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감정평가와 시세와의 현실적 괴리법률 칼럼
최혜진 법무법인 센트로 변호사 | 승인 2021.06.27 21:20

[여성소비자신문]재건축·재개발 상담을 하다보면 내 부동산에 대한 평가가 너무 적게 나와 어떻게 하면 좋겠냐는 상담을 자주 하게 된다. 이 문제는 비단 소송에서의 감정평가뿐 아니라 조합원이더라도 본인이 가지고 있는 부동산에 관해 평가를 받을 때에도 발생하게 된다.

재건축사업이든 재개발사업이든 가장 중요한 것은 내가 가진 부동산에 대한 가치평가일 것이다. 그런데 대부분 이러한 사업은 조합이 만들어지고, 평가가 이루어지게 되는데 사업에 동의를 한 경우에도 평가에 불만이 있을 수 있고, 사업에 반대를 하는 경우라면 그 불만이 더욱 커질 수 밖에 없다.

조합원인 경우 – 종전자산 평가

조합의 사업을 통해 분양을 받고자 하는 경우, 조합원들은 분양 절차에 앞서 가지고 있는 부동산에 대하여 평가를 받게 된다. 이것이 내가 가지고 있는 부동산에 대한 ‘종전’자산평가라고 한다.

그런데 이러한 종전자산 평가는 일반적인 시세와 다르게 평가되기 때문에 시세 정도로 평가될 것을 기대한 경우에는 실망할 수 밖에 없다. 종전자산평가는 조합원이 신축아파트를 분양받을 때 그 가액과 비교하여 얼마나 출자하게 되는지 확정하기 위하여 필요한 것인데, 여기에 비례율을 곱해서 ‘권리가액’을 산정하므로 절대적인 기준이라 할 수 없다.

비례율이라 하면 사업을 통한 수익률인데, 비례율이 클수록 권리 가액은 커지는 것이기 때문에 결국 중요한 것은 비례율이 되는 것이다. 물론 종전자산평가가 너무 낮게 나왔다면 분양을 받게 되더라도 추가로 비용을 부담해야 할 수도 있어 민감한 문제일 수밖에 없다.

그래서 내 부동산의 종전자산평가만 주변 소유자들에 비해 유독 낮아 소송이 가능한지를 묻는 경우가 많다. 종전자산평가가 낮다는 것을 이유로 소송을 하려면 그 종전자산 평가 자체가 위법하다는 것을 증명해야 한다.

그러나 종전자산평가는 내 부동산만 부당하게 낮게 평가되었다는 것을 증명하는 것은 쉽지 않아, 조합에서 스스로 잘못된 것을 인정해서 다시 평가가 이루어지지 않는 이상 종전자산평가 금액이 낮다는 것을 이유로 소송을 하는 것은 굉장히 어려운 싸움이 될 수 밖에 없다.

건축사업에 반대하는 경우-매도 청구 소송에서 감정평가

조합 사업에 반대를 하거나, 어쩔 수 없이 조합원 자격을 갖추지 못한 경우 부동산에 대한 평가는 더욱 민감해진다. 이 경우 재건축과 재개발의 감정평가시 큰 차이가 있는데 이것이 바로 개발이익이다.

대법원 판례에 따르면 재건축의 경우에는 매도청구의 형식으로 조합에 동의하지 않는 자들에 대하여 조합이 소송을 제기하는데, 이 때 감정평가는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 ‘시가’로 평가하도록 되어 있다.

그러나 과연 그 의미처럼 개발이익이 정확히 반영된다고 할 수 있을지는 의문이다. 개발이익이라는 것이 어떠한 수치로 딱 떨어지는 개념이 아닐 뿐 아니라 결국에는 추후 발생하게 될 이익을 추정하는 것이기 때문에 정확하게 반영이 안 될뿐더러 개발이익을 반영하였다고 하더라도 실제로 거래가 이루어지는 현재의 시세를 반영하는 것은 쉽지 않다.

그래서 법원에서 감정평가를 받은 입장에서는 허탈할 수밖에 없는 것이다. 반면 조합에서는 어떻게든 싸게 부동산을 사야하는 입장이니 그마저도 높다고 할 수 밖에 없어 치열하게 대립이 일어난다.

