[여성소비자신문] 부동산 개발은 집을 짓는 것이다. 물론 실제 부동산 개발에는 더 많은 것들이 포함되지만, 집을 짓는 것에 국한해서 얘기해보고자 한다. 

쉽게 생각할 수 있는 집 짓는 방법은, 빈 땅에 집을 짓는 것이다. 그러나 대한민국에 웬만히 살만한 곳은 이미 집들이 존재한다. 그러니 부동산 개발이라 하면 낡은 집을 부수고 다시 짓는 경우가 많다. 그것이 흔히 들어본 재개발 또는 재건축이다.

이들을 규율하는 법이 도시 및 주거환경정비법(간단히 ‘도시정비법’이라고 한다)인데, 도시와 주거환경을 정비하여 헌집을 새집으로 바꾸는 것이 목적이고 그 구체적인 방법이 재개발 또는 재건축인 것이다. 법에 따른 정식명칭은 ‘재개발정비사업’, ‘재건축정비사업’이다.

우선 재건축부터 살펴보면, 재건축은 도시와 주거환경을 정비하기 위해 건물만 다시 지으면(재건축)된다. 도시로서 갖추어야 할 기본적인 시설인 도로나 상하수도, 전기 등이 이미 갖추어진 경우이기 때문이다.

반면 재개발은 도시로서 갖추어야 할 기본적인 시설이 부족하여 다시 개발(재개발)할 필요가 있는 경우이다. 즉, 도로, 상하수도, 전기 등을 정비하여 도시의 기반이 되는 시설(기반시설)을 갖추면서 집을 다시 짓는다.

그래서 계획도시지역인 서울 강남이나 아파트 단지의 경우 집이 낡으면 재건축을 하고, 자연태생적 지역으로서 도로가 정비되지 않은 서울 강북이나 오래된 단독주택이 밀집한 지역은 재개발을 하게 된다.

헌집에 오래 살면 고칠 것도 많아지고, 그것이 어느 수준에 달하면 집을 새로 지어야겠다는 생각이 든다. 그래서 집을 새로 짓겠다는 생각은 헌집 주인들이 하게 되는 것이고, 그 헌집 주인들이 모인 단체로서 ‘조합’이 주로 재개발이나 재건축을 이끌어간다.

도시정비법상 조합을 설립하기 위해서는 최소한 헌집 주인들(법에서는 ‘토지등소유자’라고 한다) 75%이상의 동의가 필요하고 그렇게 설립된 조합이 ‘재개발정비사업조합’이나 ‘재건축정비사업조합’이다.

그러나 처음부터 헌집 주인들 75%가 한꺼번에 새집 짓자고 하지는 않을 것이다. 개발 초기 단계에는 헌집 주인들 50%이상이 동의하여 승인을 받은 추진위원회가 조합설립을 위해 활동하며, 그전에는 개발을 원하는 헌집 주인들 일부가 모여 ‘가칭’추진위원회로서 활동한다.

재건축 대상 지역은 아파트와 같이 공동주택이 대부분이므로 헌집 주인들은 건물뿐만 아니라 토지(보통은 대지지분일 것이다)도 소유하고 있다. 그래서 재건축정비사업의 조합원이 되기 위해서는 건물뿐만 아니라 토지도 소유하여야 한다.

반면 재개발 대상 지역은 낙후지역으로서 헌집 주인들의 모습이 다양하다. 이에 따라 재개발은 건물 또는 토지 어느 하나만 소유하더라도 조합원이 될 수 있고, 심지어 무허가건축물의 소유자도 오랜기간 거주하는 등 일정요건을 갖추면 조합원의 지위를 가질 수 있다. 그리고 당연히 헌집 주인들인 조합원만이 원칙적으로 새로 지은 집을 가질 권리가 있다.

조합원들은 새집 짓는 데 드는 비용만 부담하고 새집을 받게 되는데, 이러한 권리가 입주권 또는 조합원 분양권이다. 부동산 경기가 좋을 때는 새집 짓는 비용보다 새집 거래 가격이 월등하게 높은 경우가 많기 때문에 조합원의 헌집은 높은 프리미엄이 붙어 거래가 된다.

이처럼, 새집 짓는 비용과 새집 거래 가격 차이가 재개발 또는 재건축의 수익이 되고 동시에 부동산 투자의 동기가 된다고 할 수 있다.

한편 정부는 프리미엄을 노리고 부동산 거래가 성행하는 것을 방지하기 위해 투기과열지구를 지정하여, 일정기간(재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후)이 지나면 조합원 분양권과 함께 헌집을 양도하는 것을 제한하기도 한다.

