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리모델링 주택사업, 제척된 부대복리시설과 용적률 산정문제
김정우 변호사 | 승인 2023.02.14 15:23

[여성소비자신문] 한국리모델링협회가 발표한 전국의 공동주택 리모델링 주택사업을 추진하는 아파트 단지는 130여개가 넘는다. 그 중 서울에만 50% 이상의 단지가 있다. 최근 3~4년 사이에 리모델링을 추진하는 단지가 급격히 늘었다. 

다만 아직까지 리모델링 주택사업에 대한 특별법이 제정되어 있지 않고, 주택법, 건축법, 도시정비법, 공동주택관리법, 집합건물법 등의 규정을 혼용하여 적용하고 있다 보니 리모델링 주택사업에 잘 부합하지 않거나, 일정한 사안에 있어서는 아예 관련 규정이 없는 그야말로 사각지대인 부분도 있다. 이로 인해 리모델링 주택사업이 진행되는 과정에서 여러 가지 분쟁이 예상된다.

최근에 필자는 리모델링 주택사업에서 제척된 근린생활시설인 상가나 어린이집 등과 관련하여 검토요청을 받았는데, 이 부분도 앞으로 분쟁이 될 가능성이 높아 보여 이를 소개하고자 한다.

통상 아파트 리모델링 주택사업의 대지는 하나의 필지로 되어 있고, 그 위에 존재하는 아파트와 상가 또는 유치원 등의 소유자가 해당 대지를 공유한다.

만약 아파트 리모델링을 추진하면서 상가 또는 유치원을 제외할 경우 1)위 상가와 유치원 소유자의 동의를 받아야 하는지 또는 2)아파트 리모델링 계획안에 위 상가와 유치원에 해당하는 대지지분의 용적률을 포함하여 수립할 수 있는지 등이 문제가 될 수 있다. 

리모델링 허가신청 시 상가와 유치원 소유자의 동의를 받을 필요가 없다는 점에 대해서는 주택법에 관련 규정이 있고 또 우리나라 법원도 동의를 받을 필요가 없다는 취지로 판시한 바 있다.

그러나 대지지분과 용적률에 대해서는 명시적인 규정이 없을 뿐더러, 리모델링 주택사업과 관련된 판결례는 찾기가 어렵다. 과연 리모델링 주택사업에서 제외된 상가와 유치원 같은 부대복리시설의 대지지분을 모두 포함하여 리모델링 사업계획을 수립할 수 있을까. 

견해 대립 “상가와 유치원에 대한 권리 침해” VS “법적 근거 없고 권리침해 아니다”

이에 대하여 크게 두개의 입장이 존재한다. 먼저 상가와 유치원의 입장에서는 자신들의 권리를 침해한다는 주장이다. 

즉, 리모델링 주택사업에서 위 부대복리시설이 제외되어 존치하기로 결정되었다면 이들의 대지지분을 제외하고 나머지 아파트 대지지분에 해당하는 영역에 대해서만 사업을 진행해야 한다는 것이다. 상가와 유치원에 해당하는 대지면적을 모두 포함하여 용적율을 산정하는 것이 위법하다는 주장이다.

그 근거로 주택법 시행령 제1호 나목의 괄호 부분을 원용하고 있는데, 그 내용은 “리모델링을 하지 않는 별도의 건축물로 입주자공유가 아닌 복리시설 동의 소유자는 권리변동이 없는 경우에 한정하여 동의비율 산정에서 제외한다(이하 ‘괄호규정’)”고 규정되어 있다. 

그러면서 이들은 또 부대복리시설의 용적률을 아파트 리모델링 사업에 반영할 경우  타인의 소유권을 이용하는 권리침해행위라고 주장한다.

부대복리시설이 존치된다고 하더라도 장래에 독자적인 개발가능성을 배제할 수 없는데 만약 그런 용적률을 아파트 리모델링 사업에 모두 반영이 될 경우 결국 나중에 개발될 수 있는 부대복리시설은 해당 용적률을 사용할 수 없게 되어 피해를 본다는 것이다. 

