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[여성소비자신문 한지안 기자] 국민의힘 송언석·최형두·김상훈·성일종·유경준 의원이 국회의원회관에서 ‘위기의 대한민국, 번영의 길을 찾다’ 연속 세미나의 제3차 ‘부동산 정책의 정상화’ 토론회를 공동개최했다.

지난 13일 진행된 토론회에서 송언석 의원은 개회사를 통해 “현실에 눈 감은 문재인 정부가 일방적으로 쏟아낸 26번의 부동산 대책들은 국민들을 고통 속으로 몰아넣고 결국 실패로 돌아갔다”며 “오늘 세미나가 부동산 시장의 안정화 방안을 모색하고, 국민들께 희망이 되는 다양한 정책 대안들이 제시되는 의미있는 자리가 되기를 기대한다”고 밝혔다.

이날 세미나에서는 임동원 한국경제연구원 박사가 1세션 발제자로 나서 ‘부동산시장 정상화를 위한 세제개편 방향’에 대해 발표했다. 이어 이한준 전 경기도시공사 사장이 ‘Sustainable and smart 주택공급정책’을, 신용상 금융연구원 박사가 ‘국내 부동산금융 현황과 위험관리’를, 정수연 제주대학교 경제학과 교수가 ‘거시금융환경의 변화와 부동산시장 동향’을 주제로 발제에 나섰다.

임 박사는 현 정부의 부동산 정책 문제점에 대해 “현 정부 하에서 부동산 가격의 상승으로 인해 부동산 관련 세제가 수차례 강화됐으며, 잦은 세제개편으로 납세자의 혼란이 가중됐다. 비현실적인 부동산 세제로 정부의 정책의도와 다르게 자본화 효과와 동결효과가 결합해 주택 거래의 위축과 함께 가격이 지속적으로 상승하는 문제점이 악화됐다”며 “현 정부가 출범한 2017년 이후 취득, 보유, 양도 등 모든 거래단계에서 세부담이 증가했다. 특히 보유 단계의 세부담이 급격하게 증가했다. 부동산 보유세의 세부담 급증은 정상적인 경제활동을 제한하고, 집을 보유했다는 이유로 무차별적인 세금폭탄을 부과한 것”이라고 지적했다.

이어 그는 “현 정부의 수십회에 걸친 부동산 대책과 함께 부동산 세제도 계속해 강화됐는데 그간 정부의 부동산 정책은 민간 부문의 공급 확대보다는 규제 확대 및 세제 강화를 통한 수요 억제에 중점을 두고 있었다. 특히 세제와 관련해서는 납세자의 현실적 부담능력을 고려하지 않은 보유세 및 양도소득세의 강화로 인해 우회적 증여 및 법인 명의의 부동산 거래 등과 같은 조세회피 목적의 거래도 급증했다”며 “현 정부의 부동산 과세제도의 목적은 다주택자의 주택을 매각하도록 유도하는 것이었으나, 결과적으로 ‘다주택자에 대한 징벌적 과세’가 이뤄졌다”고 말했다.

그러면서 문재인 정부의 부동산 관련 세금 부과에 대해 “2017년부터 2019년까지는 별도의 중과세율이 적용되지 않았으나 2020년부터 과세표준 6~9억원 구간의 취득세율이 세분화됐고, 중과세율이 대폭 강화됐다. 재산세는 별다른 변화가 없었지만, 최고세율(2%→6%), 공정시장가액비율(80%→100%) 및 세부담 상한(150%→300%)의 인상이 이뤄졌다”며 “부동산세제 정책의 실패로 인해 부동산 관련 세금(국세)이 1년 전보다 17조 2000억원(29.3%) 급증했다. 2021년 양도소득세는 전년 대비 13조 1000억원이 증가했고, 증여세도 1조 6000억원이 증가했다. 종합부동산세도 공시가격 상승(2021년 전국 평균 19.08%)과 공정시장가액 비율 인상에 따라 2조 5000억원 증가했다. 특히 주택분 보유세 (종합부동산세, 재산세)가 2017년 3조 9392억원에서 2021년 10조 8756억원으로 5년 사이 7조원 정도 급증했다”고 짚었다.

임 박사는 이어 차기정부의 부동산 세제 관련 공약에 대해 “부동산 관련 세제공약은 재산권 침해와 밀접한 영역으로 법률개정이 필요한 공약과 법률 개정없이 정부 정책의지로 추진 가능한 공약이 혼용돼 있는 대표 영역이다.

공시가격의 2020년 수준 환원 공약과 다주택자 중과 일시면제 등은 대통령령(시행령) 이하 개정으로 바로 추진가능하지만 대부분의 공약이 법령 개정이 반드시 필요한 만큼 여소야대의 국회 구조상 단기 내 실현 가능성은 낮다. 다만 양당 모두 1주택자에 대한 종합부동산세 부담 완화를 공통공약으로 했다는 점에서 현행 세제의 보완 가능성은 높다”고 분석했다.

