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조합이 관리처분 계획 수립할 때 유의해야 할 사항
원호경 변호사 | 승인 2022.06.21 15:54

[여성소비자신문] 재개발·재건축 정비사업의 관리처분계획 수립 절차와 관련하여 의미 있는 서울고등법원 판결이 나와 이를 소개하고자 한다.

최근 필자가 수행한 사건으로, 법원은 “조합이 관리처분총회 개최 전에 조합원들에게 통지하여야 하고, 관리처분계획에 포함되어야 하는 ‘분양대상자별 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격’의 의미는(통지를 받는 조합원 자신 만에 대한 것이 아니라) ‘분양대상자 전원’에 관한 분양예정자산 추산액 및 종전자산 가격을 의미한다”고 판시하였다(서울고등법원 2022. 6. 9. 선고 2021누66434판결 등 참조). 아래에서 해당 판결의 의의를 살펴보기로 한다.

관리처분계획의 의의

관리처분계획이란 “조합이 행정주체의 지위에서 수립하는 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 부담에 관한 사항 등을 정함으로써 조합원의 재산상 권리·의무 등에 구체적이고 직접적인 영향을 미치게 되는 구속적 행정계획으로서 조합이 행하는 독립된 행정처분”이다(대법원 2009. 9. 17. 선고 2007다2428 전원합의체 판결 등 참조).

쉽게 말하면, 조합원들이 낡은 집을 조합에 출자하고 그 평가액에 따라 조합원 중 누가 얼마를 부담하여 어떤 집을 새로 받아갈 것인가를 결정하는 사업계획이라고 할 수 있다.

종래의 관행

도시정비법 제45조 제1항 제10호는 관리처분계획의 수립은 조합원 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있다. 도시정비법 제74조 제1항은 관리처분계획에 포함될 사항으로 ‘분양대상자별 분양 예정자산(제3호)’과 ‘분양대상자별 종전자산(제5호)’을 정하고 있다.

또한 같은 조 제3항은 관리처분총회의 개최일부터 1개월 전에 위 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하도록 규정하고 있다.

그런데 ‘분양대상자별’ 종전자산 및 분양예정자산의 의미가 조합원들 전원의 정보를 의미하는 것인지, 아니면 통지를 받은 해당 조합원만의 자료를 의미하는 것인지 법률이 명확하게 규정하고 있지는 않았다.

이에 따라 몇몇 재개발·재건축 조합에서는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원에게 종전자산 및 분양예정자산의 내용 및 가액 등을 통지할 때, 전체 조합원의 자료를 공개하는 것이 아니라 통지를 받는 해당 조합원만의 자료를 통지한 뒤, 실제 총회에서는 조합원들의 개인별 자산가액은 누락한 채 관리처분계획을 의결하는 일이 종종 있어 왔다.

조합은 다른 조합원들 자산평가액 통지하고 관리처분계획 수립해야

법원은 이번 판결을 통해 위와 같은 조합의 관행에 제동을 걸었다. 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업이다.

그리고 관리처분계획의 내용으로서 ‘종전자산 가격의 평가’는 조합원들 사이의 ‘상대적 출자 비율’을 정하기 위한 것이다(대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두2048 판결 등 참조).

그런데 조합원들의 종전자산 가격이나 분양예정 자산 추산액을 정하여 각 조합원에게 알려주는 것은 조합원들에게 자신이 얼마를 출자하여 얼마를 얻게 되는지에 관한 정보를 제공함과 동시에 다른 조합원들과의 형평, 즉 상대적 출자비율의 공정성을 검토할 수 있는 정보를 제공하는 의미를 가진다. 왜냐하면 정비사업의 조합원들은 각자가 사업의 주체로서 종전자산을 출자하고, 분양예정자산 및 개발이익을 얻게 되기 때문이다.

조합은 막대한 권한 따르는 책임 이행해야

조합이 정비사업을 시행하는 경우 조합임원은 조합을 대표하면서 막대한 사업자금을 운영하는 등 각종 권한을 가지고 있다. 정비사업과 관련한 비리는 그 조합과 조합원의 피해로 직결되어 지역사회와 국가 전체에 미치는 병폐도 크다.

만약 조합이 개인적인 이해관계를 가지는 특정 조합원의 종전자산을 임의로 높게 평가한다든지, 분양받을 자격이 없는 자에게 특정 주택에 관한 분양자격을 부여하더라도 사전에 조합원들이 이를 인지하고 해당 관리처분계획안을 부결하여 적법한 관리처분계획을 다시 수립 할 방법이 없다면 이로 인한 피해는 모두 조합원들에게 돌아가는 결과가 된다.

따라서 조합이 다른 조합원들의 종전자산 및 분양예정자산 평가액을 통지한 뒤 관리처분계획을 수립해야 한다는 것은 도시정비법의 해석상 합리적이고 당연한 것이라고 볼 수 있다.

관리처분계획 수립 절차에서 조합 유의할 점

실무상 조합원 각자의 ‘분양 예정자산(제3호)’과 ‘종전자산(제5호)’의 가액은 총회 1개월 전에 조합원들에게 문서로 통지하고, 총회 책자는 조합 정관 등의 내용에 따라 총회 2주 전에 조합원들에게 발송하는 경우가 많다.

이번 판례에 따라 향후에는 조합이 조합원들 전원의 분양 예정자산과 종전자산의 내역을 포함하여 총회 책자를 제작한 뒤, 총회 1개월 전에 조합원들에게 통지하는 형태로 관리처분계획 수립을 준비하는 것이 효율적이라고 생각된다(동법 제74조 제3항). 조합은 관리처분계획 수립 절차에 유의하여 사업비가 낭비되는 일이 없도록 유의하여야 할 것이다.

원호경 변호사  wonhk@centrolaw.com

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