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상가분양계약에서 시행사가 분양대금에 대해 과다한 연체이자를 청구해 온 경우 대응 방법[법률칼럼]
원호경 법무법인 센트로 변호사 | 승인 2021.07.12 11:23

[여성소비자신문] 상가 신축·증축 등 사업에서 시행사와 상가분양계약을 체결하고 계약금을 납입하였는데 잔금마련이 어려워지는 일이 생기거나, 경기의 악화 등으로 임차인을 찾기 어려워 수분양자인 소비자가 상가 잔금 지급을 미루게 되는 경우가 있다.

수분양자의 상가 잔금 지급 의무와 시행사의 소유권이전등기의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있어 수분양자에게 지체책임이 없음에도 불구하고, 시행사가 잔금지급 지연 등을 이유로 수분양자에게 과다한 연체이자를 청구해 오는 경우 대응할 수 있는 방안이 있어 소개하고자 한다.

상가분양계약에서의 연체료 조항

상가분양계약 체결시 수분양자는 10% 내외의 계약금을 지급하고, 중도금은 저축은행 등 제2금융권과의 여신거래 약정을 통한 대출금으로 지급한 뒤, 잔금은 분양받은 상가를 담보로 하여 제1금융권에서 상가담보대출을 받아 지급하는 것이 일반적이다.

그런데, 상가분양계약의 구체적인 내용을 살펴보면 일반적으로 “연체료”라는 항을 따로 두어, 수분양자가 약정일에 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정 납부일이 경과하였을 경우에는 그 경과일수에 대하여 법정이율(5%)을 훨씬 상회하는 연체요율을 적용한 연체료를 가산 납부하도록 규정하고 있다.

잔금 지급 의무와 소유권이전등기의무는 동시이행관계

잔금 지급기일이 도래한 상황에서 수분양자는 코로나 등 경제상황 악화로 임차인을 구할 수가 없기에, 대출로 잔금을 마련하여 납입하여도 이자를 고스란히 은행에 지급할 수밖에 없어 차라리 잔금 지급을 미루는 것이 낫다는 판단을 할 수 있다.

이 경우, 우리 대법원의 입장에 따르면, “매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 한 사정”이 없는 한(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777판결 등 참조), 원칙적으로는 수분양자에게 이행지체 책임이 없어 따로 지연손해금(연체료) 부담 책임이 발생하지 않는다.

그럼에도 불구하고 시행사는, 위에서 언급한 상가분양계약에서의 “연체료 조항”, 즉 당사자의 ‘계약’을 근거로 수분양자에게 수백만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 금전 지급을 청구해 오는 경우가 있다.

분양계약에 약관의 규제 관한 법률 적용돼

분양계약에는 약관의 규제에 관한 법률이 적용된다.

상가 분양계약은 시행사라는 사업자가 고객에게 분양대상 상가라는 상품을 건설하여 판매하는 계약으로서 다수 하급심 법원의 입장에 따르면 분양계약서에는 약관의 규제에 관한 법률(약칭: 약관법)이 적용되는 경우가 많다.

약관법은 사업자와 고객이 가진 정보가 동일하지 않기 때문에, 상품에 대한 공정한 정보를 바탕으로 당사자가 서로 대등한 입장에서 계약을 체결하기가 점점 더 어려워짐에 따라, 계약 체결시 고객의 의사결정의 자유를 보장하기 위하여 제·개정된 법률이다.

즉, 약관법에 따르면 당사자가 서로 계약을 했더라도, 고객에게 부당하게 불리한 조항임에도 사업자가 해당 조항에 대한 명시, 설명 의무를 다하지 않았다면 계약의 내용으로 포함될 수 없고, 따라서 사업자는 무효인 해당 조항을 근거로는 고객에게 책임을 물을 수 없게 되는 것이다.

연체료 조항은 약관법상 수분양자에게 부당하게 불리한 조항에 해당

“연체료” 조항은 약관법상 수분양자에게 부당하게 불리한 조항에 해당한다.

위에서 본 것처럼, 시행사의 소유권이전등기 의무와 수분양자의 잔금 지급 의무는 ‘동시이행관계’에 있기 때문에, 시행사가 소유권이전등기에 필요한 모든 절차를 수분양자에게 이행하지 않았다면 수분양자 또한 잔금에 대한 연체책임을 지지 않는 것이 원칙이다.

그럼에도 불구하고 분양계약서에서 수분양자에게 사전에 제대로 설명도 하지 않은 채 ‘연체료‘ 조항을 계약서에만 포함시켜 향후 연체료 지급 책임을 지도록 하였다면, 이는 약관법 제11조 제1호 소정의 수분양자의 ’동시이행의 항변권’을 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 것으로서 ‘무효’라고 볼 여지가 있다. 따라서 이와 같은 시행사의 청구는 타당하다고 보기 어려운 경우가 많은 것이다.

시행사가 연체료를 청구해 온 경우

실제 필자도 최근 수억 원 정도에 해당하는 상가분양대금 연체료를 감액한 사례가 있다. 따라서 시행사가 요청해 온 연체료가 턱없이 높은 등 부당하다고 느끼는 경우에는, 전문 변호사와 상담하여 해당 계약이 약관에 해당하는지, 해당 조항에 대한 명시·설명의무가 이행되었는지, 해당 조항이 계약 내용에 포함된다고 볼 수 있는지, 청구 금액 자체가 부당하게 높지는 않은 지 등을 종합적으로 고려하여 상대방의 청구에 대응하면 상당 부분의 연체료를 감액할 가능성이 있으므로 참조하여 대응하면 될 것이다.

원호경 법무법인 센트로 변호사  wonhk@centrolaw.com

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