[여성소비자신문 이지은 기자] 서울시와 국토교통부가 '수도권 주택공급 기반 강화방안'('20.5.6, 8.4)에 따라 도입한 ‘공공재개발’ 시범사업의 2차 후보지 16곳을 선정해 지난 29일 발표했다.

서울시와 국토부는 지난해 합동 공공재개발 후보지 공모('20.9.21.~11.14.)에 참여한 70곳(기존구역 14곳‧신규구역56곳) 중 1차로 8곳을 선정('21.1.14)한 바 있다. 1차로 선정된 곳은 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 구역지정 이후 평균 10년 이상 사업이 정체되고 있는 기존 정비구역이다. 공공재개발을 통해 사업추진 저해요인을 해소해 주택공급에 속도를 낼 수 있는 곳들이다.

이번에 선정된 후보지들은 1차 후보지로 선정된 기존구역과 달리 새롭게 재개발 사업을 시작하려는 곳들이다. 주로 역세권 주변, 5만㎡ 이상 대규모 부지에 노후주거지(연립‧다세대‧단독주택)가 밀집돼 있어 실수요자들이 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들이다. 공공의 적극적인 참여와 지원 아래 계획대로 사업이 완료될 경우 약 2만호가 공급될 것으로 기대된다.

공공재개발은 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 LH·SH 등 공공이 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다.

정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다.

주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급해 원주민과 주거지원계층(청년 신혼 고령자)의 주거안정에 기여하게 된다.

2차 후보지 선정은 지난 1월 공공재개발 시범사업 1차 후보지 선정과 동일한 절차를 거쳤다. 자치구가 추천한 28곳을 대상으로 서울시와 국토부는 지난 29일 서울시 도시계획위원회 위원, 서울시 의원 등이 참여하는 ‘국토부‧서울시 합동 공공재개발 후보지 선정위원회’를 열고, 후보지를 최종 선정했다.

후보지 선정에 앞서 관할 자치구는 공모에 참여한 신규구역 56곳 가운데 노후도, 접도율, 호수밀도 등 서울시 정비구역 지정요건 충족 여부, 도시재생 등 대안사업 추진여부 등을 고려해 28곳을 1월 말 서울시에 추천했다.

서울시는 지자체에서 제출한 자료를 토대로 공공재개발 추진 시 예상 개략계획을 작성해 29일 ‘국토부 서울시 합동 공공재개발 후보지 선정위원회’에 상정했다.

선정위원회는 자치구에서 제출한 검토자료 및 자치구 담당부서장의 설명내용을 토대로 정비 시급성(노후도 등), 사업의 공공성(기반시설 연계, 공급효과 등), 사업 실현가능성, 자치구 안배 등을 종합적으로 심사해 16곳을 후보지로 최종 결정했다.

선정위원회는 이번에 선정되지 않은 12곳 중 보류된 8곳은 용적률․높이제한 완화만으로는 사업성 개선에 한계가 있어 실현가능성이 부족하거나, 사업방식에 대한 주민 이견 등이 있어, 재검토 후 차기 심의회에서 선정 여부를 재논의하기로 결정했으며 나머지 미선정된 4곳은 공공재개발에 대한 주민의 반대여론이 높거나 도시계획적 관리가 필요해 최종적으로 후보지로 선정하지 않는 것으로 결정했다.

공공재개발 후보지 선정사례

성북구 장위8 재개발(116,402㎡, 소유자 1,240인 → 공공재개발 2,387세대)

장위8은 `06년 장위재정비촉진지구로 지정되어 `10년에는 조합을 설립하는 등 정비사업을 추진하였으나, 사업성 부족으로 사업에 대한 주민 간 이견이 발생하며 2017년에 구역 지정이 해제되었다.

현재 2종 주거지역인 해당지에서 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 사업성을 개선할 예정으로, 사업이 완료되면 대규모 주택공급과 함께 장위재정비촉진지구 내 도로확장을 통한 교통환경 개선이 기대된다. 

성동구 금호23 재개발(30,706㎡, 소유자 327인 → 공공재개발 948세대)

금호23은 ‘10년 정비구역으로 지정되어 2011년 추진위를 설립했으나 분양시장 불황 및 추진주체에 대한 불신으로 갈등이 지속되며 2013년 주민 50% 동의로 추진위를 해산하고 정비구역을 해제했다.

현재 2종 주거지역인 해당지에서 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 사업성을 개선할 예정이며, 사업이 완료되면 서울 도심과 강남 진출입이 용이한 역세권에 양질의 주택을 공급할 수 있게 된다.

영등포구 신길1 재개발(59,379㎡, 소유자 552인 → 공공재개발 1510세대)

신길1은 주민 동의로 ‘17년 재정비촉진구역 지정이 해제됐으나 구역 내 노후동수가 전체의 90% 수준으로 주거환경이 열악해지며,주민 과반의 동의로 공공재개발 공모에 응모했다. 현재 2종 주거지역인 해당지에서 용도지역 상향 등 도시규제를 완화하여 사업성을 개선하면, 교통의 요충인 영등포역 일대에 대규모 주택공급과, 신길재정비촉진계획에 따른 완성도 높은 개발이 가능할 전망이다.