헌집 주인들은 헌집을 부수고 남은 땅위에 최대한 많은 집을 지어 부동산 개발의 수익을 극대화하고자 한다. 조합원에게 나누어주고 남은 새집은 일반인들에게 팔아 집 짓는 비용에 충당하고 남는 것(청산금)이 있으면 조합원들이 나눌 수 있기 때문이다. 이처럼 일반인들에게 새집을 파는 것을 조합원분양과 구별하여 일반분양이라고도 한다.

따라서 재개발이나 재건축은 부동산 경기가 좋아 미분양만 발생하지 않는다면, 일반분양을 위한 새집을 얼마나 확보하느냐가 곧 수익성과 직결된다고 할 수 있다. 통상 재개발은 낙후된 단독주택 밀집지역에서 이루어지므로, 헌집을 허물고 새집을 지을 때 높이를 올려 많은 집을 확보할 수 있다.

반면 재건축은 이미 높은 공동주택이 지어진 상황이 많아 상대적으로 일반분양을 위한 새집 확보에 불리할 수 있다. 건물을 더 높게 짓기 위해 활용할 용적률(건물 대지의 넓이에 대한 건물 각층 바닥면적의 모든 합계의 비율)이 남지 않았다면 부동산 개발에 따른 수익성을 기대하기가 어렵게 되는 것이다.

재건축이 용적률 부족으로 수익성을 기대할 수 없을 때, 대안으로 생각할 수 있는 것이 리모델링주택사업이다. 리모델링이라고 하면 보통 건물 외관은 그대로 유지한 채 인테리어를 새로하는 것 정도로 생각할 수도 있겠지만, 주택법에 따라 규율되는 리모델링주택사업은 리모델링에 의한 인센티브로 법이 정한 용적률을 초과하여 수직증축이나 수평증축이 가능하다.

이런 증축을 통해 마련한 새집으로 일반분양을 하여 수익성을 확보하는 것이다. 그리고 리모델링은 재건축보다 주기가 짧다는 점, 상대적으로 건축폐기물이 적다는 점 등에서 앞으로 재개발이나 재건축 못지 않게 부동산 개발의 한 축을 차지할 것이라 기대가 된다.

한편, 주택법은 무주택자들에게 살 집을 마련해주기 위한 지역주택사업에 관해서도 규율하고 있다. 새집을 받을 사람들이 무주택자이므로 지역주택조합의 조합원은 원칙적으로 무주택자이어야 한다. 그러나 무주택자들이 모여서 지역주택사업을 시작하는 경우는 거의 없다. 헌집 주인들이 사업을 시작하고 사업의 주체가 되어 새집을 받아가는 재건축, 재개발, 리모델링과는 다른 것이다.

지역주택사업은 주택사업에 경험이 있는 업자들이 일정 지역을 사업구역으로 정하여 추진위원회를 설립하고 조합원 모집신고를 하는 것이 시작이라고 할 수 있다. 그리고 모집된 조합원이 지급하는 분담금을 재원으로 하여 사업구역의 토지를 매입하여 집을 지을 땅을 마련한다.

지역주택사업은 조합원 모집은 물론 토지 매입과정에 어려움이 많고, 사업을 초기에 이끌어가는 업자들이 조합원들의 분담금을 투명하게 집행하지 않아 성공하는 경우가 드물었으나, 최근에는 종종 사업을 완료하는 지역도 없지는 않다.

이외에도 재개발이나 재건축보다 작은 규모로서 절차를 간이하게 하여 신속하게 이루어지는 가로주택정비사업 또는 소규모재건축정비사업이 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 규율되고 있다. 그리고 이런 소규모 개발로 인해 도시의 난개발이 염려되고, 규모의 경제를 실현하고자 가로구역을 여러 개 묶어 모아타운으로 개발하도록 유도하기도 한다.

부동산 경기가 좋을 때는 웬만하면 조합원 분양권을 갖는 것이 좋았고, 조합원 분양권이 인정되는 개발구역의 매물이 인기였다. 이때는 우리 법인을 찾는 사람들도 주로 조합원 분양권을 인정받을 수 있는지 문의가 많았고, 조합원 분양권을 받기 위해 소송을 의뢰하는 경우도 적지 않았다.

그러나 부동산 경기가 예전 같지 않고, 건설 자재가 인상되어 공사비가 적지 않은 현 시점에서는, 부동산 개발 방식에 따라 수익성 여부를 신중히 판단할 필요가 있다. 단순히 부동산 투자를 위한 차원이 아니라 본인이 헌집 주인으로서 부동산 개발을 앞두고 있거나 부동산 개발 중에 있다면 특히 그러하다.

부동산 개발 방식이 적합하여 수익성이 있는지, 부동산 개발에 계속적으로 참여할지, 부동산 개발에 참여하는 경우 또는 참여하지 않는 경우 어떠한 권리를 가질 수 있는지 등에 관해 혼자서 고민하지 말고 전문가를 찾아 상담하기를 권한다.

김택종 변호사  tjkim00@centrolaw.com

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