또한 “다주택자 양도세 중과 완화, 취득세율 단일화 및 누진과세 완화 등은 인해 주택 매매거래가 활성화될 수 있어 시장에 긍정적인 영향을 줄 것”이라며 “추가적으로 양도소득세 관련해 1주택자에 대해 장기보유특별공제액을 확대하는 방안(보유연수, 거주연수당 공제율 6%로 인상)이 검토돼야 한다”고 주장했다.

또 세제 개편 방향에 대해 “보유세의 경우 1주택자의 조세 부담을 줄이고 취득세와 양도세를 낮춰서 원활한 거래를 유도해야 한다. 취득 및 보유단계의 세부담 감소를 통해 자본화효과를 완화해 수요를 회복하고, 양도단계의 세부담 감소를 통해 공급을 회복해 주택 가격을 안정시키고 급격하게 감소한 거래량을 회복할 필요가 있다. 과도한 취득세, 종합부동산세 및 양도소득세를 함께 인하해야 한다”며 “새 정부는 과거 참여정부의 부동산 안정화 정책 실패와 현 정부의 부동산 대책 실패를 교훈삼아 세제나 규제의 강화가 아니라 수급 안정에 바탕을 둔 부동산 정책의 일관성 유지가 필요하다”고 강조했다.

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2세션 발제를 맡은 이한준 전 경기도시공사 사장은 새 정부가 추진해야 할 주택공급 정책에 대해 “주택 수요는 국가경제정책, 특히 금융정책(금리수준, DTI, LTV)세제정책(재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 등) 물가동향 등에 영향을 크게 받는다. 인구증감과 지역별 인구이동 규모, 가구 수 변화, 무주택자수와 소득수준, 공공임대주택의 공급 규모와 품질 만족도 등에 따라 변화한다”며 “이에 따라 장래 주택 공급은 주택 수요를 충족시킬 수 있도록 지역별, 형태별, 규모별로 다양한 계획에 따라 추진 돼야 한다. 기존 주택공급실적, 주택 규모, 1인 가구 증가와 가구당 거주인구, 저출산 고령화에 따른 인구 변화, 2030 세대와 세입자의 선 구매영향, 오피스텔의 급증 등을 종합적으로 판단해 지역별 공급량을 결정해야한다”고 말했다.

이어 그는 “통계청 발표 자료에 의하면 대한민국 인구는 2020~2030년 100만명 감소, 2030~2040년 200만명 감소 등 추이가 예상된다. 수도권으로의 인구이동은 점진적으로 줄어드는 반면 1인 가구는 현재 34%에서 추후 45%까지 증가할 것으로 예상된다. 이 같은 인구감소로 인한 주택 수요 감소는 2020년~2030년 50만호, 2030년~2040년 100만호 수준인 반면 1인 가구 증가에 따른 주택수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상된다”며 “지역별로 수도권은 이동인구 증가와 1인 가구 증가에 따라 일정수준 주택공급 확충이 필요하다. 비수도권은 인구 감소와 노령인구 증가가 이어지는 만큼 신규주택 수요보다는 노후주택의 주거환경정비사업과 광역도시 중심으로 1인 가구용 주택을 공급할 필요가 있다”고 분석했다.

아울러 “문재인 정부가 추진해온 3기 신도시를 비롯한 주택 인허가 물량은 윤석열 당선인 재임기간인 2027년까지 시장에 매물로 출하될 것이고, 당선인 임기 중 인·허가된 물량은 차기 정부에서 시장에 매물로 출하될 것”이라며 “앞서 2030세대 가운데 영끌에 나섰던 이들을 감안한 미래의 주택 수요 감소를 예상해야 한다”고 덧붙였다.

3세션 발제를 맡은 신용상 금융연구원 박사는 한국 부동산금융 현황과 관리방안에 대해 발표했다. 신 박사는 “글로벌 부채 증가로 미국을 비롯한 주요국의 통화정책 정상화 과정이 본격화되고, 우크라이나 전쟁 등 지정학적 위험 증대에 따른 인플레-경기둔화 등으로 신흥국 및 일부 주요국의 긴축발작과 위기 발생 가능성이 확대됐다. 글로벌 금융시장은 은행권을 중심으로 금융업권 간 연계성이 심화되면서 어느 특정 국가 및 업권의 리스크가 한 곳에만 머물지 않고 여타 국가 및 업권으로 전이되는 현상이 강화될것”이라며 “국내 금융기관의 경우 상호연계성 강화로 업권간 위험전이 가능성 확대 됐다. 위험자산 투자 및 레버리지 확대, 코로나 이후 잠재부실 누적 등으로 대외충격에 취약한 금투업권 등 비은행 금융기관을 중심으로 상호연계거래 규모가 크게 증가하면서 특정 금융권의 위험이 한 곳에 머물지 않고 상호연계성을 통해 여타 금융영역으로 전이될 가능성이 크다”고 우려했다.

