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분양받은 내 상가에 기둥이 세워져 있다면 어떻게 해야 할까
주상은 변호사 | 승인 2023.01.23 16:49

[여성소비자신문] 문동은(가명)은 은퇴후 재테크 수단으로 상가를 분양받았다. 상가의 위치, 면적, 접근성 등을 종합적으로 고려해서 꼼꼼히 체크해서 분양계약을 잘 체결한 것으로 믿고 있었다. 그런데, 상가건물 완공 후에 분양받은 상가에 직접 방문해보니 상가 입구 쪽에 커다란 기둥이 있는 것을 발견했다.

분양계약 당시에 분명히 기둥이 존재한다는 이야기를 듣지 못했는데, 기둥으로 인해서 실질적으로 전유면적이 감소하고 바닥의 모양이 부정형이 되어서 공간 활용에 제약이 발생하고 있다.

더구나 실내에서는 개방감에 저해를 받고 외부에서 볼 때에도 막혀 있는 느낌을 주어서 시각적으로 좋지 않다. 상가를 임차해서 임대수익을 벌어들이고 싶었던 문동은의 계획에 상당한 차질이 생겼다.

분양회사에 방문해서 따져보았으나, 막막할 뿐이다. 상가에 기둥이 있다는 이야기를 듣지 못했고, 그 상가에 기둥이 있었다면 같은 대금으로 분양계약을 체결하지 않았을 것이라고 하소연해보았더니, 분양회사는 설계도면을 보여주면서 계약당시에 이미 설명했다고 주장한다.

실제로 이 도면은 분양계약 당시 문동은에게 제공한 브로셔에도 있었고 분양회사 홈피, 블로그에도 공개되어 있었다. 문동은은 건축전문가가 아니어서 도면에 표시된 네모 안에 H가 씌어 있는 부분이 기둥일 것이라고 전혀 예상하지 못했다.

분양회사는 모든 건물에는 기둥이 존재하고, 설계도면에 네모 모양으로 기둥이 표시되어 있는데, 그런 내용도 확인하지 않고 계약을 한 문동은에게 잘못이 있다고 하면서 분양대금을 돌려줄 수 없다고 한다. 문동은은 이때 아무런 권리행사도 할 수 없을까?

문동은은 상가회사를 상대로 신의칙상 고지의무위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 인정된다. 분양회사는 상가를 분양받는 자에게 기둥의 존재, 위치 및 크기에 관하여 신의칙상 고지의무가 인정된다.

상가 내 기둥의 존재, 위치 및 크기는 분양대금에 영향을 미칠 수 있고 수분양자에게도 업종 선택 및 임대료 결정에 상당한 영향을 미치는 사항으로 보아야 한다. 기둥이 전혀 없는 건물은 있을 수 없으므로 건물의 수분양자는 기둥으로 인한 전유면적의 감소나 공간 활용의 제약 등의 불이익을 어느 정도 감수하여야 한다.

그러나 여러 개의 전유부분으로 나누어지는 건물을 지을 때에는 벽면이 기둥의 중심을 지나게 함으로써 이웃한 점유부분들이 기둥에 의하여 침범되는 면적은 같거나 비슷하게 하여 그 불이익을 최소화하는 것이 통상적이다.

그런데 건물 내 각 상가별로 기둥이 불규칙적인 모양과 개수로 존재하고, 특히 건물 1층 전면부에 배치된 상가들 중에서 전면부에 온전한 크기의 기둥이 두 개 존재하는 등 다른 상가에 비하여 기둥으로 인한 불이익이 수인 한도를 넘었다고 한다면 분양회사는 상가를 분양받은 자에게 이에 대한 신의칙상 고지의무가 인정된다.

설계 도면에 네모 모양으로 기둥이 일부 표시되었다고 하더라도, 건축전문가가 아닌 일반인이 위 네모 모양이 기둥에 해당한다는 점을 알았다고 보기는 어렵고, 분양회사가 상가를 분양받은 자에게 위 네모 모양이 기둥에 해당한다는 점을 고지하였다는 특별한 사정이 없다면 설계 도면에 네모 모양으로 기둥이 있는 위치를 표시했더라도 고지의무를 다하였다고 보기 어렵다.

위와 같은 취지에서 서울남부지법은 분양회사가 상가를 분양받은 자에게 신의칙상 고지의무를 위반하였음을 이유로 손해배상책임을 인정한 사례가 있다(그 외에도 상가 내부에 기둥이 존재하는 사안에 대하여 다수의 하급심 판결례가 존재함).

문동은은 위와 같은 법리를 바탕으로 손해배상을 청구하여 상가 내에 기둥이 존재함으로 인하여 가치가 감소된 부분에 대하여 손해를 전보받을 수 있다. 다만, 분양계약상 권리의무에 관한 해석은 복잡하고 난이도가 높기 때문에 상가분양계약상 분쟁 경험이 있는 법률전문가의 도움을 받을 필요가 있다.

이러한 상가분양에 관한 분쟁에서도 미리 중요한 증거를 확보해둘 필요가 있다. 먼저, 분양회사가 계약당시 설명한 내용에 상가 내 기둥이 존재한다는 사정이 포함되었는지 정확히 확인해둘 필요가 있다. 그래서 분양회사 담당자가 분양계약 당시 설명한 내용을 녹음해두는 것이 좋고, 모델하우스 등에 전시된 상가 모형의 상태가 어떠한지 사진을 촬영해두는 것도 좋다.

또, 분양회사에 찾아가거나 전화로 상가 내에 기둥이 존재한다는 점을 설명한 사실이 있는지 해당 내용을 입증할 수 있는 자료를 먼저 제시해달라고 요구해두는 것도 좋다(이 부분도 녹음해두는 것이 좋다).

이렇게 분양계약 당시부터 장래의 분쟁 가능성에 대하여 미리 대비해둔다면 상가 내에 기둥이 존재한다는 사정을 모르고 분양계약을 체결하였어도, 추후에 소송 등을 통해서 손해를 전보받을 수 있다. 

주상은 변호사  austin@centrolaw.com

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