반면, 아파트 리모델링을 추진하는 조합이나 추진위원회 등은, 부대복리시설의 용적률 등을 사업계획에서 제외할 아무런 법적 근거가 없으며 나아가 부대복리시설에 대한 권리 침해로 볼 수 없다고 주장한다. 

먼저 부대복리시설 측에서 주장하고 있는 위 괄호규정은 리모델링 허가시 동의율 산정에 관한 규정에 불과할 뿐 리모델링 사업계획이나 용적률에 관한 규정이 아니라는 것이다.

공동주택의 리모델링 허가에 관한 규정은 공동주택을 둘러싼 다양한 이해관계자가 존재하므로 법문에 따라서 해석해야 하고, 더구나 예외규정은 더욱 엄격하게 해석해야 하는데, 위 괄호규정은 동의율 산정에 관한 것에 불과할 뿐이므로, 이를 임의로 리모델링 사업계획의 범위에까지 확장하여 해석할 것은 아니라고 주장한다.

또한 리모델링 주택사업에서 상가 등이 제척될 경우 해당 상가건물 등의 대지지분에 상응하는 면적을 제외하라는 취지의 법령이 존재하지 않다는 것도 하나의 근거로 든다. 

“부대복리시설 대지부분을 포함해야

리모델링 주택사업에서 제외되는 부대복리시설의 입장에서 볼 때 억울한 점이 있다는 부분은 이해가 간다. 그러나, 아무런 법률 규정이 없는 상황에서 부대복리시설 부분에 관한 대지지분 상당의 면적을 사업계획에서 제외하는 것은 불가능하다고 본다. 

용적율이라는 것은 ‘대지면적에 대한 연면적의 비율’을 의미한다(건축법 제56조 참조). 그런데 하나의 필지를 공유하고 있는 상황이므로, 공유물 분할이 되지 않은 상황에서는 부대복리시설 부분을 제외할 수 없다.

또한 토지를 공동소유하는 경우, 공유자들은 공유물 ‘전부’를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있기 때문(민법 제263조)에 공유의 법리상 리모델링 계획안에서 부대복리시설 등에 대한 용적율을 제외할 경우 오히려 위법의 소지가 높다. 

즉, 공유자들이 각자의 지분에 해당하는 부분을 배타적으로 사용하는 것이 아니라 토지전체를 지분의 비율로 사용할 수 있으므로, 부대복리시설의 대지지분을 제외한 채 용적율을 산정하는 것은 문제가 있다고 생각한다. 

참고로 리모델링 주택사업에 관한 사안은 아니었지만 서울행정법원의 판시사항이 참조할 만하다. 서울행정법원은 주택재건축정비사업구역 내에 있는 상가를 제척 내지 존치시켰음에도 불구하고 사업시행계획 등에 모두 상가의 용적률을 아파트 재건축 용적률에 포함시켜 계산한 사건에서 “건축법 제56조에 의하면 '용적률'이란 '대지면적에 대한 연면적의 비율'을 의미한다.

앞서 인정한 사실들에 의하면 이 사건 사업시행계획 등의 용적률은 이 사건 상가 부지가 포함된 대지면적을 기준으로 산정되었다 할 것인데, 이 사건 각 토지에 대한 공유물분할이 되지 않은 상태에서 이 사건 상가 부지 부분만을 따로 대지면적에서 제외하여 용적률을 산정할 아무런 근거가 없다”고 판시하였다(서울행정법원 2016구합71232 판결). 

다만, 위 판결은 재건축에 관한 판결이라는 점에서 리모델링 현장에서는 앞으로도 이와 유사한 분쟁이 계속 발생할 것으로 예상된다.

그러므로 이런 분쟁을 예방하기 위하여 조속히 리모델링 주택사업에 관한 특별법이 제정될 필요가 있다고 본다. 법규정이 없거나 모호할 경우 결국 피해를 입는 것은 국민이라는 점을 우리 국회가 진지하게 고민해 주길 바란다. 

김정우 변호사  kjw@centrolaw.com

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