송파구 거여새마을 재개발(63,995㎡, 소유자 691인 → 공공재개발 1329세대)

거여새마을은 광역적 도시정비를 위해 ’11년 거여 마천재정비촉진지구에 편입된 다세대 밀집지역으로 구릉지에 위치한 탓에 용적률상한이 낮고 사업성이 부족해, 그간 개발하지 못하고 존치되어 왔다.

향후 공공재개발을 추진하며 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 사업성을 개선할 예정으로, 사업이 완료되면 거여․마천재정비촉진지구와 위례신도시가 연계되어 정주여건이 크게 개선될 전망이다

SH·LH는 앞으로 신규구역 후보지 주민들을 대상으로 현장설명회를 열어 개략적인 정비계획과 사업성 분석 결과를 설명하고, 주민의견도 수렴한다. 자치구와 SH·LH는 연내 정비계획 수립 착수를 목표로, 이르면 '22년 말 정비구역 지정이 본격화될 것으로 기대된다.

또한, 서울시는 주민 의견을 상시 수렴하고, 주민 갈등도 사전에 방지하기 위해 후보지에 ‘정비사업 코디네이터’를 파견해 주민과 수시로 소통할 예정이다. 국토부와 서울시는 지난 24일 국회 본회의에서 의결된 공공재개발 관련 법안이 시행되면, 이번에 선정된 후보지를 ‘공공재개발 예정구역’으로 지정해 체계적으로 관리해나갈 계획이다.

지난 1월 선정했던 1차 후보지 8곳에 대해서도 연내 공공시행자 지정 및 정비계획 수립을 목표로 사업을 차질 없이 진행 중이다. 또한 1차 후보지에도 이미 정비사업 코디네이터를 배치해 주민과의 소통체계를 강화하는 한편 LH·SH와 함께 후보지 심의 시 제출된 개략계획에 후보지 주민의 의견을 반영한 개략계획 안을 준비하고 있다.

LH·SH는 개략개획 수정이 완료되면 4월부터 후보지 주민을 대상으로 사업설명회를 개최하여 정비계획의 주요내용과 이를 토대로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하여, 주민으로부터 공공시행자 지정 동의를 얻을 예정이다.

한편, 이번 공모에서 심사가 보류된 곳도 정비사업을 추진할 필요성은 인정되는 만큼, 2.4대책으로 발표한 ‘3080+ 정비사업(공공 직접시행 정비사업)’ 등 대안사업에 대한 주민설명회 및 컨설팅을 통해 사업 추진을 적극 지원해나갈 예정이다.

특히, 공공재개발에서의 용적률 완화만으로는 사업을 정상화할 수 있는 수준의 사업성 개선이 어려운 사업장은 정비기반시설 및 공공임대 기부채납 부담이 낮으며, 공공이 확정수익을 보장하는 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장할 계획이다.

서울시는 국토부와 함께 토지거래허가구역 지정을 비롯해 공공재개발 후보지에 대한 다양한 투기방지 방안도 차질 없이 진행할 예정이다. 서울시는 이번에 선정된 공공재개발 후보지(16곳, 총 90만4000㎡)는 투기수요 유입 우려가 있어 후보지 선정일 다음날인 3월 30일에 토지거래허가구역으로 지정하기로 결정했다.

또한, 공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을공모 공고일인 2020년 9월 21일로 고시하고, 이날 이후 필지분할 등 지분쪼개기 행위로 취득한 지분에 대해서는 조합원분양을 인정하지 않을 방침이다.

끝으로 공공재개발 후보지가 공공재개발 예정구역으로 지정되면 구역지정 1년 전까지 예정구역 내 실거래내역을 조사하고,이상거래가 확인되면 법률에 따라 엄중 대응할 예정이다.

김성보 서울시 주택건축본부장은 “이번 공공재개발 후보지로 선정된 구역들은 새롭게 재개발사업을 시작하려는 노후 주거지로 향후 도심내 안정적인 주택공급의 메시지를 시장에 전달하는 매개체가 될 것으로 기대된다”며, “앞으로 후보지로 선정된 구역들이 차질 없이 추진될 수 있도록 행정절차를 신속히 처리하는 한편, 행정적·재정적 지원을 빠짐없이 챙기겠다”고 말했다.

국토교통부 주택토지실 김수상 실장은 “이번 공공재개발 후보지 선정이 도심 주택공급의 초석이 될 수 있도록 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고 사업의 장애요인을 함께 해결해나가겠다.”면서, “앞으로 사업을 투명하고 속도감 있게 추진하는 한편, 공직자의 투기에 대해서는 엄중히 대응하여, 공공에 대한 국민의 신뢰를 되찾을 수 있도록 노력하겠다”고 했다.

이지은 기자  wavy080@wsobi.com

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