그는 “국내 가계부채의 GDP 대비 규모, 증가속도가 글로벌 최고 수준인 점, 부채의 질이 빠르게 악화되고 있는 점, 부동산시장과 가계부채 간의 높은 인과관계를 고려하면 선제적 차원에서의 가계부채의 총량·속도·질적 관리가 필요한 상황”이라며 “전반적인 부채의 질이 악화 (저소득·저신용대출, 비은행 신용대출, 변동금리대출 취약업종차주대출 등 고금리대출 급증)되고 있는 상황에서 향후 대출금리 상승과 중소기업·소상공인 원리금상환 유예조치 종결 등으로 자영업자, 다중채무자, 취약차주 중심으로 대출 부실화가 현재화할 가능성이 있다”고 지적했다.

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신 박사는 또 “국내외 금리인상과 주택공급이 본격화되는 상황에서 중장기적으로 주택가격 상승폭이 크게 제한되거나 조정국면에 진입할 가능성이 있다. 장기간 이어진 가격 상승에 따른 부담이 누적되고, (가격 하락 등)충격에 대한 시장 민감도도 확대되고 있는 상황”이라며 “가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높고, 관련 대출 및 그림자금융의 비중이 높은 상황에서 부동산 가격 하락은 금융안정성 및 경제 전반에 대한 파급효과가 전통 금융자산 가격 하락의 충격보다 훨씬 크게 나타날 가능성이 있다”고 분석했다.

신 박사는 이에 따른 가계부채 대응방안으로 “경제여건에 부합한 수준으로의 부채 규모 및 속도 조절, 풍선효과 차단을 통, 상환능력범위 내 대출 관행이 정착해 총량 및 속도를 조절해야 한다”며 “개별차주 단위 대출은 차주의 상환능력범위 내, 업권간 규제격차 해소를 통한 풍선효과 차단 및 부채의 질을 관리해야 한다. 그간 기형적 형태로 운영돼온 LTV는 주택공급 속도에 맞추어 적정 수준으로 정상화해 실수요자 주택금융을 원활히 제공하되, 차주별 DSR 규제를 통해 상환능력범위 내 대출관행을 정착시켜야 한다”고 주장했다.

아울러 “일반적으로 부동산 그림자금융의 부동산 경기변동에 따른 리스크 민감도는 주택금융보다 크고 상품별로도 차이가 심해 업권별, 상품별로 차별화된 관리가 필요하다. 부동산 경기변동에 따른 상품별 리스크 민감도는 과거의 경험과 현재의 국내 금융상황 등을 고려하면 해외 부동산펀드, 중소 증권사, 여신사 및 저축은행 부동산 PF 및 PF 관련 유동화자산과 신용공여, 차입형 및 책임준공확약형 부동산신탁 등에서 상대적으로 충격이 크게 나타날 수 있을 것으로 보인다”며 “부동산 그림자금융 위험에 대한 효과적인 관리를 위해는 무엇보다 관련 업권별·상품별로 정확하고도 충분한 데이터 구축이 선행돼야 하며, 이를 기초로 개별 업권·상품 및 실사를 통한 부동산 사업현장에 대한 이해도를 높이는 것이 중요하다”고 덧붙였다.

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마지막 발제를 맡은 정수연 제주대 경제학과 교수는 “문재인 정부 5년의 규제일변도 부동산정책으로 현재 한국 부동산시장은 왜곡된 상태다. ‘성공한 정책사례’가 시장신뢰 회복의 열쇠가 될 것”이라며 “일관된 메시지와 정책의 언행일치가 중요하다. 말과 행동이 다르면 시장주체를 교란시켜 목표했던 정책효과를 기대하기 어려워지는 만큼 시장신뢰 회복이 가장 중요하다”고 지적했다.

정 교수는 “새 정부의 부동산정책은 공정할 것인가”라며 “새정부의 키워드는 공정과 상식이지만 현 정부의 키워드 또한 공정이었다. 새정부의 공정은 ‘투명성’으로 그 공정성을 입증해야 한다. 공정은 선언되는 것이 아니라, 입증(Verification)되는 것”이라고 강조했다.

정 교수는 그러면서 “부동산공시가격제도의 투명성 확보가 전진의 한 걸음”이라며 “새 정부의 부동산정책은 공정할 것이라는 신호는 공시가격 형평성을 투명하게 보여주는 것으로부터 시작될 것”이라고 주장했다. 또 “(현 정부는)투기와 투자를 구분 못해 기획부동산의 불법적 거례는 잡지 못한채 서민들의 주택 한 채 거래를 무기로 간주했다. 성과위주 정책은 반드시 희생양을 요구한다. 서민들의 주택거래가 마녀사냥의 대상이 되는 것이 그 예”라며 “기획부동산은 포착이 어렵고, 서민들의 거래는 상대적으로 관찰이 가능하기 때문이다. 이에 따라 법적 거래를 포착하는 시스템이 필요하다. 실거래입증 및 조정시스템과 과세국 소속 지역정통 평가사제를 도입해 산업발전, 기업창출, 일자리 증가 효과를 내야한다”고 주장했다.

한지안 기자  hann9239@hanmail.net

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