 기재된 주소지를 확인해 수배자가 선대와 동일인이라는 사실을 증명할 수 있어야 한다.”

-상환을 완료한 수배자는 어떤 권리를 갖게 되나.

“대법원은, 소유권에 관한 등기가 국가명의로 되어 있다면 국가에 대해 그 상환완료를 원인으로 한 이전등기청구를 할 수 있고, 이와 상치되는 제3자의 등기가 있는 경우에는 그 말소등기도 청구할 수 있으며 이러한 등기 청구권은 대위권 행사의 대상이 될 수 있다고 판시한 바 있다.

이와 같은 청구권은 소멸되거나 제한되지 않는다는 것이 판례의 태도인데 이는 ‘농지대가의 상환을 완료한 수분배자는 구 농지개혁법에 의해 등기 없이도 완전히 그 분배농지에 관한 소유권을 취득한다’고 보는 판례의 태도와 맥락을 같이한다고 볼 수 있다.

요컨대, 수배자가 상환을 완료했다면 그 분배농지에 관한 소유권을 취득한다고 보아야 하며, 따라서 생존하는 수배자 또는 그 상속인은 국가 등 타인명의로 경료가 된 소유권에 관해 이전등기청구를 할 수 있으며, 이와 상치되는 제3자의 등기가 있는 경우 그 말소등기도 청구할 수 있다고 보아야 한다.

나아가, 제3자의 취득시효 등 항변으로 이전등기가 곤란할 때에는 상환 완료 당시 시, 구, 읍, 면의 장이 소유권이전등기를 하지 않았다는 귀책사유를 입증해 손해가 발생한 날 이후 국가에 대해 손해배상청구가 가능한지 쟁점이 될 수 있는데, 이는 법 이론상 가능하다고 사료된다.”

-만약, 수배자가 상환을 완료하지 못했다면 어떻게 되나.

“구 농지법은 그 부칙 제2조에서 구 농지개혁법 및 구 농지개혁사업정리에 관한 특별조치법(이하 ‘특조법’이라고 한다)을 각 폐지하는 한편, 그 부칙 제3조에서 ‘이 법 시행 당시 종전의 농지개혁법 및 특조법에 의해 농지대가 상환 및 등기 등이 종료되지 아니한 분배농지에 대한 농지대가 상환 및 등기 등은 이 법 시행일부터 3년 이내에 종전의 규정에 의해 완료해야 한다’라고 규정하고 있는바, 위 규정에 의하면 농지법 시행일부터 3년의 기간이 경과함으로써 농지대가 상환에 관한 근거 규정이 없어질 뿐만 아니라 그 후에는 농지대가 상환을 하더라도 농지개혁법 및 특조법의 적용을 받을 수 없어 법률의 규정에 의한 소유권취득이 불가능하게 되므로 농지법 시행일부터 3년 내에 농지대가 상환 및 등기를 완료하지 않은 농지에 대해는 더 이상 분배의 절차인 농지대가 상환을 할 수 없고, 따라서 위와 같은 농지는 분배되지 않기로 확정된 것으로 보고 그 소유권이 원소유자에게 환원된다.”

-무주부동산 공고는 무엇인가.

“조달청은 통상 1년에 4회 이상씩 무주부동산을 공고하고 있고, 그 내용은 조달청 홈페이지 알림·소식란의 공지사항을 통해 누구나 확인할 수 있다. 이를 통해, 대상토지의 ① 소재지, ② 지번, ③ 지목, ④ 면적 등을 확인할 수 있으며, 만약 공고기간 내에 정당한 권리자나 그 밖의 이해관계인이 그 권리를 신고하지 않을 경우에는 관련법에 따라 국가가 그 소유권을 취득하고 있다.”

-국가가 무주부동산의 소유권을 취득할 수 있는 근거는 무엇인가.

“국유재산법 제12조는 ‘소유자 없는 부동산의 처리’에 관해 규정하고 있는데, 이에 따를 경우 ‘총괄 청’이나 ‘중앙관서의 장’ 즉 국가는 무주부동산의 공고 등 일정한 절차를 거쳐 소유자 없는 부동산을 국유재산으로 취득할 수 있도록 규정하고 있다. 다만 취득한 국유재산은 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없는 한 그 등기일부터 10년간은 처분할 수 없다.”

-뒤늦게라도, 진정한 소유가가 나타났을 경우에는 어떻게 되나.

“대법원은 ‘부동산 소유자가 행방불명되어 현재 그 생사 여부를 알 수 없다는 점만으로는 그 부동산이 바로 무주의 부동산으로 된다고는 볼 수 없으므로, 국가가 그 부동산 소유자의 사망 사실 및 상속인이 전혀 없다는 점에 대한 입증 없이 단순히 국유재산법 제8조(현 제12조)의 규정에 따라 무주부동산으로 공고해 국유재산으로 지정했다고 해서 그 소유권을 취득했다고 할 수는 없다.’고 판시한 바 있고, 또 다른 사안에서는 ‘특정인 명의로 사정된 토지는 특별한 사정이 없는 한 사정명의자나 그 상속인의 소유로 추정되고, 토지의 소유자가 행방불명되어 생사 여부를 알 수 없다 하더라도 그가 사망하고 상속인도 없다는 점이 입증되거나 그 토지에 대해 민법 제1053조 내지 제1058조에 의한 국가귀속 절차가 이루어지지 아니한 이상 그 토지가 바로 무주부동산이 되어 국가 소유로 귀속되는 것이 아니다.’고 판시한 바 있다.

