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[법률 칼럼] 재개발 조합원 입주권을 목적으로 무허가 건축물을 매수할 때 주의해야
법무법인 센트로 유재벌 변호사 | 승인 2021.05.21 23:13

[여성소비자신문] 재개발 사업의 경우 토지 또는 건축물 중 하나만 가지고 있어도 조합원의 자격이 인정되고, 조합원은 조합의 구성원으로서 조합정관에서 정한 권리와 의무를 가진다. 그중 조합원의 가장 본질적인 권리는 새로운 주택(아파트)을 분양받을 권리로서 세법이나 실무에서는 조합원 입주권이라고 불린다.

조합원 입주권의 경우 일반분양보다 저렴한 가격으로 아파트를 분양받을 수 있고 로열 동,호수 배정이 가능하기 때문에 투자수단으로도 인기가 많다.

그러나 조합원 입주권을 목적으로 토지 또는 건축물을 매수하였음에도 조합원으로 인정받지 못하거나 조합원으로 인정받더라도 분양대상에서 제외되는 경우도 있기 때문에 주의를 요한다.

예컨대, 토지만 소유한 자 역시 조합원 자격이 인정되나 종전 토지의 총 면적이 90제곱미터 미만인 경우에는 분양대상자에서 제외된다(다만 이 경우에도 권리가액이 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우에는 분양 대상자에 포함될 수 있다).

무허가 건축물만 소유한 자는 예외적으로만 조합원 입주권이 인정

조합원의 자격이 부여되는 건축물이란 적법한 건축물의 의미하고 무허가 건축물은 이에 포함되지 않는 것이 원칙이다. 따라서 무허가 건축물만 소유한 자는 조합원 자격이 인정되지 않아 분양대상에서 제외된다.

왜냐하면 무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데, 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발 사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없고, 무분별한 무허가 주택의 난립을 규제할 현실적인 필요성이 있기 때문이다.

그러나 대법원 판례에 따르면, 무허가 건축물의 경우에도 재개발 조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정한 경우에는 그 예외가 인정되어 조합원 자격을 인정받아 분양대상에 포함될 수 있다. 실무상 이러한 조합원 입주권이 인정되는 무허가 건축물을 뚜껑이라고 하여 투자수단으로 많이 이용된다.

무허가 건축물만 소유한 자가 조합원 입주권을 인정받기 위한 요건

도시정비법은 조합원의 자격에 관한 사항을 조합 정관에 포함하도록 하고 있고(제40조 제2호), (서울시) 조례에서는 ‘1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물’을 ‘특정무허가 건축물’로 규정함(조례 제2조 제1호)과 아울러 특정무허가 건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관으로 규정할 수 있도록 하고 있다(조례 제22조 제2호).

따라서 무허가 건축물만 소유한 자가 조합원으로 인정받기 위해서는 우선 조합 정관에 무허가 건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 근거 규정이 있어야 하고, 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물의 소유자에 해당하여야 한다. 만약 1989년 1월 24일 이후 지어진 무허가 건축물이라면 ‘신발생 무허가 건축물’로 분류되어 조합원 자격을 인정받지 못하고 현금청산이 이루어진다(조례 제2조 제2호).

사안에 따라서는 해당 무허가 건축물의 건축 시점, 조합원입주권을 요구하는 자가 사실상 소유자에 해당하는지가 문제될 수도 있다. 이 경우 입증 방법으로서 항공촬영사진, 무허가 건축물대장, 무허가 건축물 확인원, 재산세 과세대장, 주민등록 등이 주로 이용된다.

무허가 건축물의 소유자가 수차례 변경된 경우

조합원 자격이 부여되는 무허가 건축물의 소유자를 누구로 할 것인지 문제가 될 수 있다. 왜냐하면 우리 민법상 물권변동에 원칙적으로 등기를 요하도록 하고 있는데 무허가건축물의 경우 그 보존등기조차 사실상 불가능하므로 최초의 신축자에게 여전히 그 법률상의 소유권이 귀속된다고 볼 수도 있기 때문이다.

그러나 우리 대법원은 “신축자가 조합원으로서의 자격을 취득하는 것은 아니고, 사실상 소유자로서 사용 수익하는 최종 양수인만 조합원의 자격을 취득한다”라고 판시했다.

만약 무허가 건물에 관한 사실상 소유권의 귀속에 관하여 다툼이 있는 경우, 재개발 조합은 무허가 건물대장상의 소유명의자가 확인되는 경우에는 무허가 건물대장상의 소유명의자에게 무허가 건물에 대한 사실상 소유권 또는 조합원의 지위가 귀속되는 것으로 처리하고 후에 판결 등에 의하여 권리귀속관계가 확정되면 그에 따라 시정해야 한다.

조합원 입주권을 목적으로 무허가 건축물을 매수할 때 주의할 점

조합 정관에 무허가 건축물 소유자를 조합원으로 인정한다는 규정이 없거나 해당 무허가 건축물이 1989년 1월 24일 이전에 지어진 것인지 명확하지 않은 경우가 많다.

따라서 조합원 입주권을 목적으로 무허가 건축물을 매수하려는 사람은 부동산매매계약서에 “조합원 입주권이 매매의 목적이고, 만약 조합원 입주권이 인정되지 않을 경우에는 매매계약을 해제할 수 있고 이 경우 매매대금 외에 손해배상금 얼마를 지급한다”라는 내용을 명시하는 것이 바람직하다. 매도인 역시 조합원 입주권이 인정됨을 전제로 프리미엄을 받고 매도하는 것이기 때문에 이를 거절할 이유가 없다고 본다.

조합이 조합원 입주권을 인정하지 않을 경우 권리 구제 방법

위와 같은 요건을 충족하여 조합원 입주권이 인정되어야 함에도, 조합에 의해 분양대상 조합원에서 제외되고 현금청산 대상자로 분류된 경우에는 조합을 상대로 관리처분계획 중 본인을 현금청산자로 정한 부분이 위법하다는 취지의 항고소송을 제기하는 방법으로 권리 구제를 강구할 필요가 있을 것이다.

법무법인 센트로 유재벌 변호사  yjbeol@centrolaw.com

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