또한 재건축 사업에서의 매도청구 소송의 경우 개발이익을 반영했다고 하나 금액이 만족스럽지 못해서 불복을 하더라도 다시 재감정을 통해 금액이 상승될 가능성이 아주 높은 것은 아니다.

소송에서 일단 감정이 이루어지고 난 뒤에는 그 감정이 위법하다는 것을 밝혀야만 다시 감정을 할 수 있는데, 법원에서 감정을 한 감정평가사 스스로 자신의 잘못을 인정할리 없고, 그 감정평가서에서의 위법성이 있는지를 찾아내려면 부동산 감정평가에 대하여 잘 알고 있는 법률전문가의 도움이 필요하다.

재개발 사업 – 수용 절차를 통한 감정평가

한편 재개발 사업에서는 협의를 거쳐 ‘수용’이라는 절차를 거치게 되는데 법에서는 재개발사업의 공공사업적 성격으로 그 보상금을 산정할 때 개발이익을 배제하여 평가하도록 되어 있다.

개발이익을 배제하는 방법은 쉽게 말해서 감정평가를 할 때 거래 사례가 고려되는데, 이 사건 구역의 개발이익을 포함하면 안되기 때문에 해당 재개발 사업 구역 외의 거래 사례와 비교하여 평가하는 것이다.

개발이익이 포함되어 있다고 해도 시세에 미치지 못하는데 개발이익까지 배제하니 당사자 입장에서는 터무니 없이 저평가되었다고 느낄 수 밖에 없는 것이다. 물론 소송을 통해 보상금액에 대하여 다퉈볼 여지는 있다.

특히 재개발의 경우에는 협의 절차에 불복할 경우 지방토지수용위원회에서 수용재결, 중앙토지수용위원회에서 이의재결을 거쳐 행정 소송까지 가능하므로 3번의 재평가로 금액이 증가할 가능성이 높다. 그러나 행정 소송에서 다시 감정평가를 한다고 하더라도 애초에 협의절차에서 제시한 금액이 낮다면 그 상승폭에도 한계가 있기 때문에 기대치만큼 오르는 것이 쉽지 않다.

시세에 못 미치는 평가에 따른 불만

사실 재건축·재개발 사업에서 해당 구역 내 소유자들이 100% 찬성을 한다는 것은 거의 불가능에 가깝다. 그동안 사는데 큰 불편함 없이 살고 있던 경우거나, 노후에 월세 등 생활비 수단으로 세를 놓고 살고 있는 단독주택 소유자들은 보상금만으로는 같은 조건의 집을 구해서 이사를 갈 수 없는 경우가 허다하기 때문이다.

또한 분양을 받을 것으로 기대하였지만, 조합원 자격을 갖추지 못하여 내 의지와 다르게 현금청산자가 되는 경우도 있다. 이렇게 자의든 타의든 어쩔 수 없이 법에 따라 내 부동산에 대한 평가를 받게 되는데, 그마저도 만족스러운 경우가 드물어 문제인 것이다.

매도청구나 수용을 당하는 경우 법을 떠나 실질적으로 피해가 없으려면 기존에 가진 부동산과 최대한 동일한 형태의 부동산을 취득할 수 있을 정도의 보상이 필요하다. 즉 단독주택에서 전세를 주면서 살다가 수용을 당한 경우에는 동일한 형태의 주거지에서 생활할 수 있도록 하는 것이 이상적인 것이다.

그러나 아직까지 법에서 위와 같은 정도의 보장을 하도록 규정하지 않고, 갈수록 부동산이 급등하는 실현되기 어렵다는 것이 현실이다. 또한 조합 입장에서도 조합 입장에서도 수익을 내야 조합원들에게 이익이 되는 구조에서 현금청산자 들에게 무한정 보상을 할 수 없는 것도 문제이다.

이렇듯 재건축·재개발 사업에서 발생하는 법과 현실의 괴리를 점차 좁혀 나가는 것이 입법자와 법률가의 몫이고, 법률전문가들은 현재 시행되는 법 테두리 안에서 최대한 조합과 토지등 소유자 모두가 납득할 수 있는 결과를 도출해내도록 노력하여야 할 것이다.

최혜진 법무법인 센트로 변호사  choihj@centrolaw.com

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