따라서 국가가 국유재산법 제12조에 근거해 무주부동산을 취득했다고 하더라도, ‘그 부동산 소유자의 사망 사실 및 상속인이 전혀 없다는 점에 대한 입증이 없거나’ 혹은 ‘상속인의 존부가 분명하지 아니한 때 상속재산을 국가가 귀속할 수 있도록 정한 민법의 절차 규정을 위반한 경우’에는 국가는 그 ‘소유권’을 종국적으로 취득할 수 없다. 그러므로 이와 같은 경우, 진정한 소유자(대개의 경우 상속인)는 국가를 상대로 소유권을 주장할 수 있겠다.”

-취득시효는 문제되지 않을까.

“민법 제245조 제2항의 ‘등기부’ 취득시효가 문제될 수 있으며, 특히 점유에 관한 ‘과실여부’가 주요 쟁점이 될 것이다. 대법원은 ‘등기부취득시효가 인정되려면 점유의 개시에 과실이 없어야 하고, 증명책임은 주장자에게 있으며, 여기서 무과실이란 점유자가 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 없음을 말한다.

그런데 부동산에 등기부상 소유자가 존재하는 등 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 경우에는 비록 소유자가 행방불명되어 생사를 알 수 없더라도 부동산이 바로 무주부동산에 해당하는 것은 아니므로, 소유자가 따로 있음을 알 수 있는 부동산에 대해 국가가 국유재산법 제8조에 따른 무주부동산 공고절차를 거쳐 국유재산으로 등기를 마치고 점유를 개시했다면, 특별한 사정이 없는 한 점유의 개시에 자기의 소유라고 믿은 데에 과실이 있다.’고 판시한 바 있다.

취득시효에는 그 요건으로서 목적물의 점유에 관해 선의 무과실을 필요로 하는데, 위 판결의 사실관계와 같이 ‘부동산에 등기부상 소유자가 존재하는 등 소유자가 있음을 알 수 있는 경우’라면 점유의 개시에 과실이 인정될 가능성이 크다고 볼 것이다. 그렇다면, 결국 국가의 취득시효 항변은 받아들여지기 어려울 것입니다. 참고로, 조달청 홈페이지에는 2012년 7월부터 현재까지 공고된 수많은 무주부동산의 내역이 공개되어 있다.”

-귀속재산이란 무엇인가.

“귀속재산처리법에 따르면, 귀속재산이란 ‘서기 1948년 9월 11일부 대한민국정부와 미국정부간에 체결된 재정 및 재산에 관한 최초협정 제5조의 규정에 의해 대한민국정부에 이양된 일체의 재산’을 말한다.

대법원은, ‘1945. 8. 9. 이후 일본정부나 일본인 등의 소유로서 미군정청의 관할 내에 존재하는 재산은 1945. 9. 25.자로 미군정청의 소유로 됐다가 1948. 9. 11.자로 대한민국에 그 권리가 이양됐고, 1964년 12월 말일까지 매매계약이 체결되지 아니한 귀속재산은 무상으로 국유로 한다고 규정되어 있으므로, 그날까지 매각되지 아니한 귀속재산은 1965. 1. 1.부터 국유재산이 된다’고 판시였다.

또, 점유자의 경우는 단순한 보관자의 지위에 있는 것에 불과해 그에게는 귀속재산의 처분권한이 없고 처분을 하더라도 무효라고 판시했다.”

-창씨개명과는 어떤 관련이 있는건가.

“먼저, 1939년 11월 10일 일부개정된 조선민사령(조선총독부제령 제19호)은 1940년 2월 11일 시행됐는데 부칙을 통해 이 영의 시행 후 6개월 이내에 새로이 성을 정해 신고하도록 규정했다. 이에 따라, 창씨개명을 신고한 사람들이 있었지만 1946. 10. 23. 제정되어 시행된 조선성명복구령에 따라 다시금 복구할 수 있도록 했다.

그런데, 창씨개명한 상태에서 부동산을 매수하고 등기까지 했으나 개명전 이름으로 복구했음에도 이에 관해 경정신청 등을 하지 않은 경우, 국가는 구등기 등을 기준으로 이를 귀속재산으로 간주해 무주부동산 공고 등을 거쳐 국가명의로 소유권이전등기를 경료할 수도 있었다.”

-지금이라도 진정한 소유자의 권리행사가 가능할까.

“법원은, ‘국유재산법 제8조에 따라 일본인 재산으로서 국가에 귀속되는 재산은 그 소유자가 실제로 일본인인 경우에 한정되고 본래 한국인 소유였으나 창씨개명함으로 인해 외관상으로만 일본인 소유인 것처럼 보이는 재산까지 국가에 귀속 된다고 할 수 없다’고 판시한 바 있다.

따라서, 선대의 세로식 제적등본 등을 확인해 창씨개명 이전의 이름으로 복구한 사실이 있는지 면밀한 검토와 확인이 필요한다. 이와 같은 사실을 입증해 귀속재산이 아님이 확인될 경우, 국가명의로 경료된 소유권이전등기는 법률상 원인 없는 무효의 등기로 판단될 것이고, 따라서 조상의 땅을 회복할 수 있을 것이다.”

이희창 변호사  chang@centrolaw.com

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