[여성소비자신문] 재개발·재건축의 범위인 정비구역 지정 전에 시장은 아파트지구개발 기본계획을 수립하게 된다. 서울의 경우 도시정비법 및 “서울특별시 아파트지구개발기본계획 수립에 관한 조례”등에 따라 기본계획 내에 “근린주구”(주거), “주구중심”(부대·복리시설), “지구중심”(생활편익시설), “분구중심”(소매점 등)이라는 단위를 두어 주민들에게 필요한 각 시설이 건축될 위치 등을 대략적으로 계획하게 된다.

주민들 요청 의한 기본계획 변경

그런데 기본계획이 이미 수립되었다고 하더라도, 수립권자는 주민들의 의견을 들어 계획을 변경할 수 있다(도시정비법 제6조 등). 때문에 주민들이 기본계획과는 다르게 상가 규모를 대폭 축소하고 아파트를 더 많이 건축하기를 원하는 경우 등 재개발·재건축 초기에 기본계획을 변경하여 정비사업을 진행하고자 하는 경우가 있다.

일례로 서초무지개아파트 재건축사업의 경우, 해당 지역에 상가가 부족하다고 판단되어, 서울시 기본재건축계획에서는 원래의 상가규모보다 약 2배 정도 범위를 넓히도록 되어 있었다.

그런데 아파트조합원들이 상가 부지 규모를 약 절반 정도로 축소하기를 원하였고, 상가소유자들의 동의를 얻기 위하여 아파트 조합원과 상가 조합원 간 별도의 합의를 해야 했다. 이 경우 문제되는 것이 무엇인지 서초무지개아파트 재건축사업의 예를 들어 설명하고자 한다.

상가 부지 규모 축소와 조합원간 합의사항

상가 부지 규모가 축소되면, 상가조합원들은 기대수익이 감소되게 된다. 그런데 상가 규모의 변화로 인한 수익의 증감을 정량화하여 산정하기는 쉽지 않다. 때문에, 상가 조합원들은 상가 규모를 축소할 때 다음과 같은 점을 명시적으로 협의하여 정관에 포함하여야 한다.

첫째, “추진위원회(조합)는 아파트 30세대를 조합원분양가로 상가조합원들에게 공급하기로 한다”(예시) 와 같이 수치로 되어 있는 구제적인 보상내용을 담아 합의하여야 한다.

이때 30세대는 전용면적 얼마 이상인지, 옵션은 아파트 조합원 분양세대를 기준으로 하는지 등 세부적인 내용도 상세히 규정할 필요가 있다. 이하 각 합의 내용은 당연히 조합 총회 안건으로 상정하여 의결을 거쳐야 한다.

둘째, 상가 조합원이 아파트를 분양받기 위해서는 상가 종전가액이 아파트 최소분양규모주택가액보다 상회하여야 하는 등 관련 법령에서 정한 요건이 있다. 따라서 상가 조합원들이 아파트 분양신청을 하는 데 법적인 장애가 없도록 조합의 정관 변경 의무가 있다는 점을 반드시 규정하여야 한다.

특히, 도시정비법 등은 주택의 공급과 관련하여서는 자격과 수량 등을 엄격히 규정하고 있지만, 상가에 관하여는 조합에 큰 재량을 부여하고 있다. 따라서 상가조합원이 아파트를 분양신청하는 경우, 상가도 분양신청하도록 허용할 것인지 등을 명확하게 규정하여야 한다.

셋째, 주택이나 상가가격의 변동 등으로 상가조합원이 아파트 분양신청분이 위 30세대(예시)에 미치지 못하더라도, 여전히 상가 조합원들은 30채에서 분양신청한 세대를 빼고 남은 아파트의 일반분양분에 대한 금전적인 보상을 받을 자격이 있다.

따라서, 그 남은 세대를 어떻게 보상받을 것인지도 구체적으로 정해야 한다. 즉, 세대당 일반분양가에서 조합원분양가를 뺀 가격을 수익으로 보아 상가조합원에게 귀속시킬 것인지, 해당 수익은 아파트 분양을 신청한 상가조합원에게도 귀속시킬 것인지 아닌지 등을 분명히 해야 한다.

넷째, 세금 문제도 분명하게 확인해 둘 필요가 있다. 관리처분계획에 따라 상가조합원들이 아파트를 분양받는 경우 환지로 보아 양도소득세를 부담하지 않지만, 상가조합원 종전자산이 줄어드는 경우는 환지청산금이 되어 양도소득세를 부담한다.

또 일반분양으로 정산하여 차액을 상가조합원이 받을 때에는 일반분양이익에서 조합원분양금액을 뺀 분양이익 부분에 대하여 법인세 및 배당소득세를 부담하게 된다. 따라서 세금부담을 고려하면 일반분양수익을 금전으로 받는 것보다 아파트에 대한 분양신청을 하는 편이 나을 수 있으므로, 해당 내용을 확인해야 한다.

위와 같이 상가와 아파트가 독립정산제 합의를 하게 되면, 구체적인 합의 조항은 최소 수년이 경과하여야 적용되게 된다. 막상 재건축사업이 상당 부분 진척되었을 때 분쟁이 발생하지 않도록, 사전에 전문 변호사의 조력을 얻어 합의 내용을 검토할 필요가 있다.

원호경 변호사  wonhk@centrolaw.com

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